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谨防买卖停车位的房地产消费陷阱

邓光达


商家未取得住宅小区停车位的《房地产预售许可证》或《房地产证》，而售卖住宅小区停车位，或将住宅小区停车位与房屋单元捆绑出售的现象，在房地产消费市场中司空见惯，众多的房地产消费者、商家、专家、官员以各自的认识、利益和立场，做出不同的判断和结论。
对此，常见有以下二种截然相反的房地产消费观：
一种消费观认为：买入住宅小区停车位，早买早受益，还有保值和投资的价值。一是商家愿卖，消费者愿买，谁投资谁拥有，谁购买谁受益，买入的小区停车位还具有保值和投资的价值。二是商家售卖小区停车位的产权或使用权具有天然的合法性与合理性，有关行政管理部门对此状况没有查处的先例，并将期待通过地方立法、地方规章或规范性文件，将住宅小区停车位的买卖合法化就是一个很好的佐证。
另一种消费观认为：除计算建筑容积率独立建设的多层经营性停车位外，住宅小区停车位依法不能买卖，买入住宅小区停车位要承担法律风险，得不偿失。一是住宅小区停车位依法不能取得《房地产预售许可证》或《房地产证》，不能买卖。商家没有小区停车位的房地产权凭证，其出租小区停车位的使用权违反法律规定。二是住宅小区停车位的物权是一项民事财产权，依据《中华人民共和国立法法》的规定，民事基本制度由法律规定。因此，地区立法、地方规章或规范性文件不得违反《民法通则》和《中华人民共和城市房地产管理法的规定》等法律规定，无权对住宅小停车位的产权或物权做出违反上位法的规定。三是现行房地产的法律制度规定土地使用权与上盖建筑物所有权在转移时，不能分离，土地使用权发生转移时，土地使用权与上盖建筑物所有权的权利主体，即房地产权主体必须一致。由于住宅小区停车位的建筑面积不计算建筑容积率，因此，住宅小区停车位不能按份摊分得到所在地块的共用土地使用权，不享有独立的房地产权，其是一项从物，其法律权利归属于该地块计算建筑容积率的房屋单元，即住宅小区停车位的法律权利归属于住宅小区全体业主共有。商家售买住宅小区停车位的行为，违反现行法律的强制性规定。四是消费者购买住宅小区的停车位，不能合法拥有停车位的产权或使用权，其支付买卖停车位的金钱，被贪婪般的黑洞所吞噬，而且其与商家共同侵害了住宅小区全体业主的合法权益，要承担赔偿住宅小区停车位共有人经济损失的法律风险。
那么，在现行法律制度下，买卖住宅小区架空层停车位、地下停车位是否合法和合理，消费者的合法权益是否得到有效的维护，人们不妨根据住宅小区停车位的物权特点和相关的法律制度予以判断。
一、对未取得《房地产预售许可证》或《房地产证》售卖住宅小区停车位的行为，法律规定房地产管理部门应予查处。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第一款第（四）项、第三十七条第一款第（六）项和第六十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条（四）项和第三十九条、《广东省房地产开发经营条例》第十八条、《深圳经济特区房地产转让条例》第三十四条、第三十条和第五十九条、《商品房销售管理办法》第六条第一款和第三十八条等规定，商家预售或现售住宅小区的停车位，应取得停车位的《房地产预售许可证》或《房地产证》后，才能进行房地产买卖活动，否则，不得买卖。
法律禁止没有取得住宅小区停车位《房地产证》，而现售住宅小区停车位的行为。对未取得住宅小区停车位《房地产预售许可证》的违法买卖行为，由县级以上房地产管理机关责令其停止预售活动，没收非法所得，并可并处罚款。
二、商家故意隐瞒售卖住宅小区停车位没有取得《房地产预售许可证》或《房地产证》的真实情况、诱导消费者作出错误判断的，构成民事欺诈。
在买卖住宅小区停车位时，商家通常隐瞒没有合法预售手续和房地产权利凭证的真相，或自称其合法出售停车位产权或使用权，诱导消费者购买，诱使消费者作出购买住宅小区停车位产权或使用权的错误判断，签订买卖住宅小区停车位合同或把住宅小区停车位与房屋单元捆绑买卖的合同条款，支付价款，从而获取非法的商业利益。
三、住宅小区停车位是不计算建筑容积率的建筑物，其仅是一项从物，只具有从物的相关法律权利。
依据现行建设规划设计制度和房地产权登记制度规定，住宅小区架空层停车位、地下停车位的建筑面积均不计算建筑容积率（建筑容积率=建筑面积/土地使用权面积），不能摊分所在地块的土地使用权，没有独立的房地产权，因为房地产权是土地使用权与土地上建筑物所有权合二为一的法律权利，所以住宅小区架空层停车位、地下停车位占有、使用、收益的财产权利及其他的相关法律权利从属并依附于计算建筑容积率而取得房地产权的房屋建筑物，房屋建筑物的房地产转移，则停车位的法律权利同转移。
由此可见，在房地产二级市场上，住宅小区停车位依法不能取得《房地产预售许可证》或《房地产证》。
四、买卖住宅小区停车位，违反了法律有关不允许二级市场将土地使用权与房屋所有权分离的强制性规定。买卖该类停车位的合同或条款无效。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。第四十一条规定：房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定：土地使用权转让时，土地上盖的建筑物、附属物同时转让。建设部发布的《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定：房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。第六条规定：房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。《广东省城镇房地产转让条例》第四条第二款规定：房地产转让时，建筑物、附着物的所有权应当与该建筑物、附着物所占用土地的使用权同时转让、不得分割。《深圳经济特区房地产转让条例》第五条规定：房地产建筑物、附属物转让时，该建筑物、附属物的土地使用权同时转移，不得分割。
由此可见，在房地产二级市场上，商家售卖住宅小区架空层停车位、地下停车位的行为及或将住宅小区停车位与房屋单元捆绑出售的合同条款均违反上述法律强制性规定。
对此，消费者可根据法律规定，提请人民法院或仲裁机构依《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，确认买卖住宅小区停车位合同或将住宅小区停车位与房屋单元捆绑售卖的合同条款无效。在买卖住宅小区停车位合同或条款被确认为无效的情况下，根据《中华人民共和国合同法》和司法解释，商家应承担不超过消费者已付购房款一倍的赔偿责任。
五、售卖和买入住宅小区停车位，要承担侵权损害赔偿的法律风险。
由于商家和买入停车位的消费者并不能合法拥有住宅小区停车位的物权，因此，其共同侵害拥有住宅小区停车位财产权共有人的合法权益的结论显而易见，买入住宅小区停车位的消费者除需向商家支付一笔为数不菲的金钱外，还需与商家一起承担由此来引发的民事侵权法律责任。
六、住宅小区停车位作为一项财产，其财产权利规范由法律规定，其他下位法不得违反法律的规定。
有关财产设定、取得、转移等法律制度，是民事基本制度，依据《中华人民共和国立法法》第八条第七项的规定，民事基本制度由法律规定，以图规避现行的房地产管理法律规定，通过地方立法和规章、或规范性文件重新设定住宅小区停车位财产权利归属及界定的行为，违反《立法法》的规定。
地方性法规和规章、规范性文件对住宅小区停车位法律权利保护，不应违反《民法通则》和《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、行政法规的规定。
谨防买卖停车位的房地产消费陷阱，保护房地产消费者的合法权益是全社会的共同责任，只有商家诚信经营，消费者依法维权，行政机关依法行政、司法公正，侵害房地产消费者合法权益的现象才能得有效遏制。


天津市人大常委会


天津市实施《中华人民共和国工会法》办法
天津市人大常委会


（1993年12月8日天津市第十二届人民代表大会常务委员会第四次会议通过 1993年12月8日公布施行）


第一条 为实施《中华人民共和国工会法》（以下简称《工会法》），结合我市实际情况，制定本办法。
第二条 本市企业事业单位和机关以及工会组织、职工，应当遵守《工会法》和本办法。
第三条 在企业事业单位和机关中，以工资收入为主要生活来源的体力劳动者和脑力劳动者，都有依法参加和组织工会的权利。
企业事业单位和机关的职工有七人以上要求组织工会的，市总工会和区、县总工会以及产业工会、具有行业管理职能的市属局的工会（以下简称局工会），应当帮助建立工会。
企业事业单位和机关，应当支持职工按照《工会法》的规定建立工会，并提供必要的条件。
第四条 工会各级组织应当遵守宪法和法律、法规；积极协助、支持各级人民政府的工作；在维护国家总体利益的同时，代表和维护职工的合法权益。
工会配合企业事业单位和机关对职工进行民主、法制、职业道德教育，开展文化、技术学习和培训，提高职工的素质，使职工充分发挥国家主人翁作用。
工会应当支持企业的生产和经营管理，教育职工正确对待企业的合法权益，遵守劳动纪律和规章制度，努力完成各项任务，提高经济效益，发展社会生产力。
第五条 工会依照《工会法》和《中国工会章程》独立自主地开展工作。
企业事业单位和机关应当支持工会依法开展工作。任何单位和个人不得侵犯工会的合法权益。
第六条 市总工会发展和加强同外国地方工会、产业工会之间的友好合作关系；发展和加强同香港、澳门、台湾地区工会之间的友好往来。
第七条 建立工会组织的企业事业单位和机关，应当有与工会任务相适应的工会机构和人员。
第八条 企业事业单位和机关的工会，有女会员二十五人以上的应当建立女职工委员会，女会员不足二十五人的应当设立女职工委员。女职工委员会和女职工委员，依法维护女职工的特殊利益和合法权益。
第九条 市总工会和区、县总工会以及产业工会、局工会，具有社会团体法人资格。
基层工会组织具备《中华人民共和国民法通则》规定的法人条件的，自批准成立之日起具有社会团体法人资格。
具有社会团体法人资格的工会组织，工会主席是其法定代表人。
第十条 工会主席、副主席由民主选举产生，实行任期制，可以连选连任。任职期间享受国家和本市规定的有关待遇。
工会主席、副主席任职期间因工作需要调动时，应当征得本级工会委员会和上一级工会的同意。任期届满，不再担任工会主席、副主席职务的，应当安排适当的工作。
第十一条 企业事业单位违反职工代表大会制度和其他民主管理制度的，工会有权向其行政方面提出意见，也可以提请上一级工会和有关部门共同协调解决。
第十二条 工会对企业事业单位执行劳动法律、法规以及本单位的劳动规章制度，实行民主监督。
企业事业单位和有关部门对工会提出的涉及侵犯职工利益问题的意见，应当认真处理，予以答复。
第十三条 工会在指导、帮助职工签订劳动合同时，应当向职工宣传劳动法律、法规和其他有关规定，帮助职工保护自身的合法权益。
第十四条 经全体职工或者职工代表大会讨论同意，工会可以代表职工与企业事业单位订立集体合同；集体合同草案应当提交全体职工或者职工代表大会讨论通过；集体合同由工会负责人与企业事业单位行政负责人签订。
第十五条 企业开除、除名职工，应当事先征求工会的意见。
企业辞退、处分职工，工会认为不适当的，有权提出异议，并可以派代表与企业协商解决。
第十六条 工会参加劳动争议的调解、仲裁工作。
企业劳动争议调解委员会主任由企业工会代表担任。劳动争议调解委员会的办事机构设在企业工会，负责本企业劳动争议调解委员会的日常工作。
市总工会和区、县总工会派出代表参加同级劳动争议仲裁委员会，并可以派出兼职仲裁员参加劳动争议的仲裁工作。
第十七条 县级以上工会组织可以设立法律咨询服务机构，为所属工会和职工提供服务。设立有偿服务的法律服务机构，应当由有关主管部门批准。
第十八条 工会发现企业事业单位劳动条件和安全卫生设施不符合国家规定的，有权提出意见，企业和人民政府有关部门应当及时处理。
第十九条 工会参加新建、扩建企业和技术改造工程中的劳动条件及安全卫生设施的设计、施工、竣工的审查验收工作，对违反国家有关劳动条件及安全卫生规定的，工会有权提出意见，企业或者有关主管部门应当认真处理。未达到规定标准的，不得投产使用。
第二十条 企业发生伤亡事故和其他严重危害职工健康的问题，应当按照有关规定及时向上一级工会报告。工会有权参加上述事故和问题的调查工作，向有关部门提出处理意见，要求追究直接负责的行政领导人和有关责任人员的责任。
第二十一条 工会负责政府授予的劳动模范、先进生产（工作）者的管理工作。
第二十二条 市和区、县人民政府，应当确定一位负责人负责与同级工会的联系工作；采取适当方式，向工会通报重要工作部署和与工会工作有关的行政措施；对工会反映的职工群众的意见和要求，应当及时处理和答复。
第二十三条 全民所有制、集体所有制企业事业单位的工会，应当按照《工会法》和其他有关规定，支持、组织职工参加民主管理、民主监督，参与企业生产经营的重大决策。工会委员会负责本单位职工代表大会的日常工作，监督、检查职工代表大会决议的执行。
第二十四条 全民所有制企业的管理委员会应当有工会主席、职工代表参加，人数一般应当为管理委员会全体成员的三分之一。
企业女职工委员会可以派出代表参加企业管理委员会。
第二十五条 中外合资经营企业、中外合作经营企业研究决定有关工资、福利、奖惩、安全生产以及劳动保护和劳动保险等涉及职工切身利益的问题时，应当通知工会代表列席会议，听取工会意见。
第二十六条 外资企业和私营企业的工会，对有关工资、福利、安全生产以及劳动保护和劳动保险等涉及职工切身利益的问题，有权代表职工与企业协商处理。
第二十七条 国有资产占控股地位的股份制企业，职工通过职工代表大会实行民主管理。工会委员会是职工代表大会的工作机构。企业研究决定有关生产经营重大决策和涉及职工切身利益的工作时，应当通知工会主席参加，听取工会意见。
第二十八条 工会应当协助各级人民政府、企业事业单位和机关做好离休、退休职工的服务管理工作，反映离休、退休职工的意见和要求，有关部门和单位应当认真研究解决。
第二十九条 建立工会组织的企业事业单位和机关，应当按每月全部职工工资总额的百分之二，于当月十五日前向工会拨交经费。
第三十条 企业事业单位和机关应当向工会拨交经费逾期未交的，工会应当及时催交。逾期三个月的，由上一级工会审查并以《扣收工会经费通知书》通知交款单位的开户银行代为扣交，并从欠交之日起，按欠交金额每日千分之五扣收滞纳金。
第三十一条 市和区、县人民政府，根据财力每年给同级工会一定的经费补助。
第三十二条 各级工会的经费审查委员会，对同级工会经费收支、财产管理和工会兴办的企业事业单位的经济活动实行审查监督。
上级工会经费审查委员会对下级工会经费审查委员会的工作，进行业务指导和监督检查。
第三十三条 工会的财产、经费和国家拨给工会使用的不动产，任何组织和个人不得侵占、挪用和任意调拨。
工会组织合并，其经费、财产归合并后的工会所有；工会组织依法撤销或者解散，其经费、财产由上级工会处置。
第三十四条 具有社团法人资格的工会，可以依法兴办第三产业企业和国家政策允许、社会需要的其他企业；具备条件的企业，也可以按照国家有关规定兴办中外合资经营企业、中外合作经营企业。工会兴办的企业，其隶属关系不得随意改变，合法财产不受侵犯。
第三十五条 市总工会和区、县总工会以及产业工会、局工会的离休、退休人员待遇，与国家机关工作人员同等对待。其离休、退休费用，实行社会统筹的，由统筹基金中支付，没有实行社会统筹的，由同级财政负担。
县级以上工会所属事业单位的离休、退休人员的待遇，按照国家有关规定办理。
第三十六条 凡违反《工会法》和本办法的规定，阻挠职工组织和参加工会，任意合并、撤销、解散工会组织，侵占工会财产，挪用、贪污工会经费以及对工会工作者依法行使职权进行打击报复的，视其情节轻重，由其所在单位或者上级机关予以处理；构成犯罪的，由司法机关依法追
究刑事责任。
第三十七条 本办法自公布之日起施行。



1993年12月8日