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入户盗窃若干问题浅析/叶军

作者:法律资料网 时间:2024-07-24 04:34:07  浏览:9733   来源:法律资料网
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  《刑法修正案(八)》将“入户盗窃”作为盗窃罪的一种犯罪类型列入刑法条文,且未设置“数额较大”或者“多次”等定罪限制条件,这对于以往以数额较大或者次数为盗窃犯罪构罪要件而言无疑是一个重大突破,构成了对传统司法实务的考验与冲击。入户盗窃不仅侵犯了公民的财产权,还侵犯了公民的住宅安宁权,甚至可能对公民的人身安全形成潜在的严重威胁,为体现从严打击盗窃违法犯罪行为,切实保障人民群众生命财产安全,修正后的刑法不管盗窃数额多少,直接将入户盗窃行为规定为盗窃罪。

  一 “入户盗窃”行为的认定

  如何界定“入户盗窃”,目前尚无具体的司法解释。由于入户盗窃和入户抢劫虽然在行为人实施的犯罪行为的表现形式方面不相同,但两者都是为了实施侵财犯罪而非法进入他人住宅内,因此两者在入户及入户的非法性上具有一致性,因此,不论是入户盗窃还是入户抢劫,在“入户”这一行为表现形式及其性质上应该具有一致性,故笔者认为,对“入户盗窃”的界定完全可以参照司法解释对“入户抢劫”的相关规定认定。关于“入户”,最高人民法院先后在《全国法院维护农村稳定刑事审判工作座谈会纪要》、《关于审理抢劫刑事案件具体应用法律若干问题的解释》、《关于审理抢劫、抢夺刑事案件适用法律若干问题的意见》中作了具体的规定。参照上述规定,可以将“入户盗窃”界定为以非法占有他人财物为目的,进入他人生活的与外界相对隔离的住所实施盗窃的行为。在认定入户盗窃时,要注意以下两点:一是“户”的范围。“户”在这里是指住所,其特征表现为供他人家庭生活和与外界相对隔离两个方面,前者为功能性特征,后者为场所特征。一般情况下,集体宿舍、旅店宾馆、临时搭建的工棚等不应认定为“户”,但在特定情况下,如果确实具备上述两个特征的,也可以认定为“户”。笔者认为,这里的特定情况下是指家庭或个人为生活起居(食、住)租借的集体宿舍、旅店宾馆及临时搭建的工棚等。在具体办理案件中,从证据的角度,应当查明上述特定地点是否为家庭以长期生活为目的而居住,室内是否有住宿设施如床铺以及生活设施如灶具等。二是“入户”目的的非法性。进入他人住所需以实施盗窃等犯罪为目的。盗窃行为虽然发生在户内,但行为人不以实施盗窃犯罪为目的,而是在户内临时起意实施盗窃的,不属于“入户盗窃”。但是,如果行为人是以实施抢夺、抢劫等侵财犯罪入户,进入户内后犯意转化进而盗窃财物的,笔者认为,对此仍然应当认定为入户盗窃。

  二、入户盗窃的既未遂问题

  在入户盗窃的既未遂问题上,司法实践中主要有两种不同看法,一种意见认为,入户盗窃是行为犯,行为犯的既遂是以实行行为的完成为既遂标准,行为人以非法占有他人财物为目的进入户内,就应当认定为入户盗窃的实行行为已经完成,故应当认定为既遂。另一种意见认为,行为人入户盗窃财物,只有在实际窃得财物的情况下才能认定为既遂。笔者认为对于入户盗窃的既遂与未遂的区分标准,应当依据盗窃罪的基本犯罪构成要件来判断。在刑法将入户盗窃单列为独立的盗窃犯罪类型以前,行为人以盗窃财物为目的入户,入户的行为实际上是盗窃的预备行为。而在刑法将入户盗窃列为独立的盗窃犯罪类型时,入户行为已被实行行为化,在行为人以盗窃为目的着手采取撬门窗等手段时,其已着手实行犯罪,此时因意志以外原因未能撬开门窗(如行为人正在撬门窗时被发现而逃离),也应认定为入户盗窃未遂。“入户盗窃”是一个过程,存在犯罪预备、未遂、中止等未完成形态。“入户盗窃”行为大致可分解为以非法占有为目的“入户”,以及“入户”后实施盗窃两个阶段,在实施这两个阶段的行为过程中,由于行为人意志以外的原因而未得逞的,均可构成盗窃罪的犯罪未遂。按照“入户盗窃”包括的一系列过程:进入户内——实施盗窃——获取财物,可能出现如下两种未遂形态:(1)行为人在实施撬锁、爬窗、溜门等入户行为过程中被他人抓获,或者行为人未能撬开门锁而无法进入户内,致使行为人无法实施后续盗窃行为;(2)行为人采用某种方式进入户内后,在接触财物前,或者接触财物时,即被他人抓获而未能获取财物。相对来说,第二种未遂形态较第一种未遂形态对法益的侵害严重。

  笔者认为,该两种“未遂”实践中应区别对待。“入户盗窃”的第一种未遂形态,即“入户”过程中的未遂,应当不作为犯罪处理。理由如下:(1)如前所述,“入户盗窃”侵犯的法益是公民的财产权和居住安宁权,行为人因意志以外的原因未能进入户内实施盗窃,表明其行为对于公民的财产权尚未造成“紧迫的危险”,对于公民的居住安宁权尚未造成“实质的危害”,相对来说社会危害性较小;(2)宽严相济刑事政策是我国的基本刑事政策,贯穿于刑事立法、刑事司法始终,我国刑法修改后的盗窃罪也应体现宽严相济的刑事政策。其中,“入户盗窃”独立为盗窃罪的基本罪状就是宽严相济中“严”的体现,而“入户盗窃”“入户”过程中的未遂应体现宽严相济中的“宽”,按照我国刑法第13条的但书条款,可以认定为情节显著轻微危害不大,不作为犯罪处理,如果符合治安处罚条件的,给予行政拘留等治安处罚。

  “入户盗窃”的第二种未遂形态,即实施盗窃过程中的未遂,由于“户”作为与外界相对隔离的供他人家庭生活的场所,本身就受刑法保护,加上行为人主观上还具有非法占有他人财产的目的,所以该种盗窃未遂社会危害性较大,理应作为犯罪处理。

  三、“入户”与“盗窃”的关系

  如上所述,“入户盗窃”是包含“入户”与“盗窃”两个行为的复合行为。因此,“入户”与“盗窃”必然具有相互承接的关系。除此之外,“入户”与“盗窃”还具有以下两层关系。

  第一,“入户”与“盗窃”是手段与目的的关系,“入户”需以“盗窃”为目的,而“盗窃”是通过“入户”的手段来实现的。因此,行为人实施“入户”行为时,主观上应当具有在户内窃取财物的故意。如果行为人实施“入户”行为时并无窃取财物的故意,而后在户内临时起意窃取财物的,应以普通盗窃认定。司法实践中,还存在一种行为人持概括故意的情形,即行为人“入户”时并不清楚户内是否有人,如果户内有人则实施抢劫行为,如果户内无人则实施盗窃行为。在此情况下,行为人发现户内无人而窃取户内财物的,或者行为人发现户内有人,因为害怕而放弃抢劫的意图,转而实施盗窃行为的,均应构成“入户盗窃”。

  第二,“入户”与“盗窃”应发生在同一空间内。先看一则案例:刘某某为窃取范某停放在租房外的一辆自行车,采用推门的方式进入范某租房内,窃得该自行车的钥匙,并用钥匙将范某的自行车打开后窃走。经鉴定,该自行车价值人民币400余元。有观点认为,虽然刘某某窃取自行车的行为发生在户外,但其先行实施了“入户”窃取车钥匙的行为,故应从整体上把握刘某某系列行为的性质,认定为“入户盗窃”,而这也符合“入户盗窃”刑法规定同时保护公民的财产权和居住安宁权的立法精神。也有观点认为,刘某某窃取自行车的行为发生在户外,其“入户”行为与盗窃自行车的行为已发生割裂,不能评价为“入户盗窃”,而刘某某“入户”窃取车钥匙的行为仅是窃取作案工具,无需单独评价。

  笔者认为,该案例涉及“入户盗窃”中“入户”与“盗窃”的关系问题。“入户”与“盗窃”除了具有手段与目的的关系以外,还应当发生在同一空间内。也就是说,行为人的盗窃行为应发生在户内,如果行为人“入户”并达到目的后,退出该户并在户外继续实施盗窃行为的,即使窃取财物的行为与“入户”行为有密切联系,也不能认定为“入户盗窃”。理由如下:(1)“入户盗窃”单独成罪目的是同时保护公民的财产权和居住安宁权,这里的“同时保护”,既指法益保护的双重性,也指整个“入户盗窃”过程中两种法益保护应贯穿始终。自行为人“出户”起,公民居住安宁权的刑法保护已经结束,行为人再实施盗窃财物的行为,侵害的仅为公民的财产权。(2)一个国家的刑事立法应当具备连贯性,刑法条文中相同的语词应具有相同的含义。我国刑法中,“入户”型犯罪的规定仅“入户抢劫”和“入户盗窃”,虽然笔者前文已指明“入户抢劫”是抢劫罪的加重罪状,而“入户盗窃”是盗窃罪的基本罪状,但是“入户抢劫”中“入户”与“抢劫”的关系对于“入户盗窃”仍有参照意义。最高人民法院《关于审理抢劫案件具体应用法律若干问题的解释》第1条规定:“入户抢劫”,是指为实施抢劫行为而进入他人生活的与外界相对隔离的住所进行抢劫的行为。该解释明确了抢劫行为必须发生户内。因此,认定“入户盗窃”中盗窃行为应发生在户内不仅符合立法原意,也符合刑法解释学原理。

  回到上述案例,刘某某的行为可分为三个阶段:溜门入户——户内窃取车钥匙——户外窃取自行车。尽管刘某某的行为具有连续性,但是“入户盗窃”的涵义无法涵盖刘某某在户外窃取自行车的行为,因此第一种观点不正确。而第二种观点指出刘某某户外窃取自行车的行为与“入户”行为发生割裂,无法评价为“入户盗窃”,具有一定的合理性。但是,该观点同时认为刘某某“入户”窃取车钥匙的行为仅是窃取作案工具,无需单独评价。对此,笔者不敢苟同。刘某某窃取车钥匙的目的是利用该钥匙窃取户外的自行车,也就是说,刘某某溜门入户和户内窃取车钥匙的行为均为户外窃取自行车的手段,如果手段行为能够被后续的目的行为所吸收,则自当不予评价,但是本案例中,刘某某的“入户盗窃”自其窃取车钥匙时已经完结,故其“入户”行为和窃取车钥匙的行为应单独评价。笔者认为,刘某某“入户”窃取自行车钥匙的行为应定性为“入户盗窃”。但是,刘某某“入户”方式是溜门,窃取的车钥匙属于小额财物,“入户”的目的明确,即窃取车钥匙,而对户内其他财物无非法占有的目的,因此,可依据我国刑法第13条认定其行为“情节显著轻微危害不大”,而不认为是犯罪。至于刘某某在户外窃取自行车的行为,应认定为普通盗窃,因本案中数额未达定罪标准,所以不构成盗窃罪。


  作者单位:江苏扬州市江都区人民检察院
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农业部关于印发《全国农业和农村信息化建设总体框架(2007-2015)》的通知

农业部


农业部关于印发《全国农业和农村信息化建设总体框架(2007-2015)》的通知

农市发[2007]33号


各省、自治区、直辖市农业(农牧、农林)厅(委、局),新疆生产建设兵团农业局:

  为贯彻落实党的十七大精神和《2006-2020年国家信息化发展战略》总体部署,我部组织制定了《全国农业和农村信息化建设总体框架(2007-2015)》。现印发你们,请结合本地实际,认真贯彻执行。

                       农 业 部

                       二〇〇七年十一月二十一日

全国农业和农村信息化建设总体框架

(2007-2015)

  为认真贯彻落实党的十七大有关精神及《中共中央关于积极发展现代农业扎实推进社会主义新农村建设的若干意见》(中发〔2007〕1号),科学指导各级农业部门加快推进农业和农村信息化工作,按照《2006—2020年国家信息化发展战略》总体部署,根据走中国特色农业现代化道路的基本要求,特制定《全国农业和农村信息化建设总体框架(2007-2015)》。

  一、指导思想与目标

  (一)指导思想。农业和农村信息化建设要坚持以邓小平理论、“三个代表”重要思想和党的十七大精神为指导,全面贯彻落实科学发展观,遵循“政府部门主导,社会力量参与,完善运行机制,实现多方共赢,服务亿万农民”的基本原则,以解放和发展农村生产力为核心,以优化配置信息资源为基础,以开发应用信息技术为支撑,以提升信息服务能力为重点,不断提高我国农业和农村信息化水平,充分发挥信息化在发展现代农业和建设社会主义新农村中的重要作用,推动形成城乡经济社会发展一体化新格局。

  (二)发展目标。通过农业部门与相关部门及社会力量的共同努力,到2015年,农业和农村一体化信息基础设施装备水平有明显提高,信息化对现代农业、农村公共服务和社会管理的支撑能力显著增强,乡村两级信息化服务组织得到充分发展,农业和农村信息化可持续发展机制逐步完善,基本满足发展现代农业和建设社会主义新农村对信息化的需要。

  二、框架构成

  农业和农村信息化建设是一个统一的整体,具体内涵将随着经济社会的发展而出现变动。基本框架主要由作用于农村经济、政治、文化、社会等领域的信息基础设施、信息资源、人才队伍、服务与应用系统,以及与之发展相适应的规则体系、运行机制等构成。

  (一)信息基础设施。这是农业和农村信息化建设的基本条件。主要包括信息网络、信息技术基本装备和信息安全设施、信息交换体系等部分。信息网络主要有计算机网络、通信网络和广播电视、报刊杂志、宣传栏等信息传播网络。信息技术基本装备主要指信息技术研发储备和推广应用所必需的设施设备。信息安全设施指为保障网络运行安全的设施设备和系统。信息交换体系指为满足各层级实时信息汇集、传递、交换与共享、服务的体系。

  (二)信息资源。这是农业和农村信息化建设的重要内容。从形态上分,涉农信息资源有初始信息和经整理、分析的信息。从来源上分,有政务活动、市场运行和其他社会活动信息。从内容上分,有科技、市场、政策法规、文教卫生等信息。

  (三)人才队伍。这是农业和农村信息化建设的主要支撑。要培养一支理念先进的管理队伍,推进管理方式创新,保证信息化建设的快速、有序推进。要打造一支善于攻关的科研队伍,加强信息技术创新,提供强有力的技术支持。要建设一支实用高效的服务队伍,加强信息服务模式创新,提高面向农村信息服务的适用性、有效性和科学性。

  (四)服务与应用系统。这是农业和农村信息化建设的出发点和落脚点。主要包括信息服务和信息技术推广应用两个方面。信息服务要与农村经济、社会发展的实际相结合,与发展现代农业的要求相结合,与现有的信息化基础条件相结合,与农业产业化和农村合作经济、社团组织的需要相结合。应用系统必须做好顶层疏理和统筹规划,防止重复开发建设,讲求科学、实用,注重贴近基层、贴近农民的需求。

  (五)规则体系。这是农业和农村信息化建设与发展的关键环节。规则体系是确保系统互联互通的技术基础,是工程项目规划设计、建设运行、绩效评估的管理规范,主要包括法规体系和标准体系。法规体系应涵盖涉农信息资源开发共享、网络(站)建设管理、信息服务、信息技术开发应用、安全防护、投入保障等内容。标准体系主要由总体标准、应用标准、安全标准、基础设施一体化建设标准、管理服务标准等组成。

  (六)运行机制。运行机制是农业和农村信息化建设的根本保障。运行机制的构建要与政府职能转变、创新政府管理服务模式紧密结合起来,形成农业和农村信息化发展与深化行政管理体制改革相互促进、共同发展的机制。要与信息化建设发展模式紧密结合起来,逐步形成以政府主导、市场及其他社会力量合力参与的多元投入机制。要与“三农”问题的解决和走中国特色农业现代化道路紧密结合起来,形成农业和农村信息化的可持续发展机制。

  三、主要任务

  (一)以信息化推进现代农业发展。这是农业和农村信息化建设的首要任务,是走中国特色农业现代化道路的必然要求。

  1.以信息化提高设施装备水平。积极推动全球卫星定位系统、地理信息系统、遥感系统、自动控制系统、射频识别系统等技术在农业生产经营中的应用,提高农业生产设施装备的数字化、智能化水平,发展精准农业。加快农业应急信息系统建设,提高农业自然灾害和重大动植物病虫害的预测、预报和预警水平,加强对突发事件的监控、决策和应急处理的能力。积极配合有关部门加快实施“村村通电话”、“村村通广播电视”等工程,加强乡村信息化基础设施建设,

  2.以信息化促进农业科技推广。信息化是农业科技推广的一条重要渠道,要利用信息化手段,创新农业科技推广模式,提高农业科技推广成效。积极开发应用作物生长、畜禽水产养殖、节水灌溉等农业智能系统,改革农业耕作制度和种养殖方式,实行标准化生产。利用信息技术,大力发展测土配方施肥,推广诊断施肥和精准施肥,进一步提高肥料施用效益。建立农机监理服务信息平台,加强农机安全监理工作,提高农机服务水平。

  3.以信息化推动现代农业产业形成。加强粮食生产预测预报,建立和完善粮食安全监测信息系统,构建粮食安全预警体系。建立重大动物疫情监测和应急处理信息系统、动物标识及疫病可追溯信息系统,健全饲料安全管理信息系统,积极推行健康养殖方式。促进农业企业信息化建设,提高农业产业化龙头企业、农民专业合作社信息化水平及信息服务能力,鼓励农业电子商务实践,积极构建农业产加销信息一体化服务体系。建设各地特色种养业、特色产品信息平台,促进“一村一品”发展。

  4.以信息化健全农村市场体系。完善全国农产品批发市场信息网络和农村市场供求信息系统,建立国际农产品市场信息服务系统。与有关部门相互配合,大力促进农村网络增值服务、电子金融、连锁经营、专业信息服务等新型服务业务发展,改造提升传统农村市场服务业。开发应用农产品和农业生产资料质量安全监管信息系统,利用信息化手段提升农产品和农业生产资料质量安全监管能力。

  5.以信息化培养新型农民。充分利用农业广播电视学校的教育资源,结合“阳光工程”、“跨世纪青年农民科技培训工程”、“百万中专生计划”、“新型农民创业培植工程”、“农村富裕劳动力转移就业培训工程”和“农业远程培训工程”等工程计划的推进,大力发展远程教育,强化面向农民的农业技能及就业培训,运用现代信息技术培养有文化、懂技术、会经营的新型农民。

  (二)以信息化提升农村公共服务与社会管理水平。这是实现农村公共服务与社会管理决策科学化、管理现代化、服务人性化的重要途径,是缩小城乡“数字鸿沟”的紧迫任务。

  1.推动农村电子政务。依托互联网,集约建设面向农村的公共服务门户网站,合理配置信息化公共服务资源,推动电子政务公共服务向农村延伸,提高办事效率。建立村务信息网络示范平台,实现农村财务、选举、固定资产、土地承包、计划生育等信息公开,为保证广大农民知情权建立信息通道。开设农村政务电子信箱,拓宽农村社情民意表达渠道,增强农民参政议政能力,促进村民自治和民主管理。大力支持农村党建工作信息化,促进农村基层组织建设和党员素质提高,增强党员对农业和农村信息化的带动作用。加强对农民工的信息服务工作。

  2.丰富农村文化生活。充分利用农业信息平台资源,推动农村文化信息资源共享建设,满足农民多方面的信息需求。制作农民喜闻乐见的广播电视节目、电子出版物,丰富农村文化生活。积极建立农村社区网页,促进信息交流。

  3.服务农村家园建设。应用信息技术,开发乡村规划决策系统,根据各地资源禀赋和社会经济运行状况,对村容村貌进行系统规划,制定适合当地特点的农村建设方案。有条件的地区,可结合村舍改建,利用宽带、有线及闭路电视等手段,对农村生态环境现状与变化进行监测,为农村环境综合治理提供科学依据,为农民建设环境优美家园提供服务。

  4.促进农村和谐发展。依托农业和农村信息化建设成果,提高种粮补贴、良种补贴、农机补贴、农资综合补贴等各项支农惠农政策的实施效率和监测能力。积极与相关部门合作,为广大农民提供就业、社会保障、计划生育、医疗卫生等方面的信息服务。

  (三)建立健全乡村两级信息化服务组织。在乡镇建设信息服务站,在村建设信息服务点,是把农业和农村信息化工作落在实处的重要组织保障。乡村两级信息服务站(点)具有乡村事务管理、信息交流共享、信息服务聚合、农民信息培训、文化生活娱乐等综合功能。

  1.建设乡村信息服务站(点)。依托乡镇农业各站,建立乡级农业信息服务站;村级信息服务点,可与党员远程教育点、科技(文化)书屋等合并,也可利用协会、合作组织以及经纪人、种养加大户的力量建点。乡村信息服务站(点)建设要具备人员、设备、场所、制度等基本条件,要面向实际、坚持实干、求得实效,让农民得实惠。分别建立城郊工矿区、粮食主产区、边远落后地区、特色农业区及乡村旅游区信息服务示范站(点),实行分类指导。

  2.强化乡村信息服务站(点)功能。加强乡村信息服务站(点)与相关业务的协同,利用乡村信息站(点),提高乡村两级事务管理的信息化水平,代理代办政府事务,促进乡务村务公开,完善乡村事务管理;用“一站式”的信息服务,实现区域内的信息交流和资源共享;对农民进行技能培训,提高信息获取、信息应用能力;为村民提供多种形式的文化娱乐服务,推进农村精神文明建设。

  3.创新乡村信息服务站(点)服务模式。积极鼓励乡村信息服务站(点)运用计算机网络、广播电视、电话等多种信息传播途径,开展面向农民的多元化信息服务。

  四、保障措施

  (一)加强组织领导与协调。在各级政府的统一领导下,各级农业部门要明确推进农业和农村信息化的组织协调机构,研究解决农业和农村信息化建设中出现的问题,加强部门间的协作配合,引导社会力量合力推进农业和农村信息化。

  (二)建立健全法规与标准。加快研究制定农业和农村信息化建设相关法律法规,建立健全相关工作制度,推动农业和农村信息化建设规范化和制度化。研究制定相关软硬件技术标准、数据标准、信息采集和处理标准等,重点制定信息采集、存储、加工、处理标准和信息服务规范,加快制定农业信息分类和编码标准。

  (三)加快信息资源整合与技术研发。完善信息共享机制,建设标准统一、实用性强的信息共享平台和公共数据库,推动农业各行业和其他涉农部门资源整合。积极鼓励科研部门、院校和企业研究开发低价位、易推广、简单实用的信息技术产品,为农业和农村信息化提供有力的技术支持。

  (四)创新投入机制与运营机制。

  加强农业和农村信息化建设,是政府部门强化公共服务职能的重要任务,必须多渠道增加投入。要建立社会力量广泛参与的信息化投融资机制,建立农业与涉农部门之间、系统上下之间有效的组织协调机制,建立与电信运营、IT企业、民间组织、农民之间的密切协作机制,为农业和农村信息化建设不断注入新的活力。

济南市人民政府办公厅关于印发济南市棚户区改造安置房物业管理暂行规定的通知

山东省济南市人民政府办公厅


济南市人民政府办公厅关于印发济南市棚户区改造安置房物业管理暂行规定的通知

济政办发〔2009〕43号


各区人民政府,市政府各部门:

  《济南市棚户区改造安置房物业管理暂行规定》已经市政府同意,现印发给你们,请认真遵照执行。

济南市人民政府办公厅
二OO九年十一月四日

济南市棚户区改造安置房物业管理暂行规定

  第一章 总 则
  第一条为规范我市棚户区改造安置房(以下简称安置房)物业管理活动,保障安置房维护管理需要,提高安置房住户居住质量,根据国家有关法律、法规和政策规定,结合我市棚户区改造实际,制定本暂行规定。
  第二条本规定所称安置房是指棚户区改造项目拆迁安置过程中向被拆迁居民提供的回迁和异地安置住房。
  第三条安置房物业管理工作坚持“政策扶持、属地管理、专业服务”的原则。
  第四条各区政府对辖区安置房及配套经营性用房的使用管理和物业管理活动负总责,负责协调处理安置房在使用管理和物业管理活动中出现的重大问题。
  建设、房管、物价、民政、劳动和社会保障、财政、公安、城管执法和旧城改造投融资管理等部门依据各自职责做好与安置房使用管理和物业管理有关工作。
  街道办事处(含乡镇政府,下同)负责指导、监督安置房物业管理工作,调解处理物业管理纠纷。
  第二章 物业管理区域划分与物业交付
  第五条安置房物业管理区域划分应遵循相对集中、便于管理的原则。
  以回迁安置房为主的区域在地界四至明确的情况下,一般划分为一个独立的物业管理区域,视为安置房小区。棚户区改造项目开发建设的商品房区域内的少量回迁安置房,应与商品房划分为同一个物业管理区域,视为商品房小区。
  异地安置房应以安置房所在小区建设用地规划许可证确定红线图范围为基础,并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素,划分物业管理区域。区域内房屋主要用于安置的,视为安置房小区;区域内房屋只有少量安置房的,视为商品房小区。
  第六条建设单位在安置房交付使用或商品房销售前,应持有关资料向项目所在区房管部门申请划分物业管理区域。
  各区房管部门应当自受理申请之日起20个工作日内,会同街道办事处在征求市旧城改造投融资管理中心、区旧城改造指挥部意见后进行物业管理区域划分,并告知建设单位。
  建设单位应当将确定的物业管理区域向被拆迁人、商品房买受人明示。
  第七条物业管理区域确定后,确需调整的,由区房管部门会同街道办事处按上条相关规定重新划分,划分意见应征得该物业管理区域内已入住面积及入住户数均占50%以上业主的同意。
  第八条建设单位按房屋总建筑面积3‰-5‰的比例无偿提供安置房小区物业服务用房,但最少不低于100平方米,产权属全体业主所有;按不低于50平方米的标准提供小区内城管执法、治安管理等政务管理用房;按相关规定和规划要求配套建设社区居委会用房。
  第九条棚户区改造项目竣工后,建设单位要在市旧城改造投融资管理中心和区旧城改造指挥部监督下,按不低于房屋总建筑面积4‰的比例,向棚户区改造项目所在区政府无偿提供项目配套沿街经营性商业用房。该房屋产权属区政府所有,经营管理工作由区政府确定,但不得抵押、转让。
  第十条经营性用房出租收入扣除出租经营成本及税费后的收益作为安置房管理服务专项资金,由各区政府综合平衡使用,定向用于补贴减免的安置房物业服务费及安置房使用管理工作。经营性用房收益不足的,由各区负责研究解决办法。
  第十一条建设单位要在安置房达到交付条件后与街道办事处、物业服务单位办理相关用房及资料移交手续,向街道办事处移交小区政务管理及社区居委会用房,向物业服务单位移交按规定配置的物业服务用房及相关资料。
  移交工作由区旧城改造指挥部、区房产管理局及街道办事处监督、协调。
  第十二条建设单位交付安置房时,须向住户提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《住户手册》等资料。拆迁安置单位负责按相关规定做好居民安置工作。
  第三章 安置房小区物业服务
  第十三条安置房小区在召开业主大会、选举产生首届业主委员会前,由街道办事处负责牵头组织居民委员会和业主代表成立小区管理委员会。小区管理委员会履行下列职责:(一)代表安置房小区业主选聘前期物业管理阶段的物业服务单位,签订物业服务合同;(二)及时了解业主、物业使用人关于物业服务的意见和建议,督促业主按时交纳物业服务费,监督物业服务单位履行物业服务合同;(三)对违反安置房临时管理规约的业主、物业使用人进行告诫,并在小区内公示告诫内容;(四)协助所在地街道办事处做好物业服务费减免有关工作;(五)协助做好小区内人口管理和户籍迁移、登记工作。
  第十四条建立安置房小区物业管理联席会议制度,联席会议由安置房小区所在街道办事处负责召集,区房管局、城管执法局、公安派出所、安置房小区管理委员会、物业服务企业等单位参加。
  联席会议主要协调解决下列事项:(一)安置房小区管理委员会和有关部门不依法履行职责的情况;(二)物业服务单位在履行退出程序以及交接工作中出现的问题;(三)物业管理区域内发生的突发事件;(四)物业管理与社区管理的衔接和配合;(五)需要协调的其他物业管理事项。
  第十五条安置房小区前期物业服务由小区管理委员会在区房管部门、街道办事处的监督指导下选聘专业物业企业实施;选聘专业物业企业有困难的,由所在地街道办事处组建物业服务中心负责。安置房物业服务单位应向物业管理区域内全体业主提供以下服务:(一)房屋共用部位的维护与管理;(二)房屋共用设施设备及其运行的维护与管理;(三)共用部位、场所的环境卫生、绿化管理服务;(四)安置房小区内公共秩序、消防、交通等协助管理事项服务;(五)房屋装饰装修管理服务;(六)专项维修资金账务代管服务;(七)房屋档案资料管理。
  第十六条物业服务中心所需管理服务人员,在同等条件下优先从安置房住户无固定职业人员中招聘。专业岗位人员须按有关规定持证上岗。
  物业服务中心聘用人员数量及岗位配置,由街道办事处会同区房管部门根据安置房的实际情况核定并报区政府批准。
  第十七条安置房小区管理委员会负责拟定安置房临时管理规约,依法约定业主的共同利益和应当履行的义务及违反规约应当承担的责任等事项。负责组织业主签订临时管理规约和前期物业服务合同。
  第十八条安置房小区内地面车位等共有部分的经营净收入属全体业主所有,该收入不分配,存入专户管理,主要用于物业共有部分的维修支出。物业服务单位要每年公示1次经营收入,接受街道办事处、小区管理委员会和全体业主监督。
  安置房小区内的地面车位场地使用费,由小区管理委员会综合考虑小区地下车库车位租赁的价格等因素,在临时管理规约中约定。业主对车辆有看管要求的,另行签订看管协议。
  第十九条安置房小区内的地下车库车位租赁价格按照市价格主管部门公布的标准执行。
  第四章 商品房小区内安置房物业服务
  第二十条商品房小区内安置房的物业服务与商品房小区统一实施。业主自治管理等活动依据《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》及相关规定实施。
  第二十一条安置房业主与同一物业管理区域内的商品房业主,享有同等权利,并承担相应义务。
  第二十二条安置房业主办理安置入住手续时,拆迁安置单位、街道办事处负责协助物业服务企业与安置房业主按照商品房物业服务合同的内容签订前期物业服务合同及临时管理规约。
  第二十三条安置房所在地街道办事处、居民委员会负责安置房在使用管理和物业服务过程中的监督管理工作,监督安置房业主、物业使用人遵守临时管理规约,履行物业服务协议约定的义务;会同有关部门及时协调处理居民在房屋使用管理和物业服务过程中出现的问题。
  第五章 物业服务费
  第二十四条安置房小区物业服务收费实行政府指导价,具体收费标准由市价格主管部门会同市物业主管部门根据住宅物业种类、服务内容、服务等级和物价指数变动情况等因素制定。
  安置房小区内经营、办公等非住宅房屋物业服务费实行市场调节价,前期物业服务阶段由物业服务单位按有关规定标准协商确定。
  第二十五条物业服务费自房屋交付之日起实行按月收取,经双方约定亦可预收,但预收期限最长不得超过6个月。
  已竣工尚未出售或者尚未交付的物业,其物业服务费由建设单位或拆迁安置单位承担。已经交付的房屋,物业服务费由业主或物业使用人承担,建设单位或拆迁安置单位另有约定的除外。已办理入住手续但长期空置的,业主应当告知物业服务单位,经双方确认后,其物业服务费按收费标准的70%缴纳。前款所称入住是指安置房业主收到书面入住通知并办妥相关入住手续。安置房业主收到书面入住通知后,在通知期限内无正当理由不办理相关入住手续的,视为入住。
  第二十六条安置房住户(包括居住安置房小区和商品房小区的安置户)物业服务费实行以下政策:(一)享受最低生活保障的家庭,物业服务费全额免交。(二)家庭人均月收入高于最低生活保障标准并低于(含)最低生活保障标准1.5倍的住户,按物业服务合同约定标准的50%交纳物业服务费。
  (三)家庭人均月收入高于最低生活保障标准1.5倍的住户,按物业服务合同约定的标准交纳物业服务费。
  安置房转让、出租的,不享受上述相关减免政策。
  第二十七条符合享受减免政策的家庭,须向安置房所在地居民委员会提出申请,居民委员会初审后上报街道办事处,由街道办事处会同区民政部门按规定程序对申请人家庭人均收入情况进行核定,每年核定1次,核定结果在物业管理区域内公示。
  第二十八条减免的安置房物业服务费,小区管理委员会与物业服务单位每半年核对1次,并经街道办事处确认后,报区财政从安置房管理服务专项资金中列支。
  财政、审计部门负责安置房管理服务专项资金使用的监督审计工作。
  第二十九条欠缴物业服务费的业主,应当补缴所欠费用,并依照物业服务合同约定承担违约责任。小区管理委员会可在物业管理区域内进行公示,物业服务单位向其追缴。
  第三十条物业服务单位在物业服务中应当遵守国家法律法规,严格履行物业服务合同,按规定实行明码标价,为业主或物业使用人提供质价相符的服务,自觉接受政府价格及物业主管部门的监督和检查。
  第六章 物业使用与维修管理
  第三十一条安置房业主在办理房屋权属登记前,应按下列标准交存住房专项维修资金:(一)多层住宅按建筑面积每平方米60元;(二)小高层、高层住宅按建筑面积每平方米120元。
  业主缴存的住房专项维修资金属业主所有,定向用于房屋共用部位设施设备的维修、更新。安置房专项维修资金的交存、使用管理按市政府相关规定执行。
  安置房业主未交存住房专项维修资金的,开发建设单位或拆迁安置单位不得协助其办理产权登记手续。
  享受最低生活保障的安置户可缓交住房专项维修资金,待其经确认不属于低保家庭或转让、出租房屋时一次性补齐。
  第三十二条安置房业主、物业使用人使用房屋应当遵守有关法律、法规和临时管理规约的规定,不得有下列行为:(一)擅自变动房屋建筑主体和承重结构等违反房屋装饰装修规定的行为;(二)违章搭建建筑物、构筑物、私开门窗及擅自改变房屋规划使用性质等违反规划规定的行为;(三)侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的行为;(四)随意倾倒垃圾、杂物等违反市容环境卫生规定的行为;(五)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品,排放有毒、有害物质或者制造超过规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为;(六)占用消防通道等违反消防管理规定的行为;(七)赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活等违反治安管理规定的行为;(八)法律、法规、临时管理规约禁止的其他行为。
  小区管理委员会、物业服务单位及业主发现上述行为时均应予以劝阻、制止,并报告有关部门。
  第三十三条 房屋交付后,业主应当按照权属登记用途使用物业。业主因特殊情况需要将住宅改变为经营性用房的,应向小区管理委员会提出书面申请,并经有利害关系的住户同意后,方可依法向有关部门办理相关手续。
  物业管理区域内按照规划建设的配套建筑及设施设备,不得改变使用性质。因特殊情况需要改变使用性质的,应当遵守法律、法规以及管理规约的规定,经小区管理委员会及有利害关系的业主同意后,方可依法向有关部门办理相关手续。
  第七章 附 则
  第三十四条安置房小区具备成立业主大会条件的,可在街道办事处组织指导下成立业主大会并选举产生业主委员会。
  选举业主委员会后,安置房管理及物业服务按《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》及相关规定执行,安置房小区管理委员会职责自行终止。
  第三十五条本暂行规定由市房管局、市物价局负责解释。
  第三十六条本暂行规定自2009年12月1日起施行。