深圳经济特区住宅区物业管理条例（修正）(已废止)
广东省深圳市人大常委会
深圳经济特区住宅区物业管理条例（修正）
深圳市人民代表大会常务委员会
（1994年6月18日深圳市第一届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过 根据1999年6月30日深圳市第二届人民代表大会常务委员会第三十三次会议《关于修改〈深圳经济特区住宅区物业管理条例〉的决定》修正）
第一章 总 则
第一条 为加强深圳经济特区（以下简称特区）的住宅区物业管理，明确业主、物业管理公司及其他有关管理部门的权利和义务，保障住宅区物业的合理使用，维护住宅区的公共秩序，创造良好的生活环境，制定本条例。
第二条 本条例所称住宅区，是指以住宅为主，并有相应配套公用设施及非住宅房屋的居住区。住宅区的范围由深圳市人民政府（以下简称市政府）住宅行政管理部门会同有关部门划定。
本条例所称物业，是指住宅区内各类房屋及相配套的公用设施、设备及公共场地。
本条例所称业主，是指住宅区内住宅和非住宅房屋的所有权人。
第三条 住宅区的公共场所和公用设施，由全体业主、承租人和其他非业主使用人共同使用与维护。
第四条 住宅区物业管理实行业主自治与专业服务相结合，属地管理与行业管理相结合的管理模式。
第五条 业主、承租人有依法参加住宅区物业管理的权利，并有合理使用房屋和公用设施，维护住宅区公共利益的义务。
第六条 市政府住宅行政管理部门是特区住宅区物业管理的主管部门（以下简称市住宅主管部门）。
各区人民政府住宅行政管理部门（以下简称区住宅主管部门）是本辖区内住宅区物业管理的业务管理部门，对本辖区的住宅区物业管理依法进行指导、监督。
第七条 各住宅区可以根据本条例规定成立业主委员会。业主委员会应当接受市、区住宅主管部门的指导和监督。
第八条 物业管理公司根据本条例规定和业主委员会的委托对住宅区的物业统一实施管理。
物业管理公司应当在其管理的住宅区内设住宅区管理处。
第二章 业主大会及业主委员会
第九条 住宅区入住率达到百分之五十以上或自第一个业主入伙之日起满两年的，开发建设单位或其委托的单位应当及时告知区住宅主管部门，区住宅主管部门应在接到通知之日起六个月内召集第一次业主大会，选举产生业主委员会，开发建设单位应当协助召集业主大会。
分期开发的住宅区，经已入住的过半数投票权的业主申请，区住宅主管部门可以召集临时业主大会，在分期开发期间成立临时业主委员会。临时业主委员会的权利、义务与业主委员会的权利、义务相同。
第十条 业主大会由本住宅区的业主组成。
业主大会必须经由已入住的过半数投票权的业主出席才能举行。业主可以委托代理人出席业主大会，不满十八周岁的业主由其法定代理人出席。
第十一条 业主大会由业主委员会负责召集，并每年至少召开一次。业主委员会应负责在会议召开七天前将业主大会召开日期和内容送达每名业主。
经持有住宅区全体业主百分之十以上投票权的业主提议，业主委员会应在接到该项提议之日起二十日内就其所指的提议内容召开业主大会；逾期未召集的，由提议的业主向区住宅主管部门申请，区住宅主管部门可以责令或限期业主委员会召集业主大会。
第十二条 业主大会的决定，由出席会议的业主所投票数的过半数通过。
大会表决可以采用投票方式或者其他方式，各类房屋按建筑面积每十平方米计算为一票；不足十平方米的，五平方米及五平方米以上的计算为一票，不足五平方米的不计票。
第十三条 业主大会行使下列职权：
（一）选举、罢免业主委员会的组成人员；
（二）监督业主委员会的工作；
（三）听取和审查业主委员会的工作报告；
（四）决定住宅区内关于业主利益的重大事项；
（五）修改业主公约；
（六）改变和撤销业主委员会不适当的决定；
（七）批准业主委员会章程。
第十四条 业主委员会委员由业主大会在业主中选举产生。业主委员会主任、副主任由业主委员会在其委员会中选举产生。业主委员会可聘请派出所、居民委员会等有关单位的人员担任业主委员会委员。
业主委员会委员的数额一般为十一至十七人，经业主大会决定可以适当增减，但最低不得少于五人。
业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、有一定的组织能力和必要工作时间的人士担任。
业主委员会聘请执行秘书一至二名，负责处理业主委员会日常事务。
第十五条 业主委员会应当制订章程。业主委员会章程经业主委员会委员一致同意制订，并经业主大会批准。
第十六条 业主委员会及其成员名单应当自选举产生之日起十五内，报所在地的区住宅主管部门备案。
第十七条 业主委员会每届任期三年，业主委员会委员可以连选连任。业主委员会委员为兼职，业主委员会主任可以为专职。
业主委员会会议由业主委员会主任根据工作需要召集，并应在会议召开七天前将会议通知书及有关材料送达每位委员。业主委员会召开会议时，可以邀请政府有关部门、居民委员会、物业管理公司等单位的人员和非业主使用人代表参加会议。
第十八条 业主委员会向业主大会负责并报告工作。
第十九条 业主委员会行使下列职权：
（一）召集和主持业主大会；
（二）审议决定住宅维修基金和公用设施专用基金的使用；
（三）采取公开招标方式聘请物业管理公司对住宅区进行物业管理，并与其订立、变更或解除委托管理合同；
（四）审议物业管理公司制订的对本住宅区的年度管理计划、住宅区配套工程和重大的维修工程项目；
（五）审议住宅区物业管理服务费的收费标准；
（六）监督物业管理公司对本住宅区的物业管理工作。
前款第（三）、（四）、（五）项规定的事项，应当经业主大会批准。
业主委员会根据本条第一款第（三）项的规定实施公开招标有困难的，可以委托市、区住宅主管部门实施。
第二十条 业主委员会履行下列义务：
（一）执行业主大会的各项决定；
（二）遵守和履行物业委托管理合同；
（三）不得从事各种投资和经营活动；
（四）对物业管理公司的正当经营和管理活动予以支持和配合。
第二十一条 业主委员会决定问题，采取少数服从多数的原则。
第二十二条 业主大会和业主委员会应接受市、区住宅主管部门的指导与监督。业主大会的决定、业主委员会章程的内容或业主委员会的决定不得与宪法、法律、法规和规章相抵触。
第三章 物业管理公司及其职责
第二十三条 物业管理公司根据住宅区物业委托管理合同对住宅区实施物业管理。
委托管理合同应当包括以下内容：委托管理事项、管理标准、管理权限、管理期限、管理费收支、利润及风险、监督检查、违约责任及其他权利义务条款。
委托管理合同应当报区住宅管理部门备案。
第二十四条 物业管理公司必须持有市住宅主管部门颁发的《物业管理资质证书》方可从事住宅区物业管理业务。
第二十五条 开发建设单位应当从住宅区开始入住前六个月开始自行或者委托物业管理公司对住宅区进行前期管理，管理费用由开发建设单位自行承担。
第二十六条 住宅区开始入住后两年内，开发建设单位自行或者委托物业管理公司对住宅区进行物业管理；业主委员会在此期间成立的，业主委员会应与开发建设单位签订委托管理合同，并行使本条例规定的各项职责，但不得终止委托管理合同；开始入住两年后，业主委员会应依本条
例规定聘请物业管理公司对住宅区物业进行管理，原开发建议单位在同等条件下可以优先承包管理。
在住宅区开始入住两年后业主委员会仍未成立的，由开发建设单位自行或委托物业管理公司继续管理。
在开发建设单位自行或委托物业管理公司对住宅区进行物业管理期间，应当接受业主和有关部门的监督。
第二十七条 物业管理公司在住宅区范围内就下列事项进行管理：
（一）房屋的使用、维修、养护；
（二）消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房（棚）、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护和管理；
（三）清洁卫生；
（四）车辆行驶及停泊；
（五）公共秩序；
（六）市住宅主管部门规定和委托管理合同规定的其他物业管理事项。
第二十八条 物业管理公司的权利：
（一）根据有关法律、法规，结合实际情况，制订本住宅区物业管理办法；
（二）依据委托管理合同和有关规定收取管理费用；
（三）制止违反住宅区物业管理规定的行为；
（四）选聘专营公司承担专项经营业务。
第二十九条 物业管理公司的义务：
（一）以为业主服务为宗旨，注重社会效益、经济效益和环境效益；
（二）按市住宅主管部门规定的标准和委托管理合同对住宅区实施物业管理；
（三）接受业主委员会和业主的监督；
（四）组织或协助有关部门提供社区生活服务和开展社区文化活动；
（五）按照法律、法规和市政府的有关规定从事经营活动。
第三十条 住宅区内车辆停放的管理，应接受公安等部门的统一指导和监督。
进入住宅区的车辆应按规定停放在停车场或设置有停车标志的场所。
物业管理公司应与车主明确车辆保管关系或车位有偿使用关系，并按有关规定收取相应的保管费或车位使用费。
第三十一条 物业管理公司对住宅区的管理未能达到市住宅主管部门和委托管理合同规定的标准，或者违反委托管理合同规定的，业主委员会或委托方可以终止合同。
因管理、维修、养护不善，造成业主损失的，物业管理公司应当赔偿损失；违反有关法律、法规和政策规定的，由有关部门依法予以处理。
第三十二条 物业管理公司可享受国家对第三产业的优惠政策。
第四章 业主公约
第三十三条 本条例所称业主公约，是指由业主承诺的，对全体业主具有约束力的，有关业主在住宅区使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。
第三十四条 业主公约由市住宅主管部门统一制订示范文本。业主大会可以根据本住宅区的实际情况进行修改补充，并报市住宅主管部门和区住宅主管部门备案。
业主公约应当符合法律、法规、政府有关规定和土地使用权出让合同的规定。
第三十五条 业主公约应当包括下列内容：
（一）住宅区名称、地点、面积及户数；
（二）公共场所及公用设施状况；
（三）业主大会的召集程序及决定住宅区重大事项的方式；
（四）业主使用其住宅和住宅区内公共场所及公用设施的权益；
（五）业主参与住宅区物业管理的权利；
（六）业主对业主委员会及物业管理公司的监督权；
（七）住宅区物业各项维修、养护和管理费用的缴交；
（八）业主在本住宅区内应遵守的行为准则；
（九）违反业主公约的责任；
（十）其他有关事项。
第三十六条 业主公约在住宅区入住率达到百分之三十后，经已入住业主中持有过半数以上投票权的业主签订后生效。已生效的业主公约对本住宅区所有业主和非业主使用人具有约束力。
业主入住时物业管理公司应组织业主签订业主公约，不组织业主签订业主公约的，市、区住宅主管部门有权予以纠正。
第五章 住宅区的使用及维护
第三十七条 移交住宅区时，开发建设单位应当向业主委员会移交下列住宅区工程建设资料：
（一）住宅区规划图、竣工总平面图；
（二）单体建筑、结构、设备竣工图；
（三）地下管网竣工图；
（四）其他必要的资料。
开发建设单位应按规划或合同的约定完成住宅区相关配套设施的建设。
第三十八条 业主、承租人和其他非业主使用人使用房屋应当遵守下列规定：
（一）未经市政府有关部门批准，不得改变房屋结构、外貌和用途；
（二）不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占；
（三）不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品，但自用生活性燃料除外；
（四）不得利用房屋从事危害公共利益的活动；
（五）不得侵害他人的正当权益。
第三十九条 房屋的维修责任，按下列规定划分：
（一）室内部分，由业主负责维修；
（二）房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施，由物业管理公司组织定期养护和维修，其费用从住宅维修基金中支出。
住宅维修基金由业主按规定分摊，分期缴纳，由住宅区管理处以房屋本体为单位设立专帐代管，用于房屋本体公用设施的维修养护，不得挪作他用。
第四十条 住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、绿化、娱乐场所、停车场、连廊、自行车房（棚）等住宅区公用设施由物业管理公司统一管理维修养护。管理维修养护费用从管理服务费中支出。
人为造成公用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。
第四十一条 住宅区的水、电、煤气、通讯等管线的维修养护，由有关供水、供电、供气及通讯单位负责，维修养护费用由有关业务单位支付。
第四十二条 业主、承租人、非业主使用人和物业管理公司应当维护房屋外观整洁、统一。
业主委员会根据房屋的状况决定修缮、粉刷。但房屋的天面和外墙应当每十年至少修缮、粉刷一次，房屋的空调架、防盗网等外观设施应当每三年至少粉刷一次，楼梯间的墙面、台阶、扶手等设施应当每五年至少修缮、粉刷一次；期限届满、确实不需要修缮或粉刷的，业主委员会可向
市、区住宅主管部门申请延期修缮或粉刷；经市、区住宅主管部门同意，可以延期。
前款所需费用，除房屋的外观设施由业主或承租人承担外，其他费用从住宅维修基金支付。住宅维修基金的使用明细表，物业管理公司应向业主公布。
第四十三条 房屋及其附属设施或住宅区公用设施，可能危害房屋安全或公共安全的，应当及时修缮；应由业主修缮的，其费用由业主承担；应由物业管理公司修缮的，其费用由物业管理公司承担。
前款费用的支付来源及使用明细表，应向业主公布。
第四十四条 住宅区内禁止下列行为：
（一）践踏、占用绿化地；
（二）占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施而影响其正常使用功能；
（三）乱抛垃圾、杂物；
（四）影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等；
（五）损毁、涂划园林艺术雕塑；
（六）聚众喧闹；
（七）随意停放车辆和鸣喇叭；
（八）发出超出规定标准的噪音；
（九）排放有毒、有害物质；
（十）经营业主公约所禁止的行业；
（十一）法律、法规及市政府规定禁止的其他行为。
第六章 住宅区专用基金与专用房屋
第四十五条 开发建设单位应在住宅区移交时，按住宅区除地价以外的建设总投资百分之二的比例，一次性向业主委员会划拨住宅区的公用设施专用基金。
公用设施专用基金用于购买管理用房和住宅区公用设施的重大维修工程项目。
第四十六条 公用设施专用基金由区住宅主管部门设立专帐管理。区住宅主管部门对业主委员会正常使用公用设施专用基金不得干涉。
公用设施专用基金管理办法由市政府制定。
第四十七条 开发建设单位应在移交住宅区时，按市政府有关规定以建造成本价提供住宅区物业管理用房，其产权属该住宅区全体业主共有。
第四十八条 开发建设单位应在移交住宅区时，按市政府规定的比例以同期市政府微利房价格提供部分商业用房，该商业用房的产权属该住宅区全体业主共有。
上述商业用房的购置费用可由公用设施专用基金中垫支，并从该商业用房的经营收入中回收。
上述商业用房、按规定提供的物业管理用房、住宅区公用设施专用基金以及住宅区内其他产权属于全体业主共有的公用配套设施、设备和场地，均由物业管理公司按委托管理合同经营，其收入用于补充住宅区的管理服务费。
第四十九条 本条例施行前移交使用的住宅区，未按规划设计要求建设的，开发建设单位应当按市政府规划建设主管部门规定的时间完成全部工程项目；未按深圳市规划标准设计或者缺少便民服务网点的，由市政府规划建设主管部门和原开发建设单位予以配套完善或补建。
第五十条 住宅区的公用设施专用基金、住宅维修基金和管理服务费的收支帐目，业主委员会应每三个月至少公布一次，接受业主的监督。
委托管理合同终止后，业主委员会和物业管理公司可以共同委托会计师事务所对住宅维修基金和管理服务费的使用明细表和收支明细帐目进行审计，所需费用由管理费支出。审计报告应向业主公布。
业主对住宅维修基金和管理服务费的使用有异议的，可以要求业主委员会向物业管理公司咨询并查阅收支总表，物业管理公司应提供完备的资料并详细说明。
第七章 法律责任
第五十一条 业主、非业主使用人违反业主公约，应当承担相应的民事责任。对违反业主公约造成他人安全或利益受到侵害的，业主委员会或者相关的业主、非业主使用人可以向人民法院提起民事诉讼。
未交纳物业管理服务费、住宅维修基金和物业委托管理合同约定的其他费用的，物业管理公司可要求有关业主限期交纳；逾期不交纳的，可按日加收应交纳费用万分之五的滞纳金，并可按业主公约和物业委托管理合同的规定进行催交；连续六个月不交纳的，可向人民法院申请追缴。
物业管理公司违反物业委托管理合同的约定，应当承担相应的违约责任；造成损失的，应当承担赔偿责任。
第五十二条 业主大会、业主委员会违反本条例第二十二条规定的，市、区住宅主管部门应当责令限期改正或撤销其决定，并通告全体业主。
第五十三条 违反本条例第二十四条规定，未取得物业管理资质证书而从事住宅区物业管理业务或者所管理物业与所持资质证书等级不相符的，市、区住宅主管部门应当责令其停止违法行为，没收违法所得，并可处以五千元以上二万元以下的罚款。
第五十四条 物业管理公司违反本条例规定，有下列行为之一的，业主委员会有权予以制止并限期改正；逾期不改正的，业主委员会可以终止委托管理合同；市住宅主管部门和有关行政主管部门应当责令其限期改正，并可处以三千元以上一万元以下的罚款；情节严重的，市住宅主管部
门可以降低其物业管理资质等级，直至吊销资质证书，并可建议工商行政管理部门依法注销其物业管理的经营项目：
（一）擅自扩大收费范围、提高收费标准的；
（二）改变公用设施专用基金和住宅维修基金的用途，或未按规定定期公布收支帐目的；
（三）改变专用房屋的用途，未按规定使用的；
（四）管理制度不健全、管理混乱，造成对住宅区的房屋管理、维修、养护不善，经市、区住宅主管部门认定应当予以处罚的。
第五十五条 开发建设单位违反本条例第三十七条、第四十五条、第四十八条、第四十九条规定的，市、区住宅主管部门应当责令其限期履行；逾期不履行的，可按应交款项逾期的时间处以每日千分之三的罚款；情节严重的，经市、区住宅主管部门认定，市政府规划国土行政主管部门
应当暂停其房地产开发资质。
第五十六条 业主委员会、业主、非业主使用人或其他单位、个人违反本条例规定，按照下列规定予以处罚：
（一）违反本条例第二十条第（三）项规定，擅自进行经营活动的，市、区住宅主管部门应当责令限期改正，可以并处三千元以上一万元以下的罚款；
（二）违反本条例第三十八条规定的，市、区住宅主管部门责令限期改正，恢复原状，可以并处一千元以上五千元以下的罚款；
（三）违反本条例第四十二条第二款、第四十三条规定的，市、区住宅主管部门应当责令其限期修缮或粉刷；逾期拒不修缮或粉刷的，可处以三千元以上五千元以下的罚款；
（四）违反本条例第四十四条规定的，市、区住宅主管部门应当责令其限期改正，可以并处一百元以上二千元以下的罚款。
第八章 附 则
第五十七条 市政府可根据本条例制定实施细则。
第五十八条 写字楼、商住楼等物业的管理可参照本条例执行。
第五十九条 本条例自一九九四年十一月一日起施行。
第六十条 本条例实施前已建成的住宅区的整治改造办法由市政府另行制定。
（1999年6月30日深圳市第二届人民代表大会常务委员会第三十三次会议通过）
深圳市第二届人民代表大会常务委员会第三十三次会议审议了市政府《关于提请审议〈深圳经济特区住宅区物业管理条例〉修正案（草案）的议案》，决定对《深圳经济特区住宅区物业管理条例》作如下修改和补充：
一、第五条修改为：“业主、承租人有依法参加住宅区物业管理的权利，并有合理使用房屋和公用设施，维护住宅区公共利益的义务。”
二、第七条修改为：“各住宅区可以根据本条例规定成立业主委员会。业主委员会应当接受市、区住宅主管部门的指导和监督。”
三、第九条修改为：“住宅区入住率达到百分之五十以上或自第一个业主入伙之日起满两年的，开发建设单位或其委托的单位应当及时告知区住宅主管部门，区住宅主管部门应在接到通知之日起六个月内召集第一次业主大会，选举产生业主委员会，开发建设单位应当协助召集业主大会
。”
增加第二款：“分期开发的住宅区，经已入住的过半数投票权的业主申请，区住宅主管部门可以召集临时业主大会，在分期开发期间成立临时业主委员会。临时业主委员会的权利、义务与业主委员会的权利、义务相同。”
四、第十条第二款修改为：“业主大会必须经由已入住的过半数投票权的业主出席才能举行。业主可以委托代理人出席业主大会，不满十八周岁的业主由其法定代理人出席。”
五、第十一条第二款修改为：“经持有住宅区全体业主百分之十以上投票权的业主提议，业主委员会应在接到该项提议之日起二十日内就其所指的提议内容召开业主大会；逾期未召集的，由提议的业主向区住宅主管部门申请，区住宅主管部门可以责令或限期业主委员会召集业主大会。
”
六、第十二条第二款修改为：“大会表决可以采用投票方式或者其他方式，各类房屋按建筑面积每十平方米计算为一票；不足十平方米的，五平方米及五平方米以上的计算为一票，不足五平方米的不计票。”
七、第十六条修改为：“业主委员会及其成员名单应当自选举产生之日起十五日内，报所在地的区住宅主管部门备案。”
八、第十九条第一款第（三）项修改为：“采取公开招标方式聘请物业管理公司对住宅区进行物业管理，并与其订立、变更或解除委托管理合同。”
增加第三款：“业主委员会根据本条第一款第（三）项的规定实施公开招标有困难的，可以委托市、区住宅主管部门实施。”
九、增加第二十条：“业主委员会履行下列义务：
（一）执行业主大会的各项决定；
（二）遵守和履行物业委托管理合同；
（三）不得从事各种投资和经营活动；
（四）对物业管理公司的正当经营和管理活动予以支持和配合。”
十、第二十一条改为第二十二条，第一款修改为：“业主大会和业主委员会应接受市、区住宅主管部门的指导与监督。业主大会的决定、业主委员会章程的内容或业主委员会的决定不得与宪法、法律、法规和规章相抵触。”
第二十一条第二款删除。
十一、第二十五条改为第二十六条，第三款修改为：“在开发建设单位自行或委托物业管理公司对住宅区进行物业管理期间，应当接受业主和有关部门的监督。”
十二、第二十八条删除。
十三、增加第三十条为：“住宅区内车辆停放的管理，应接受公安等部门的统一指导和监督。
进入住宅区的车辆应按规定停放在停车场或设置有停车标志的场所。
物业管理公司应与车主明确车辆保管关系或车位有偿使用关系，并按有关规定收取相应的保管费或车位使用费。”
十四、第三十五条改为第三十六条，增加第二款：“业主入住时物业管理公司应组织业主签订业主公约，不组织业主签订业主公约的，市、区住宅主管部门有权予以纠正。”
十五、第三十六条改为第三十七条，增加第二款：“开发建设单位应按规划或合同的约定完成住宅区相关配套设施的建设。”
十六、增加第四十二条：“业主、承租人、非业主使用人和物业管理公司应当维护房屋外观整洁、统一。
业主委员会根据房屋的状况决定修缮、粉刷。但房屋的天面和外墙应当每十年至少修缮、粉刷一次，房屋的空调架、防盗网等外观设施应当每三年至少粉刷一次，楼梯间的墙面、台阶、扶手等设施应当每五年至少修缮、粉刷一次；期限届满、确实不需要修缮或粉刷的，业主委员会可向
市、区住宅主管部门申请延期修缮或粉刷；经市、区住宅主管部门同意，可以延期。
前款所需费用，除房屋的外观设施由业主或承租人承担外，其他费用从住宅维修基金支付。住宅维修基金的使用明细表，物业管理公司应向业主公布。”
十七、第四十一条改为第四十三条，修改为：“房屋及其附属设施或住宅区公用设施，可能危害房屋安全或公共安全的，应当及时修缮；应由业主修缮的，其费用由业主承担；应由物业管理公司修缮的，其费用由物业管理公司承担。”
增加第二款：“前款费用的支付来源及使用明细表，应向业主公布。”
十八、第四十三条删除。
十九、第四十四条改为第四十五条，第一款修改为：“开发建设单位应在住宅区移交时，按住宅区除地价以外的建设总投资百分之二的比例，一次性向业主委员会划拨住宅区的公用设施专用基金。”
二十、第四十六条改为第四十七条，修改为：“开发建设单位应在移交住宅区时，按市政府有关规定以建造成本价提供住宅区物业管理用房，其产权属该住宅区全体业主共有。”
二十一、第四十七条改为第四十八条，第一款修改为：“开发建设单位应在移交住宅区时，按市政府规定的比例以同期市政府微利房价格提供部分商业用房，该商业用房的产权属该住宅区全体业主共有。”
第三款修改为：“上述商业用房、按规定提供的物业管理用房、住宅区公用设施专用基金以及住宅区内其他产权属于全体业主共有的公用配套设施、设备和场地，均由物业管理公司按委托管理合同经营，其收入用于补充住宅区的管理服务费。”
二十二、第四十九条删除。
二十三、第五十条增加第二款：“委托管理合同终止后，业主委员会和物业管理公司可以共同委托会计师事务所对住宅维修基金和管理服务费的使用明细表和收支明细帐目进行审计，所需费用由管理费支出。审计报告应向业主公布。”
增加第三款：“业主对住宅维修基金和管理服务费的使用有异议的，可以要求业主委员会向物业管理公司咨询并查阅收支总表，物业管理公司应提供完备的资料并详细说明。”
二十四、增加第七章：“法律责任”。
二十五、增加第五十一条：“业主、非业主使用人违反业主公约，应当承担相应的民事责任。对违反业主公约造成他人安全或利益受到侵害的，业主委员会或者相关的业主、非业主使用人可以向人民法院提起民事诉讼。
未交纳物业管理服务费、住宅维修基金和物业委托管理合同约定的其他费用的，物业管理公司可要求有关业主限期交纳；逾期不交纳的，可按日加收应交纳费用万分之五的滞纳金，并可按业主公约和物业委托管理合同的规定进行催交；连续六个月不交纳的，可向人民法院申请追缴。
物业管理公司违反物业委托管理合同的约定，应当承担相应的违约责任；造成损失的，应当承担赔偿责任。”
二十六、增加第五十二条：“业主大会、业主委员会违反本条例第二十二条规定的，市、区住宅主管部门应当责令限期改正或撤销其决定，并通告全体业主。”
二十七、增加第五十三条：“违反本条例第二十四条规定，未取得物业管理资质证书而从事住宅区物业管理业务或者所管理物业与所持资质证书等级不相符的，市、区住宅主管部门应当责令其停止违法行为，没收违法所得，并可处以五千元以上二万元以下的罚款。”
二十八、增加第五十四条：“物业管理公司违反本条例规定，有下列行为之一的，业主委员会有权予以制止并限期改正；逾期不改正的，业主委员会可以终止委托管理合同；市住宅主管部门和有关行政主管部门应当责令其限期改正，并可处以三千元以上一万元以下的罚款；情节严重的
，市住宅主管部门可以降低其物业管理资质等级，直至吊销资质证书，并可建议工商行政管理部门依法注销其物业管理的经营项目：
（一）擅自扩大收费范围、提高收费标准的；
（二）改变公用设施专用基金和住宅维修基金的用途，或未按规定定期公布收支帐目的；
（三）改变专用房屋的用途，未按规定使用的；
（四）管理制度不健全、管理混乱，造成对住宅区的房屋管理、维修、养护不善，经市、区住宅主管部门认定应当予以处罚的。”
二十九、增加第五十五条：“开发建设单位违反本条例第三十七条、第四十五条、第四十八条、第四十九条规定的，市、区住宅主管部门应当责令其限期履行；逾期不履行的，可按应交款项逾期的时间处以每日千分之三的罚款；情节严重的，经市、区住宅主管部门认定，市政府规划国
土行政主管部门应当暂停其房地产开发资质。”
三十、增加第五十六条：“业主委员会、业主、非业主使用人或其他单位、个人违反本条例规定，按照下列规定予以处罚：
（一）违反本条例第二十条第（三）项规定，擅自进行经营活动的，市、区住宅主管部门应当责令限期改正，可以并处三千元以上一万元以下的罚款；
（二）违反本条例第三十八条规定的，市、区住宅主管部门责令限期改正，恢复原状，可以并处一千元以上五千元以下的罚款；
（三）违反本条例第四十二条第二款、第四十三条规定的，市、区住宅主管部门应当责令其限期修缮或粉刷；逾期拒不修缮或粉刷的，可处以三千元以上五千元以下的罚款；
（四）违反本条例第四十四条规定的，市、区住宅主管部门应当责令其限期改正，可以并处一百元以上二千元以下的罚款。”
三十一、增加第六十条：“本条例实施前已建成的住宅区的整治改造办法由市政府另行制定。”
三十二、本条例中“业主管理委员会”及“管委会”均分别修改为“业主委员会”，但本决定中已修改的条文除外。
此外，根据本决定对部分条文的文字和条、款、项的顺序作相应的调整和修改。
本决定自公布之日起施行。
《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则，根据本决定作相应的修正，重新公布。
1994年6月18日
以和谐审判探讨未成年人犯罪刑事和解的意义
陈宝军
在刑事审判中发现，未成年犯罪在整个犯罪数量中的比重不断上升，其中既有家庭、社会等外部因素的影响也有未成年人心理不成熟因素的影响。从未成年所犯的罪名来看多是盗窃、抢劫、故意伤害等，由于未成年具有好奇、冲动的特点，做事不计后果，所造成的社会危害一般都比较严重，要么属于刑法中的严重情节要么造成被害人重伤，所以按照法律规定这些都应当被判处有期徒刑以上刑罚。这些未成年人大多正在读书，如果一旦把这些未成年判处有期徒刑，就会对他们的一生造成无法弥补的损害。在构建和谐社会的大背景下，法院解决纠纷不仅要注重“案结”更要注重“事了”，即要寻求法律效果和社会效果的统一。面对这种问题，笔者认为可以通过和谐审判的方式解决未成年人犯罪的问题，做到既保护被害人的利益又维护了被告人的利益，从而维护社会稳定、社会和谐。在审判阶段引入刑事和解就是我们采取的一项重要的举措，我们既要引用和探索刑事和解的形式也要引用和探索刑事和解的实质，所谓审判阶段刑事和解是指在刑事审判阶段，被害人与犯罪人在法官的主持下，自愿就被害人补偿进行对话、协商，使犯罪人责任承担具有轻缓化的一种犯罪处置方式。审判阶段刑事和解的定义具有以下基本内涵：
一、审判阶段的刑事和解是一种犯罪处置方式。按照传统刑罚观，刑罚的根据主要有报应刑论和目的刑论，报应刑论强调善有善报，恶有恶报，刑罚就是对犯罪分子做坏事的一种报应，目的刑论强调刑罚的主要目的是一般预防和特殊预防的统一，即使实施了危害社会的行为的人承担刑事责任，防止其以后重新犯罪和防止那些尚未犯罪的人走上犯罪的道路。不管是报应刑论还是目的刑论都可归纳为刑罚裁量和刑罚执行这两个方面。而刑事和解的提出突破了传统的刑罚方式，它是以传统的刑罚为基础，吸纳了新的方式，例如在我们在实践中发现有的被告人家庭条件不好，通过协商确定，被告人给受害人种植、收割庄稼，帮受害人做房子等等方式。通过社会矫正来取代对人身自由的限制，这些也可以作为犯罪处置的一种方式。
二、刑事和解是发生在审判阶段，由法官作为中间人。既然案件移送到了法院，大部分案件经过公安机关的侦查和检察机关的审查起诉，基本上确定了被告人有罪，在这种情况下，如果被告人自愿认罪，可以更容易的与被害人达成和解协议。笔者认为，在审判阶段更有利于刑事和解，理由是不管是侦查机关还是检察机关它们都是站在被告人的对立面，尽量最大可能的追究被告人的刑事责任，而法官是公正的化身，法官不偏不倚的地位决定了能够中立的对待被告人和检察机关，在被告人和被害人心中树立了公正的信念。同时由法官作为中间人主持刑事和解也体现了司法在处理纷争中的作用，有利于平衡被告人、被害人和国家的利益和地位。需要指出的是，法官在刑事和解中的作用只是做被告人、被害人的思想工作，释明法律规定与利害关系，使被告人与被害人在自愿合法的基础上达成刑事和解协议，法官不得使用胁迫、诱导的方式迫使被告人与被害人达成刑事和解协议，在实践中主要通过“圆桌审判”、被害人叙说的方式促使和解协议的达成。具体法官该怎么做还有待于理论界和法律实务界作进一步的探讨。
三、审判阶段刑事和解的内容是被害人与被告人自愿的进行对话、协商。通过对话、协商达成刑事和解协议，使被害人得到物质赔偿和精神损害赔偿，使被告人得到被害人及其家人的原谅从而得到轻缓化处理。美国犯罪学家约翰•R•戈姆在《刑事和解程序：一个实践和理论架构的考察》一文中提出“叙说理论”（Narrative Theory），叙说理论认为，被害人叙说是一种有效的心里治疗方式，被害人在法官的主持下，在和解的过程中向被告人和法官讲述被害的经历，能够降低其恐惧和焦虑，而且还能在思想上教育加害人，使其认识到自己所造成的损害，能够时刻的体会到自己行为的严重后果，从而使其真诚的认错、觉悟，不再犯罪，积极赔偿被害人，有利于实现恢复正义。
四、审判阶段刑事和解的结果是使被告人的刑事责任得到轻缓化处理。所谓轻缓化，是指法官对犯罪人的判处比一般情况轻的刑罚，主要表现在“轻”和“缓”上，“轻”强调从轻、减轻或者免于刑事处罚，“缓”强调积极使用缓刑。在《最高人民法院关于构建社会主义和谐社会提供司法保障的若干意见》第18条提出，对于轻微犯罪等，主观恶性小、人身危险性不大，有悔改表现，被告人认罪取得被害人谅解的，尽可能地给他们改过自新的机会，依法从轻、减轻处罚。另外对于因婚姻家庭、邻里纠纷等民间矛盾激化引发的案件，应被害方的过错行为引发的案件，案发后真诚悔罪并积极赔偿被害人损失的案件，应慎用死刑立即执行。从以上可以看出，对符合刑事和解案件的被告人轻缓化处理是有现实依据的。需要指出的是，法官在对刑事和解的被告人进行轻缓化处理的过程中必须在法律规定的幅度内进行裁量，例如我国刑法第263条关于抢劫罪的规定：以暴力、胁迫或者其他方法抢劫公私财物的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金。除了具有减轻情节之外，笔者认为法官不应超过法律规定的底限，即法官不能判决二年有期徒刑更不能判决一年有期徒刑，这时要使被告人得到轻缓化处理法官可以通过判决三年有期徒刑缓期三年执行的方式判决，从而使被告人与被害人服判，也可以防止检察院抗诉。当然，我国刑法第17条规定已满十四周岁不满十八周岁的人犯罪，应当从轻或减轻处罚，所以对于未成年犯罪人可以在法律规定的幅度以下作出判决。笔者主要从受害人、未成年犯罪人以及国家和社会的视角来讨论以和谐审判方式解决未成年人犯罪的意义。
首先，刑事和解对受害人的意义。对于被害人来说，通过刑事和解不但可以确保其实质利益，而且还能弥补精神上的损害，有助于被害人之再社会化。首先，刑事和解能最大限度的使受害人获得物质赔偿。受害人所遭受到的人身损害和财产损害虽然在现有的法律制度中有刑事附带民事赔偿的制度，但是从实际的效果来看，并没有发挥很好的作用，被告人被判刑后，自认为已经对自己的行为付出了代价，在大多数情况下，他们根本就没打算进行民事赔偿，根本就没有赔偿的意愿，从而拒绝经济赔偿责任的承担就成为一种合理化的选择。而刑事和解就解决了这一问题，刑事和解要求被害人和未成年犯罪人在法官的主持下达成刑事和解协议，由于未成年犯罪人是否对被害人实行赔偿或者是否致力于赔偿将影响到对其的实体处理，所以未成年犯罪人及其法定代理人在赔偿方面往往会有一个积极的态度。刑事和解协议是由法官主持双方当事人合意的结果而不是强行的司法判决，这样一方面未成年人犯及其法定代理人会积极的履行赔偿；另一方面，受害人可以得到最大限度的赔偿。其次，刑事和解有利于恢复受害人的精神损害。在传统的刑事诉讼中，通过国家对犯罪人的刑罚处罚，被害人的报应情感得到一定的满足，愤怒情绪得到一定的宣泄。但是，对于其造成的心理障碍确实无法得到修复的，其实被害人不仅需要物质上的恢复还需要心灵上的恢复，而针对未成年人犯罪的刑事和解就是在相对和平的“圆桌会议”下，在融洽的氛围中采用叙说、赔礼道歉等方式使受害人受伤的心灵得到恢复。再次，刑事和解有利于被害人与未成年犯罪人及其他朋友、同学重新建立友情，有利于重新回归社会。被害人及其法定代理人与未成年犯罪人及其法定代理人以及在他们双方的亲属、老师参与下，在法官的主持下，在相对和平的氛围中达成和解协议，使双方当事人重归于好，当然就有利于被害人与未成年犯罪人及其他朋友、同学重新建立友情，有利于重归社会。
其次，刑事和解对未成年犯罪人的意义。首先，刑事和解有利于使未成年犯罪人得到轻缓处理，特别是避免受到重刑罚的处理。在传统的刑罚中，未成年犯一旦被判有期徒刑关押在监狱或者看守所或者未成年管教所就会产生种种问题，例如，有的未成年犯罪人之间会交叉感染，不但没有达到改造的目的反而学会了一些犯罪的“本领”；有的未成年人因刑罚处罚，对社会产生仇视心理，刑满释放后重新犯罪报复社会。在刑事和解中，未成年犯罪人通过接受被害人及其法定代理人和相关人员的谴责，向被害人赔礼道歉，真诚谢罪、悔悟，以及赔偿或者其他物质补偿的行为或者通过缓刑的方式来承担刑事择，从而有利于未成年犯罪人的轻缓化处理，特别是免受严重刑罚的处理。其次，刑事和解有利于更好的感化、教育未成年犯罪人。在传统刑事处理模式中，教育功能是通过刑罚实现的，是一种强制教育；而在审判阶段的刑事和解中，则是以对话交流来实现教育的。一方面，刑事和解融洽的环境使加害人消除了一些误解和歧视；另一方面，未成年犯罪人与被害人就犯罪影响进行讨论，使犯罪人更加能够深刻认识自己犯罪行为的严重后果，以及给他人带来痛苦的程度，在促使其真诚的悔悟方面具有更好的效果。再次，有利于未成年犯罪人重归社会。刑罚的目的论者认为刑罚是国家为了排除犯罪者，保卫社会而采取的一种手段，包括将不能改善者与社会隔离，对有改善可能者进行教育、改造，使之作为善良的社会人能够复归社会。正如我国台湾学者林山田教授所言，刑罚权的界限与行使，应以犯罪人再社会化的需要为依据，刑罚的宣告与执行应能作为犯罪人再社会化的手段。因此惟有符合再社会化原则的刑罚，方是有意义而有必要的刑罚，一切足矣阻挠犯人再社会化之目的的构想的刑罚应尽量避免。刑事和解能尽量减少涉入刑事诉讼，尽量避免羁押的理念，有利于未成年犯罪重返社会，控制与预防重新犯罪，是其再社会化的一个新途径。
再次，刑事和解对国家和社会的意义。首先，刑事和解是贯彻宽严相济刑事司法政策的一个具体举措。宽严相济的刑事政策，是党的十六届六中全会对当前司法工作提出的明确要求，也是党和国家在新的历史条件下，通过总结长期以来打击犯罪、预防犯罪的经验而得出的重要结论，其基本要求就是，要根据犯罪的具体情况，实行区别对待，做到该宽则宽，当严则严，宽严相济，罚当其罪，打击和孤立极少数，教育、感化和挽救大多数，最大限度地减少社会对立面，促进社会和谐稳定，维护国家长治久安。对未成年犯罪人毕竟要以教育为主，针对未成年犯罪人，刑事和解就体现在“该宽则宽”的一面。其次，刑事和解有利于提高司法效率。公正与效率是人民法院工作的两个永恒主题，也是司法的核心价值所在，“迟到的正义非正义”这句法谚告诉我们人民法院处理案件要提高司法效率。在司法资源有限的前提下,为了更好地完成诉讼任务,就必须高效利用有限的司法资源,刑事和解的突出优点就在于可以极大提高诉讼效率。对于双方当事人家庭条件都不好的情况，对被害人医药费的赔偿的判决就可能成为空判，这样被害人很难在短时间内获得赔偿，而刑事和解是在双方合意的基础上达成的，未成年人犯罪人的家人就会想尽一切办法积极主动的赔偿被害人，从而使被害人获得赔偿的时间就大大缩短了，所以说刑事和解有利于司法效率的提高。再次，刑事和解有利于化解社会矛盾，是贯彻“三项重点工作”的重要举措，进而有利于构建社会主义和谐社会。针对未成年犯罪人如果过分强调法律的惩罚功能而忽视法律的教育功能，可能会导致不良的后果产生，出现法律效果与社会效果的背离。如果通过刑事和解的方式，未成年犯罪人认罪服法，向受害人当面赔礼道歉，求得谅解，积极赔偿被害人的损失，就可以使被害人及其法定代理人在物质上得到足额的赔偿，精神上得到满足，同时加害人可以不影响读书，换来自己的家庭稳定和利益保障。在此条件下解决纷争，更能从深层次体现出对被害人的保护、对加害人的教育挽救，从而有利于重塑社会和谐。
作者：江西省宜黄县人民法院 陈宝军
