烟台市政府关于修改印发《烟台市已购公有住房和经济适用住房上市交易管理办法》的通知
山东省烟台市人民政府
烟台市政府关于修改印发《烟台市已购公有住房和经济适用住房上市交易管理办法》的通知
各县市区人民政府（管委），市政府各部门，有关单位：
根据上级有关文件精神和我市实际，将烟政发[1999]137号文印发的《烟台市已购公有住房和经济适用住房上市交易管理办法》中的第十二条“已购住房上市交易，受让人暂不缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款；出售人暂不缴纳所得收益。”修改为：“已购住房上市交易，由受让人按成交价格的1%缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款；出售人暂不缴纳所得收益。”现将修改后的《烟台市已购公有住房和经济适用住房上市交易管理办法》印发给你们，请认真组织实施，烟政发[1999]137号文同时作废。
二○○四年一月十七日
烟台市已购公有住房和经济适用住房上市交易管理办法
第一章 总 则
第一条 为规范已购公有住房和经济适用住房的上市交易活动，搞活房地产市场，促进存量住房的流通，满足居民改善居住条件的需要，根据建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》等有关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称已购公有住房，是指我市城镇居民和职工根据城镇住房制度改革政策的规定购买的原有公有住房。本办法所称经济适用住房，是指城镇居民和职工根据经济适用住房的有关政策规定，按照市人民政府规定的价格购买的住房（含安居工程和集资合作建设的住房）。本办法所称上市交易，是指已购公有住房和经济适用住房及其附属设施连同相关土地使用权依法买卖、互换、赠与、继承、析产、典当、租赁、抵押的行为。
第三条 本办法适用于本市行政区内已购公有住房和经济适用住房（以下简称已购住房）首次上市交易的管理。
第四条 市房产管理局是本市已购住房上市交易主管部门，负责本办法的组织实施和监督检查。各县市区房产管理部门负责县市区辖区内已购住房上市交易的管理工作。
第五条 已购住房的所有权归个人所有，除法律、法规、规章及本办法规定限制上市交易的外，任何单位不得限制上市交易。
第二章 上市交易条件与程序
第六条 已购住房上市交易，必须经房产管理部门批准，并提交下列材料：
（一）已购住房上市交易审批表；
（二）房屋所有权证书；
（三）身份证和户口薄；
（四）共同居住的年满十八周岁以上家庭成员签署是否同意出售意见；
（五）原售房单位签署同等条件下是否保留优先购买权的意见并盖章；标准价购房的，应与原售房单位签定收益分配合同。
房屋买卖的需提交买卖合同；互换的需提交互换合同；已抵押的需提交抵押权人书面同意证明；赠与的需提交赠与人出具的赠与书；继承的需提交被继承人的遗嘱或法定继承人的书面资料；析产的需提交析产单；典当的需提交典当契约。
第七条 已购住房上市交易按下列程序办理：
（一）向房屋所在地的房产管理部门提出申请并填写已购住房上市交易审批表；
（二）房产管理部门对上市交易审批表进行审核，并自受理申请之日起15日内作出批准或不予批准的决定；
（三）批准后，当事人双方签定合同并办理公证；
（四）当事人双方持批准文件和合同15日内到房产交易机构办理房产交易手续；
（五）自受让人领取房屋所有权证之日起，30日内由受让人持房屋所有权证书到房屋所在地的土地管理部门办理土地使用权变更登记手续。
第八条 有下列情形之一的已购住房不得上市交易：
（一）所有权有纠纷的；
（二）已被列入拆迁公告范围内或经鉴定为危房的；
（三）法院依法查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（四）已抵押、典当但未经抵押权人或出典人书面同意的；
（五）所有权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；
（六）擅自改变住房使用性质的；
（七）违背房改政策规定多购住房或已购住房又租住执行政府定价的公有住房，且未按有关政策规定退房的；
（八）法律、法规、规章及政策规定限制或其他不宜上市交易的。
第三章 交易税费征收的种类及标准
第九条 已购住房上市交易，相关税种按下列标准征收：
（一）已购住房居住超过1年的上市交易时，免征营业税；居住不足1年的上市交易时，营业税按销售价减去购入原价后的差额征收；
（二）个人购买自用普通住宅，契税暂按交易额的1.5%征收；继承、析产的免征契税；
（三）已购住房上市交易时，暂免征土地增值税；
（四）已购住房上市互换的，视为买卖，免征营业税，契税暂按互换差价的1.5%征收。房屋互换价格以房地产管理部门指定的有房地产评估资质的评估机构评估的价格为准（下同）；
（五）已购住房因赠与、抵押、典当而发生权属转移的，视同出售。受赠人、抵押权人、承典人为自然人的，契税暂按评估价格的1.5%征收；受赠人、抵押权人、承典人为法人的，契税按评估价格的3%征收；
（六）已购住房上市交易时，印花税按交易额的0.5‰向交易双方分别征收；房产证印花税按每证5元向持证人征收。
第十条 已购住房上市交易后，1年内再按市场价格购买住房，视同产权互换，契税按互换规定征收。
第十一条 已购住房上市交易，按交易额的0.5%交纳交易服务费，交易服务费由交易双方分摊。
第十二条 已购住房上市交易，由受让人按成交价格的1%缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款；出售人暂不缴纳所得收益。
第十三条 已购住房上市交易实行价格申报制度。具体价格由交易双方协商议定。申报价格明显低于市场价格的，房屋所在地的房产管理部门应指定有评估资质的评估部门进行评估，税费收缴基数以评估价格为准。
交易双方当事人对评估价格有异议的，可自接到评估价通知书之日起15日内向房产管理部门提出复核申请，房产管理部门自接到复核申请之日起10日内作出复核决定。
第四章 罚 则
第十四条 按照建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》的规定，违反本办法第八条规定，将不准上市交易的已购住房上市交易的（含私自交易的），由房屋所在地房产管理部门责令纠正，并处以1万元以上3万元以下罚款。
第十五条 将已购住房上市交易后，不得再向单位或政府要求解决住房；不得再租住公房；也不得再按房改政策规定购买公房和购买享受政府优惠政策所建设的住房。
第十六条 按照建设部《已购公有住房和经济适用住房上市交易出售管理暂行办法》的规定，违反本办法第十五条规定，非法租住、购买公房和政府优惠政策所建住房的，由房屋所在地房产管理部门责令退回已租、购住房，并处以1万元以上3万元以下罚款；或按房屋所在地的商品住房价格补交房款，并处以1万元以上3万元以下罚款。
第十七条 各相关部门要严格按照本办法规定办理有关手续，严禁玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、贪污受贿。否则，严厉追究有关人员的责任，情节严重、构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五章 附 则
第十八条 本办法涉税规定未尽事宜，按国家有关规定执行。
第十九条 本办法自发布之日起施行。
中国法治建设进程中的纵向差序格局
——社会文化发展水平角度
贺胤应
【摘 要】中国法治建设进程中存在并将长期存在法治建设的差异性，文章称之为“差序格局”。其分为纵的方向和横的方向两方面。作为基础性的阶段思考，本文着重从社会文化发展水平角度探讨了法治建设进程中纵向的差序格局，认为人口的文化素质、大众媒介、法治建设的文化土壤是形成这种差序格局的文化原因，并有针对性地提出了努力的方向。
【关键词】法治 差序格局 人口的文化素质 大众媒介
一、提出问题
考察中国二十多年法律发展的历史，不难看出，这二十多年，历经了从“法制”到“法治”的过程。
1978年，中国开始了法制的重建。当时，邓小平在党的十一届三中全会上就社会主义法制发表讲话时曾明确指出，中国需要一大批具有权威、真正得到执行的法律。此后，中国进入了所谓的“立法爆炸”时期，大量的法律、法规、条例被制定。到1992年中国明确提出改革和建设的目标是建设“社会主义市场经济”之后，立法的进程进一步加快，几乎涉及到所有的法律部门。简而言之，中国已经基本实现了“法制”，可以称为“法制国家”。[1]
在解放思想、实事求是及与时俱进的务实精神的正确指引下，党的十五大上，中共中央又提出了“依法治国、建设社会主义法治国家”的治国方略，并随后将其写进了宪法。这标志着建设法治国家已经成为中国社会主义现代化的目标之一。中国适时地开始了由“法制”向“法治”的迈进。
从“法制”到“法治”是一个历史性的进步。法制与法治是两个不同的概念，不能互相替代，但关系密切。法制是法律制度，是人们活动的规范或秩序系统；法治以法制为基础，没有法制的法治是不存在的，但是有法制却未必有法治。法制强调实存的规范、秩序；法治则是对法制的价值要求，它要求法制贯彻自由、平等、人权等基本价值，同时要求法制在程序上、形式上也应当是公正的，例如明确性、平等性、公平性等。[2] 由此可见，实现“法制”易，要“法治”则非一件易事。尤其是在我国目前的转型时期，法治建设刚刚开始步入轨道，千头万绪交织其中，“依法治国”虽在政治层面上已经被确立，但实际上对于具体的含义还没有达成共识，发展的方向还没有完全的清晰和明确，等等。但可以肯定的是，罗马不是一天建成的，法治建设也一样，“法治形成，是一个社会过程，它需要的是一个时间区间，而不是一个简单的时间点”。[3] 通往法治国家的道路注定漫长而艰难，充满了危险、失误和幻想。[4] 鉴于此，笔者认同这样一种观点：“我们对法治的感受存在于对法治的追求过程当中，它好比绝对真理一样或许永远无法被完全地实现，但是我们总是在无限地接近它，并且与此同时获得一个又一个的相对法治。”[5]
进而，我在思考中国的法治建设时，发现在中国法治建设进程中存在并将长期存在法治建设的差异性，为便于研究，我将这种差异性称之为“差序格局”。[6]这种差序格局可分为纵的方向和横的方向两方面。纵向的差序格局是指大城市、中小城市、农村地区三个地理空间在中国法治建设进程中会呈现出一定的差异性；横向的差序格局是指港澳台地区、东部地区、中西部地区三个地理空间在中国法治建设进程中也会呈现一定的差异性。形成这种差序格局的原因很多，最重要的是社会的政治经济文化发展不平衡。作为基础性的阶段性思考，同时为将问题说透彻，本文试图从社会文化发展水平角度谈一谈中国法治建设进程中纵向的差序格局。
二、大城市、中小城市、农村地区之划分。[7]
从研究法治建设进程中之差异性的角度出发，参考中国现行的行政区划设置，我从纵向的角度划分出三片区域来：大城市、中小城市、农村地区。
在传统研究社会问题的方法路径里，从纵的方向一般分为城市和农村，简称“城乡”。这种划分源于城市和农村存在的巨大差别，具有一定合理性。在我看来，这种划分是粗糙的。它抹杀了大城市与中小城市显著而重要的区别。大城市与中小城市虽同为城市，但在市民素养、居民收入、城市文化等诸多方面都存在着巨大的差异，这种差异足以影响到我们社会的进步、法治的建设。其次，至2001年底，全国地级区划数332个，其中地级市265个；县级区划数2053个，其中县级市293个；地县级市658个，市辖区808个。[8]依据本文下面谈到大城市的划分方法，减去34个省级行政区的省会城市和直辖市，余下的皆为中小城市，可见中小城市数量之多。这也要求我们必须得“善待”中小城市。
本文所指的大城市，从行政区划上来说，包括两类。一是省级行政区划的直辖市；一是各个省会城市。这两类城市具有如下特点：人口已远远超过百万，有的甚至已经超过千万；是一个省级行政区的政治经济文化中心，有的甚至还是全国的政治经济文化中心；最早实现四个现代化，且已经成为引导中国社会发展的方向标。
本文所称的中小城市，也包括两类。一是中等城市，一是小城市。中等城市在行政级别上来说，为地厅级；中等城市一般都有一个以上的市辖区，但所辖区的规模都不大，城市规模上远小于省会城市。小城市主要包括不设区的市的城区，县城的城区等，行政级别为县级区划，规模仅一个城区而已，住着密度相对较高的人口。之所以将两者放在一起，合称“中小城市”，是因为，中等城市和小城市在城市规模上相差不大，许多中等城市都是由小城市升格而成，在市民素养、居民收入、城市文化等方面具有很大的同构性，差异较小。
小城市、县与大城市、中等城市在行政上有隶属关系，因此，本文所指的市辖区一般都归属于大城市、中等城市的范围；非市辖区的县级城市和小县城都是本文所指的“小城市”。以陕西省的西安市、咸阳市、韩城市为例。雁塔区、新城区归属于西安这个大城市的范围，而周至、户县等县的城区则是本文所指的“小城市”；咸阳是中等城市，秦都区、渭城区等属于咸阳这个中等城市的范围，其它的县的城区则是本文所指的“小城市”；韩城市属于县级市，自然也是本文所指的“小城市”。
除城市以外的地区，都是本文所指的“农村地区”。
为便于观察，制图如下：
农村地区
城区X
市辖区A、B、C…
城区Y
三、从社会文化发展水平角度试论中国法治建设进程中纵向的差序格局
郝铁川教授在《中国依法治国的渐进性》一文中认为，现代法治需要较高的文化水平的支持，偏激一点说“愚昧无法治”。[9]对此，有学者提出不同意见。认为将法治视为与文化素质水平有着前后相承的时间关系，文化素质水平的提高被认为是外生于法治的异物并且是先于法治的，于是借口文化素质水平的先行来否定法治或借口文化素质水平的落后来拖延法治进程就会成为逻辑与实践的高概率发展方向，法治有可能在文化素质的祭坛上牺牲自己的存在。进而认为，文化素质的高低并不是影响法治秩序的决定性因素，相反，法治秩序可以通过合理设置制度结构来引导帮助人们文化素质的提高。[10]对于这种建设性意见，我是认同的，并且认为郝铁川教授文中的“社会文化水平的制约”部分仅谈“人口的文化素质”是较为狭窄的。社会文化水平是一个很宽泛的概念，不是一个人口文化素质所能涵盖。本部分拟从人口的文化素质、大众媒介、法治建设的文化土壤三方面探讨此问题。
（一） 人口的文化素质
郝铁川教授在《中国依法治国的渐进性》一文中，详谈了领导层（掌握不同决策权力的人口，即政策、法律的实际创意者、决策者）、执行层（在各级政府、团体中具体贯彻、实施政策和法律的工作人员的人口）、承受层（社会一般大众人口）的人口的文化素质，这种分类模型颇值借鉴。本文拟借用这种分类模型探讨大城市、中小城市、农村地区三个地理空间内人口的文化素质。
在大城市，领导层、执行层人口的文化素质最高。这种“高”表现在具有很高的学历，大多都是大专以上学历。承受层人口的文化素质则存在分化现象。既有较高文化素质的人口，如公私企业的白领及以上阶层、事业单位里的高级雇员等；也有低文化素质的人口，如由村民转化为市民的人口、从事个体经营的人口、常年在城市打工并已经取得城市户口的“农民工”，这几类人口的文化素质较前一类人口的文化素质要低，但大多也具有初中及以上文化程度。
与大城市相比，中小城市的领导层、执行层人口的文化素质次之。承受层人口的文化素质与大城市没有多大差距，也存在一定的分化，分化的类型也与大城市相似。
农村地区的领导层、执行层人口的文化素质最低。近年来，国家采取了一定的措施来解决这种状况，如“大学生志愿服务西部计划”、大学生毕业参加工作必须到基层去锻炼两年等。本来就是城市人口或已经完全“城市化”的大学生之所以到农村地区去，很大程度上是想赚取一种“政治资本”，他们在农村不会干长久，时间到了，最终还是要回到城市去。农村地区的承受层人口的文化素质最低，大多数农民最高学历都是初中，稍高一点的学历（中专、高中）的农民大多都会想法设法跳出“农门”，到城市去谋一份职业，创一番天地。
人口的文化素质之高低主要是以学历作为衡量标准，可以说明的问题是，对于当代日益专门化、复杂化的法律的执行，大城市效率最高，中小城市次之，农村地区最小。想使法律在农村地区得到较为理想的实施、执行，就得靠农村地区的干部（政府机关、司法机关）的“解说”了。在某种程度上，农村地区的干部在这里充当了一个法律实施的“转化器”。由于他们本身的文化素质就存在问题，在实施、执行法律的过程中，必然会有这样那样的出入。既有可能借国家名义进行“权力寻租”，也有可能加重农民负担，还有可能保护国家的利益等。实施、执行法律的过程所形成的知识不仅是地方性的，而且是非常个人化的，是难登大雅之堂、交流起来不经济的知识。因此也是不值得大规模生产即进入书本的知识。[11]但当事人双方“心知肚明”，最终形成的书面文件却是符合既定法律形式的。
人口的文化素质之高低不能完全说明的问题是，农村的人就一定比中小城市和大城市的人不遵守法律（殊不知，许多贪污案、玩忽职守的大案都发生在城市；殊不知，“包二奶”往往是学历高的城市人所为）。但受过高学历教育的人口一般都接受过比较正式的法律教育（如非法律院校的《法律基础课》），而其他的人口则不具有这种教育经历。因此，从一般意义上来说，人口的文化素质的差异必然会使大城市、中小城市、农村地区之间的法治建设呈现一定的差异性。
（二）大众媒介
