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从日本地震海啸谈我国保障房建设中的监理工作

建纬（昆明）律师事务所 孙可律师

2011年3月11日，日本发生里氏9.0级特大地震海啸，损失惨重，举世震惊。然而，此后到日本采访的中国记者却发现：“整个城区的建筑物保存完好让人出乎意料，仅从外观上看，几乎没有一栋楼房有裂痕，连玻璃都没有破裂，楼顶上的广告牌也完好无损。很难相信这里竟是处于此次强震海啸中心区域的仙台市。”
在日本地震前夕，云南盈江发生里氏5.8级地震，截止3月10日24时，造成房屋倒塌1039户、3147间，严重损坏4994户、22054间，轻度损坏7532户、24950间。
同为地震，同为地震中的建筑物，二者之间的差距竟然如此巨大？！
3月，两会期间，中央将保障房建设提到了重要议事日程，计划在十二五期间，新建保障性住房3600万套。上述保障房计划的推出表明，未来几年，中低收入家庭、进城农民工、大学毕业生、棚户区住户和农村危房户等住房困难群体，将根据其住房困难程度和经济承受能力，陆续享受到相应的住房保障。这是一个特别好的消息，这也意味着在接下来几年的时间里，将会进入一个保障房分配的高峰。无疑是令人振奋的好消息。
然而，这么大面积、大范围内的保障房建设，其建设质量有保障吗？
早在2009年，针对上述问题，住建局某副部长表示，我们通过建筑质量监管若干个程序来保证房子的质量。比如在施工以前，有一个程序叫施工图审查，在施工图审查当中就应该确保各类房屋建筑工程的质量标准，符合国家强制性标准的要求。如果审查当中，发现存在弊端，必须改正，否则就过不了施工图审查这道关。施工环节，有监理制度，也有建设单位、施工单位的质量责任制度，在开工以后、投入使用以前，还有验收备案的程序，检查完成的房子和当初设计的是不是完全一致。该副部长表示：“对于保障性住房，它的监管程度还要严格于一般的商品住房，在我们的文件当中是这样要求的。”同年，住建部在全国开展过建设工程质量监督执法检查，其中住宅工程检查的重点是各类保障性住房。在工程实体质量检查中，建筑结构及抗震设防的勘察设计质量，以及工程地基基础和主体结构质量都成为检查的重点。
但是，保障房建设中的种种怪象此后在北京已经悄然出现。2010年10月9日，由北京日月房地产开发有限公司建设的旧宫三角地保障房项目部分在建工程结构混凝土强度未达到设计要求。经检测和专家论证，北京市建设行政主管部门决定拆除B、C区6栋楼地上结构部分，另外两栋楼进行局部加固处理。这是北京保障房建设中首次出现的因质量问题拆除重建的案例。
在北京市建委的责任认定中，北京华跃腾飞混凝土有限责任公司没有履行质量责任，为工程提供了不符合质量要求的混凝土产品，对这起质量事故负有直接责任；建设单位日月房地产对采购的预拌混凝土没有履行质量责任，对质量事故负有重要责任；施工单位北京住宅第二开发建设有限公司在施工过程中不按照施工技术标准对预拌混凝土进行检验，负有施工和管理的重要责任；监理单位北京日日豪工程建设监理有限责任公司对施工中出现的违反施工技术标准的行为没有采取有效的措施进行管理和制止，对质量事故负有监理责任。与之形成鲜明对比的是，同一开发商在同一小区开发的商品房没有检测出质量问题。一时间，保障房的质量问题成为全社会的热议焦点。
“不敢说30%，全市范围内至少也有10%的保障房是存在质量问题的。”事后，一位不愿透露姓名的北京某房地产开发商这样告诉某报的记者。
具有讽刺意义的是，该开发商为消除商品房业主的顾虑特别申明说，商品房没有问题，有问题的只是保障房。央视名嘴白岩松就此诙谐地指出，这属于开发商一种难得的自我举报，“他明确地告诉大家商品房是没有问题的，检测也是没有问题的，但是在保障住房这块就出现了问题，他是明知故犯，他是故意地来偷工减料，建设这种质量低劣的保障住房。”
不久前，某地联合检查组在检查中发现，大部分监理单位能依法开展监理工作，但也有少数监理单位存在违规问题，具体表现在以下五方面：一是大部分项目无施工许可证手续，但监理企业在开工报告上已签字；二是监理人员与监理规划不符；三是监理人员未在主管部门押证管理，监理合同未在主管部门备案；四是安全管理制度不健全，专项施工方案不健全，对施工单位存在隐患下发整改指令不执行又未向主管部门上报；五是监理单位未在规定时间将项目信息录入监理信息系统。
作为工程建设市场的三大主体之一，监理理应发挥重要的作用。《建设工程监理规范GB50268-2000》已实施了十年有余，国家、云南省和昆明市相关的现行强制性标准和技术规范、规程也已经形成体系。但在保障房工程建设中，重设计、重施工、轻监理的观念仍然普遍。突出表现在建设方与监理方的关系不平等，现场工程指挥部常常凌驾于监理方之上，其中一个重要的原因是监理费由建设单位支付。有的监理单位一味倚靠建设单位，一切听从建设单位的指示与安排，有法不依，执法不严，丧失了作为市场中公正、独立的第三方的地位和权力，也使监理丧失了在项目建设过程中的权威性和公正性。
监理收费偏低或过低、监理队伍良莠不齐、一切为工期让路、发生问题时处罚严重，参与保障房建设的监理单位的“苦水”似乎很多。但是，在房屋质量面前，在同样面临真正的考验面前，在事实面前，我们必须承认差距，我们必须正视未来。
俗话说得好：“有为才有位”。已经参与或者将要参与3600万套保障房建设的监理人，你们将如何履行自己的监理职责呢？

山东省淄博市人民政府


淄博市人民政府令第6号


　　《淄博市城市房地产开发经营管理办法》业经市政府第１２次常务会议讨论通过，现予发布施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　市长　张建国
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　一九九九年十月五日
　　　　　　　　　　淄博市城市房地产开发经营管理办法

第一章　总则





　　第一条　为了规范房地产开发经营行为，促进房地产业的健康有序发展，根据国务院和山东省城市房地产开发经营管理条例，结合本市实际，制定本办法。


　　第二条　本办法所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。


　　第三条　在本市城市规划区内从事房地产开发经营及管理的，均应遵守本办法。


　　第四条　房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。


　　第五条　市建设行政主管部门负责全市房地产开发经营的监督管理工作，市房地产开发建设管理办公室受市建设行政主管部门的委托，具体承担全市房地产开发经营管理职责。
　　县建设行政主管部门负责本行政区域内的房地产开发经营管理工作。
　　区建设行政主管部门受市建设行政主管部门委托，负责委托范围内的房地产开发经营管理工作。
　　土地管理部门依照有关法律法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。

第二章　房地产开发企业





　　第六条　房地产开发经营应当由依法设立并取得相应资质证书的开发企业进行，其他任何单位或者个人都不得擅自进行房地产开发经营活动。
　　房地产开发企业分为专营开发企业和项目开发企业。


　　第七条　设立房地产专营开发企业，除应当符合国家有关法律、法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：
　　（一）注册资本不低于５００万元；
　　（二）有８名以上持有资格证书的房地产、建筑工程等专业的技术经营管理人员和２名以上持有资格证书的专职会计人员。


　　第八条　设立房地产项目开发企业，除应当符合有关法律、法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：
　　（一）已按本办法规定取得开发项目；
　　（二）注册资本不低于该项目投资总额的３０％。
　　开发项目完成后，项目开发企业的房地产开发经营业务即行终止，并按规定办理注销登记。


　　第九条　外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本办法第七、八条的规定外，还应当依照外商投资企业法律、法规的规定，办理有关审批手续。


　　第十条　设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合本办法第七、八、九条规定条件的，应当自收到申请之日起３０日内予以登记；对不符合条件不予登记的，应当说明理由。
　　工商行政管理部门对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取建设行政主管部门的意见。


　　第十一条　房地产开发企业应当自领取营业执照之日起３０日内，持下列文件到建设行政主管部门备案，同时申报房地产开发企业资质等级：
　　（一）营业执照复印件；
　　（二）企业章程；
　　（三）验资证明；
　　（四）企业法定代表人的身份证明；
　　（五）专业技术人员的资格证书和聘用合同。


　　第十二条　房地产开发企业申报资质等级应当提交下列证明文件：
　　（一）企业资质等级申报表；
　　（二）企业资信证明；
　　（三）企业法定代表人和经济、技术、财务负责人的职称证件；
　　（四）企业统计年报资料；
　　（五）其他有关文件、证明。


　　第十三条　房地产开发企业资质等级实行分级审批，经资质审查合格的企业，由市以上建设行政主管部门发给资质等级证书，房地产开发企业应当根据其资质等级承担相应的开发项目。


　　第十四条　房地产开发企业的资质等级证书实行年度审验制度，经审验不符合原定资质标准的，由发证机关予以降级或者吊销资质等级证书。

第三章　房地产开发项目





　　第十五条　建设行政主管部门应当会同有关部门，根据国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城市规划编制本行政区域的房地产开发发展规划，报市、县人民政府批准后实施。


　　第十六条　建设行政主管部门应当根据房地产开发发展规划提出开发项目，按规定报计划部门审批立项。


　　第十七条　开发项目确立后，建设行政主管部门应当会同有关部门，根据用地方式对项目的规划设计、开发期限、基础设施和配套公用设施的建设、拆迁补助、安置等提出建设条件意见，作为项目建设的依据。


　　第十八条　房地产开发项目的控制性规划，由建设行政主管部门组织编制，经规划行政主管部门批准后实施。


　　第十九条　房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于２０％。


　　第二十条　建设行政主管部门应当对开发项目进行经济测算，拟定开发项目的价款底价，制定开发项目实施方案，并会同有关部门组织实施。


　　第二十一条　房地产开发项目价款底价由下列各项费用构成：
　　（一）土地使用权出让金；
　　（二）综合开发费，包括开发项目范围内的基础设施开发建设成本和非经营性配套设施的建设费用；
　　（三）综合开发管理费；
　　（四）地段差价；
　　（五）法律、法规规定的其他税费。


　　第二十二条　开发项目价款中的综合开发费和综合开发管理费按《山东省城市房地产开发经营管理条例》规定执行。
　　前款规定费用的具体收取标准由市物价主管部门会同市建设、财政行政主管部门提出，报市政府批准后执行。
　　开发项目价款中的其他各项费用，按照国务院和省政府规定的标准计收；国务院和省政府没有规定的，房地产开发企业有权拒绝交纳。


　　第二十三条　综合开发费由市、县建设行政主管部门负责收取，纳入财政专户。市建设行政主管部门根据开发项目建设进度，拨付区建设行政主管部门或者房地产开发企业，专款用于小区的配套建设，任何部门不得挪用。
　　综合开发管理费由市建设行政主管部门统一收取，纳入市财政专户，统一管理。


　　第二十四条　凡具备招标、拍卖条件的开发项目，都应当通过招标或者拍卖方式确定开发者；不具备招标、拍卖条件的，可以采取协议方式确定开发者。
　　房地产开发企业取得开发项目后，应当与建设行政主管部门签定开发责任书，领取开发经营许可证和项目手册。建设行政主管部门必须将开发单位名称、开发项目及价款等予以公布。


　　第二十五条　自建自用、非经营性的房地产投资建设项目经计划主管部门立项后，建设单位应当向建设行政主管部门提出申请，经审查同意并按规定交纳有关费用后，方可办理建设手续。


　　第二十六条　进行房地产开发需要使用城市规划区内集体所有土地的，必须由市、县人民政府统一组织依法征用转为国有土地。
　　禁止在城市规划区内的集体所有土地上进行房地产开发经营活动。

第四章　房地产开发建设





　　第二十七条　房地产开发企业应当持取得开发项目的证明文件，到计划部门申报年度房地产开发计划，经批准后，纳入固定资产投资计划，并到建设、规划、土地等行政主管部门办理有关手续。房地产开发企业必须按建设条件意见书、经批准的规划设计和开发责任书的要求进行开发建设。


　　第二十八条　房地产开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下后地上的原则实施。


　　第二十九条　房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和质量安全标准及开发责任书的要求。
　　房地产开发企业及其法定代表人应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担终身责任。
　　勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。


　　第三十条　房地产开发企业在开发建设过程中，不得擅自变更规划设计和项目性质；确需变更的，应当按规定分别报原批准机关批准，并办理开发责任书变更手续，调整开发项目价款。


　　第三十一条　建设行政主管部门应当采取措施，推广新型墙体材料和建筑节能，引导开发企业、设计和施工单位应用新技术、新设备、新材料和新工艺，提高开发项目的建设质量和使用功能。


　　第三十二条　单项工程的设计、施工，必须符合国家技术标准和规范，工程竣工后，必须按照国家工程质量验收标准进行验收。


　　第三十三条　房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发手册中，并定期送建设行政主管部门备案。


　　第三十四条　房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向建设行政主管部门提出竣工验收申请。建设行政主管部门应当自收到竣工验收申请３０日内，组织有关部门进行验收。经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。


　　第三十五条　住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本办法第三十四条的规定和下列要求进行综合验收：
　　（一）开发项目计划执行情况；
　　（二）城市规划设计条件的落实情况；
　　（三）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；
　　（四）单项工程的工程质量验收情况；
　　（五）拆迁安置方案的落实情况；
　　（六）物业管理的落实情况。
　　住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。


　　第三十六条　参加开发项目验收的单位和个人，必须对其出具的工程质量鉴定意见和竣工验收结论负责。

第五章　房地产经营





　　第三十七条　转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件。


　　第三十八条　转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起３０日内，持房地产开发项目转让合同到建设行政主管部门备案。建设行政主管部门对转让合同进行审查，不符合备案条件的不予备案。对未备案或者不予备案的，其转让行为无效。


　　第三十九条　房地产开发企业转让开发项目，受让人应当具备从事房地产开发的资格，并按规定办理项目开发者变更手续。


　　第四十条　房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人，项目转让人应当书面通知被拆迁人。


　　第四十一条　商品房预售、出租按照有关法律、法规的规定办理。


　　第四十二条　商品房销售价格由当事人协商议定，必要时由政府规定房地产开发企业的利润限制幅度；享受国家优惠政策的住宅价格，实行政府指导价或者政府定价。


　　第四十三条　房地产开发企业在商品房交付使用时，应当向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
　　住宅质量保证书应当载明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。
　　保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，仍达不到原核验的质量等级或者影响房屋原使用功能的，购买人有权提出调换或者退房，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

第六章　罚则





　　第四十四条　违反本办法规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由工商行政管理部门责令其停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得５倍以下罚款。


　　第四十五条　违反本办法规定，未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由建设行政主管部门责令限期改正，处５万元以上１０万元以下的罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。


　　第四十六条　违反本办法规定，将未经验收的房屋交付使用的，由建设行政主管部门责令其限期补办验收手续，逾期不补办验收手续的，由建设行政主管部门组织有关部门进行验收，并处１０万元以上３０万元以下的罚款。


　　第四十七条　违反本办法规定，将验收不合格的房屋交付使用的，由建设行政主管部门责令限期返修，处以交付使用的房屋总造价２％以下的罚款；情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任。


　　第四十八条　违反本办法规定，在城市规划区内集体所有土地上从事房地产开发经营的，由建设行政主管部门责令其停止违法行为，没收违法所得，可以并处违法所得１倍的罚款。


　　第四十九条　违反本办法规定，擅自进行自建自用、非经营性的房地产投资建设项目的，由建设行政主管部门责令其停止建设活动，限期补办手续，可以处建设项目投资额１％以上５％以下的罚款。


　　第五十条　违反本办法规定，擅自变更规划设计和项目性质的，由规划行政主管部门责令停止违法行为，限期改正，可以处５万元以上１０万元以下罚款。


　　第五十一条　违反本办法规定，擅自转让房地产开发项目的，由土地管理部门责令其停止违法行为，没收违法所得，可以并处违法所得５倍以下的罚款。


　　第五十二条　国家机关工作人员在房地产开发经营监督管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚未构成犯罪的，依法给予行政处分。


　　第五十三条　当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第七章　附则




　　第五十四条　在城市规划区以外国有土地上，从事房地产开发经营活动，实施房地产开发经营管理，参照本办法执行。


　　第五十五条　本办法自发布之日起施行。市政府１９９２年７月４日发布的《淄博市房地产综合开发建设管理暂行规定》同时废止。