买方借贷款不能之由无权要回定金
奚正辉
2010年4月9日，买方刘女士通过中介公司向闫先生购买上海市海川路一套公寓房，买卖双方签署了《委托购买意向书》，约定：转让总价为100万，7日内签署买卖合同并支付总房款的50％，在过户当日支付剩余的全部房款并交房。当日，买方向卖方支付了定金伍万元。
卖方购买的该房屋是期房，还未取得小产证，双方无法签署《上海市房地产买卖合同》。2010年4月14日，双方签署了中介公司拟定的《定金合同》。当日，买方又支付了定金45万元，卖方把全套钥匙交付给买方装修房屋。
2010年5月12日，买方发函提出因为贷款政策变化要求解除合同，归还全部定金，卖方没有同意。2010年5月25日向法院起诉要求归还全部定金50万元。
本案的争议焦点一：买方贷款不能是否属于情势变更
2010年4月17日，国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号），对二套、三套房贷进行了严格的控制，政策异常严厉，很多购房人都因为贷款不能无法履行买卖合同。买方认为因为政策出台，导致其贷款不能，属于情势变更，买方无需承担违约责任。卖方认为本案中买方签署的《委托购买意向书》与《定金合同》都没有提到买方要贷款，从约定的付款日期可以推定是一次性付款，因为贷款通常是要等他项权证办出后才放款，本案约定是过户当日支付剩余的全部房款。鉴于买方无需贷款购买该房屋，故买方不能适用情势变更原则。
争议焦点二：定金的比例
卖方在庭审中明确表示小产证已经办出，愿意按原来约定将房屋出售给买方，是买方因为政策出台担心房价下跌不想购买该房屋，买方违约事实清楚，理应承担违约责任，卖方要求没收全部定金。
法院认为：买方累计支付了定金50万元，定金占到总房价的50％。根据《担保法》第九十一条的规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”故卖方只能没收定金20万，其余30万因为超过20％无效，理应返还给买方。
奚正辉 上海中建中汇律师事务所 律师
中新天津生态城管理规定
天津市人民政府
津政令第 13 号
中新天津生态城管理规定
《中新天津生态城管理规定》已于2008年9月8日经市人民政
府第14次常务会议通过，现予公布，自2008年9月28日起施行。
市 长 黄兴国
二○○八年九月十七日
中新天津生态城管理规定
第一章 总 则
第一条 为落实中华人民共和国政府与新加坡共和国政府关
于在中华人民共和国建设一个生态城的框架协议及其补充协议，
推进中新天津生态城的建设和发展，促进滨海新区开发开放，根
据有关法律法规，结合实际情况，制定本规定。
第二条 中新天津生态城（以下简称生态城）的规划、建设、
开发、运营和管理等活动，应当遵守中国法律、法规和本规定。
第三条 生态城坐落在天津滨海新区。具体范围按照生态城总
体规划执行。
第四条 生态城是依据中华人民共和国政府与新加坡共和国
政府关于在中华人民共和国建设一个生态城的框架协议，通过两
国政府在城市规划建设、生态环境保护、资源节约利用等方面的
合作，建设成为经济蓬勃、社会和谐、环境友好、资源节约、可
持续发展的生态新城。
第五条 生态城的发展坚持体制机制创新、先行先试，推进
综合配套改革试验，成为新型城市发展和城市管理模式的示范
区。
第六条 生态城的开发建设实行规划控制、指标约束、企业
运作、政府监管的模式。
生态城总体规划、控制性详细规划、各专项规划和指标体系，
是生态城规划、建设和管理的依据，应当严格执行，未经法定程
序不得擅自更改。
第七条 生态城重点发展符合节能环保、循环经济要求的房
地产、科技研发、服务外包、物流、创意、金融、商贸、会展、
旅游等产业。
第八条 市人民政府及相关部门支持生态城的建设和发展，
对生态建设、节能环保产业及相关技术的应用给予扶持和奖励。
第二章 行政管理
第九条 中新天津生态城管理委员会（以下简称生态城管委
会）代表市人民政府对生态城实施统一行政管理。
生态城管委会依法履行下列职责：
（一）组织编制生态城总体规划，经市人民政府批准后组织
实施；
（二）组织编制生态城控制性详细规划、各专项规划，经批
准后组织实施；
（三） 组织编制生态城产业发展目录，对投资项目进行审
批、核准和备案；
（四） 根据市人民政府授权或有关部门委托，集中行使行
政许可、行政处罚等行政管理权；
（五）统一管理生态城的规划、土地、建设、环保、交通、
房屋、工商、公安、财政、劳动、民政、市容环卫、市政、园林
绿化、文化、教育、卫生等公共管理工作；
（六）在行政管理体制和运行机制创新上先行先试，制定相
应的行政管理规定，检查各类规定的执行情况；
（七）协调配合税务、外汇等有关管理部门的管理工作；
（八）履行市人民政府确定的其他行政管理职责。
第十条 生态城管委会应当积极履行政府职责，推进管理创
新，健全和完善社会管理机制和公共服务体系。按照统一、协调、
精简、高效、廉洁的原则，设立相应的行政管理机构。
第十一条 生态城行政审批实行一个窗口受理、集中审批、
限时办理、跟踪服务制度。申请人提交申请材料齐全、符合法定
形式的，应当即时办理；需要另行核实相关情况的，应当在3个
工作日内办结；不符合条件的，应当一次性告知申请人需要修改
补正的意见。
第十二条 生态城管委会建立和完善财政体制，保障生态城开
发建设和城市管理资金的良性循环。
第十三条 生态城管委会建立工作报告和统计报告制度，加
强与市有关行政管理部门的沟通和交流，实现生态城公共信息资
源的有效利用。
第十四条 生态城管委会应当积极推动基础设施建设、维护
和运营的社会化和市场化，并制定有关收费标准和服务规范，加
强监督管理。
第十五条 生态城管委会对符合生态城产业发展目录和有利
于增强自主创新能力的投资项目，制定相关办法给予优惠支持。
第十六条 生态城管委会建立生态城指标体系，实施评估制
度，加强监督检查和监测，并将结果予以公布。
第十七条 生态城的治安、交通、消防等事项，由市公安局在
生态城的派出机构按照有关法律、法规和规章实施管理。
第三章 建设管理
第十八条 生态城管委会根据相关法律的规定，减少建设项
目审批程序，调整审批流程，提高审批效率。
第十九条 生态城管委会组织制定生态城绿色建筑标准、绿
色施工标准及相应的管理规定，建立评价体系。
生态城内的建筑应当按照生态城绿色建筑标准和绿色施工
标准进行建设。
第二十条 生态城鼓励研发、推广和应用生态环保节能的新
技术、新设备、新材料、新工艺。
建立落后技术、设备、材料、工艺的淘汰制度，适时公布强
制淘汰的种类。
第二十一条 天津生态城投资开发有限公司是生态城土地整
理储备的主体，负责对生态城内的土地进行收购、整理和储备。
第二十二条 天津生态城投资开发有限公司是生态城基础设
施和公共设施的投资、建设、运营、维护主体，按照生态城管委
会的计划要求负责相关设施的建设、运营和维护，并享有相应的
投资权、经营权和收益权。市政公用设施大配套费和土地出让金
政府净收益，应当用于前述设施的建设与维护。
第四章 城市管理
第二十三条 生态城应当创新城市管理体制机制，形成社会
参与、市场运作、政府监管的城市管理运行模式和网格化、数字
化的管理方式。
第二十四条 生态城对废弃物的产生、收集、储存、运输、
利用、处置实行全过程控制。采取社会化服务方式，建立废弃物
分类收集和回收利用系统，鼓励在生态城内采用管道运输等方式
收集废弃物，实现废弃物的减量化、资源化、无害化。
生活废弃物应当分类收集、密闭运输，禁止撒漏、渗漏，避
免在收集、运输、处置等环节产生二次污染。
建设工程废弃物经适当处理后应当予以回用。
医疗废弃物等危险废弃物按照国家有关法律法规的规定进
行严格管理。
第二十五条 生态城应当按照建设国际生态城市的要求，采
用先进技术，努力提升生态城的园林绿化建设水平和养护水平，
丰富城市景观，提升生态城的环境质量。
第二十六条 生态城应当推进水资源的优化配置和综合利
用，构建节约、高效、健康、和谐的城市水系统。
生态城鼓励开发污水再生、海水淡化和雨水集存等水源，实
行分质供水和循环利用，禁止将饮用水用于绿化、清厕、道路清
扫和补充景观用水。
第二十七条 生态城应当加强道路、桥梁、排水、景观河道
等市政设施的维护，确保设施完好、整洁，标识齐全、规范，运
行安全、有效，提高使用效能。生态城道路照明设施应与城市景
观相协调，普遍采用节能环保的照明设备。
第二十八条 生态城设置户外广告、商业牌匾、城市雕塑和
景观灯光，应当突出生态城特色，与生态城的整体风格相协调，
并确保设施完好、整洁。
第二十九条 生态城推行公共交通优先政策，积极发展绿色
环保、方便快捷的公共交通体系，使公共交通成为生态城居民的
主要出行方式。
提高绿色出行比例，鼓励使用清洁能源的交通工具，执行严
格的能耗与排放管理标准，减少机动车尾气排放污染。
第三十条 生态城应当高标准建设交通设施，实施交通管理
的智能化、信息化，实行道路交通实况监控、交通信息即时披露，
建立快速、高效的道路交通管理协调机制，保障生态城道路交通
的安全畅通。
第三十一条 生态城建立以预防为主的公共卫生保障体系和
完善的社区卫生服务体系，建设保障和康复设施，发展特色医疗，
推进体育、健身、休闲等健康事业的发展。
第三十二条 生态城积极引进国内外优质教育和培训资源，
建立与社区发展相适应的教育体系和教育网络。
第三十三条 生态城建立防灾减灾体系，制定并完善应急预
案，推进区域安全防范系统和应急联动系统建设，提高公共安全
水平，减轻灾害损失，并为生态城居民提供完善的公共应急服务。
第三十四条 生态城应当创新社区管理体制机制，建立专门
社会工作机构，配置专职工作人员，开展社区公共管理，推进社
区公共服务，协调社区公共关系。
建立健全民主参与机制，实现社区居民自治管理，积极推进
社区服务与物业管理有机结合的新模式。
第三十五条 生态城社区必须建设功能齐全、配套完善、分
级组合的服务设施和活动场所。社区的公共设施和活动场所不得
擅自改变用途。
第三十六条 生态城积极倡导绿色环保、文明健康的生活方
式和消费模式，提升生态文明水平。社区居民应当遵守生态城关
于城市管理和社会公共行为规范的规定。
第五章 附 则
第三十七条 本规定自2008年9月28日起施行。
