湖北省财政厅关于印发《世界银行贷款十漫公路项目财务管理办法》、《世界银行贷款十漫公路项目提款报账办法》的通知
湖北省财政厅
省财政厅关于印发《世界银行贷款十漫公路项目财务管理办法》、《世界银行贷款十漫公路项目提款报账办法》的通知
鄂财际发［2005］4号
省交通厅：
现将《世界银行贷款十漫公路项目财务管理办法》、《世界银行贷款十漫公路项目提款报账办法》印发给你们，请认真执行。
世界银行贷款十漫公路项目财务管理办法
第一章 总 则
第一条 为适应世界银行贷款项目建设管理的需要，规范财务行为，加强财务管理，充分发挥资金使用效益，保证工程项目建设顺利进行，根据财政部和省财政厅有关规定和世界银行贷款管理要求及业务特点，特制定本办法。
第二条 本办法适用于省交通厅十漫公路建设指挥部（以下简称指挥部）。
第三条 财务管理的基本任务是：参与项目评估、审查概预算和项目协定以及转贷协议中有关财务条款，参加资格预审、招标、评标和采购合同的谈判，及时办理有关款项的提取、支付，以及还本付息付费工作，正确反映和分析资金使用情况，做好各项财务收支的计划、控制、核算、考核工作，有效利用各项资产，努力提高工作效率。
第四条 严格按财政部《国有建设单位会计制度》、《基本建设财务管理规定》（财建［2002］394号）、世界银行有关财务管理规定及《湖北省利用世行贷款项目财务管理暂行办法》（鄂世财发［1998］491号）设立账簿、账户、处理会计事务以及做好财务管理工作。努力做到强化成本核算，厉行节约、不断提高资金使用效率。
第二章 资金筹集、使用与管理
第五条 资金来源
本项目的建设资金来源主要为：世界银行贷款、国内银行贷款、交通部投资、省自筹资金。
第六条 资金筹集与使用
本项目所安排的各项资金均纳入计划管理。指挥部（公司）财务部门应按计划安排积极筹集资金。世行贷款资金严格按照分配的类别、金额和世行规定的比例向财政部门进行提款报账；国内配套资金应根据工程概算、资金计划和项目进展情况，及时向主管部门和国内银行贷款行申报筹集到位，以保证项目建设的需要。
第七条 除上述资金外，世行贷款在运用过程中产生的净收入及项目在建设期间的收入，应纳入项目统一管理、统一核算，并按有关规定进行分配使用。
第八条 资金管理
本项目的世行贷款资金及国内配套资金，均由指挥部（公司）财务处（部）统一管理与核算，实行银行监管和指挥部（公司）内部管理相结合的“封闭运行、双系统控制”模式。指挥部及其开户银行根据指挥部内部管理机制和银行先进的网络系统共同对施工、监理单位及地方协调部门的建设资金实行全过程、全方位控制、监督和管理，防止资金使用出现流失和浪费，保证工程建设资金安全、合理、有效地使用，做到“计划管理”、“专款专用”。
第三章 工程款的管理与支付
第九条 指挥部（公司）财务处（部）对工程款实行“专户储存、集中管理、逐级审核、按合同支付”的办法。
第十条 工程承包商必须按合同约定执行指挥部的各项财务管理规定，按指挥部要求在指定的银行开设唯一结算专户进行工程结算。指挥部对承包商的工程款支付只通过该账户进行。承包商按月编制资金用款计划，报指挥部审批同意后方可使用专户资金。开户银行必须按项目资金管理办法和计划用途严格监管承包商资金使用，对不符合规定的用款一律不准支付。
第十一条 工程款的支付严格按合同规定范围和核准的实际完成工程量进行支付，一般每月结算一次。工程款计量支付严格按世行要求办理，工程计量支付只能以中标单位为结算单位；联营体中标只能以联合主办人为结算单位，其余单位通过联合主办人结算。
第十二条 工程价款的结算支付文件、审批手续及程序：
1、工程价款结算文件即计量支付月报，其内容包括：工程进度表、中期支付证书、清单支付报表、计日工支付报表、工程变更一览表、价格调整汇总表、价格调整表、单价变更一览表、扣回材料预付款一览表、扣动员预付款一览表、中间计量表、中间计量汇总表。
2、工程价款结算支付审批程序及手续：
（1）由承包商编制计量支付及质量月报一式两份，报高级驻地监理办公室（以下简称高驻办）审核。
（2）高驻办审核后报工作站审核。
（3）工作站审核修改后将计量支付和质量月报分送工程管理处（部）和技术质量处（部）审核。
（4）技术质量处（部）对质量合格的工程予以认定，并签认予以计量部分工程。
（5）工程管理处（部）根据质量认定工程单将最后审查的工程支付月报表一份留存，一份退给承包商，由承包商按修改的数据重新填报计量支付月报表一式六份逐级签署上报。
（6）工程管理处（部）根据审核后的“计量支付月报表”（一式六份）交指挥部（公司）领导审核签字，承包商根据经签署完整的“计量支付月报表”向指挥部（公司）财务处（部）申请支付。
第十三条 指挥部（公司）财务处（部）对承包商按工程计量支付总额10％扣留质量保证金，工程计量总额达总标价的20％以后开始扣动员预付款。
第四章 工程监理费的管理，支付审批程序及手续
第十四条 监理费用按概算批复数控制使用，它包括国外监理费、国内监理费及指挥部发生的与监理管理工作有关的费用。
第十五条 监理单位的工程监理费每季度支付一次，应按照合同规定和实际完成工作量加以审定。
第十六条 监理单位每季末将支付监理中期支付证书报技术质量处、工程管理处（部）审定后，交总监代表和指挥部（公司）领导审批。
第十七条 监理单位应将合格的发票和手续齐备的监理中期支付证书交指挥部（公司）财务部门，作为拨付监理经费依据，同时，财务部门应扣留5％的质量保证金。
第十八条 外监费严格按合同要求支付。需垫付和收取的外监专家费用由翻译人员负责办理，交财务部门作账务处理。
第五章 工程物资，设备采购款的管理与支付
第十九条 物资设备采购应按世行采购指南和省财政厅规定的《世界银行贷款项目物资招标采购管理办法》执行；对违反规定的采购，省财政厅及指挥部（公司）财务部门有权拒绝支付。
第二十条 为保证工程材料的需要和供应，确保材料质量，降低工程造价，减少材料供应成本，工程主要材料实行“承包商与指挥部联合招标确定供应商的采购方式”。由承包商负责材料结算与核算。
第二十一条 当承包商与材料供应商就材料价款发生纠纷时，指挥部有权对双方的违规行为采取措施。
第六章 征地拆迁安置费用管理与支付
第二十二条 征地拆迁安置费用实行“专户储存、计划管理、切块包干、逐级负责”的办法管理。各级地方协调部门必须在省指挥部（公司）指定的银行开设唯一结算专户。省指挥部（公司）对地方协调部门的征迁补偿费的拨付只通过该账户进行。各级协调部门按月逐级向上编制用款计划，经审批同意后方可使用专户资金。各开户银行必须按资金管理办法严格监管，按计划用途逐笔核准支付，对不符合规定的用款一律不准支付。
第二十三条 征地拆迁安置费用应按有关文件和承包合同，征迁完成进度情况，经指挥部征迁协调处（部）开具拨款通知单后，由指挥部财务部门向地市一级征迁机构统一拨付。
第七章 建设单位管理费的管理
第二十四条 建设单位管理费使用范围包括：建设期办公及单位公用生活家具购置费，不在原单位发工资的工作人员工资、基本奖金、基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费，办公费、差旅交通费、劳动保护费、工具用具使用费、固定资产使用费、零星购置费、招募生产工人费、技术资料图书费、印花税、业务招待费、施工现场津贴、竣工验收费和其他管理性质开支等。
业务招待费支出不得超过建设单位管理费总额的10％。建设单位管理费总额按财政部《基本建设财务管理规定》（财建［2002］394号）附件1执行。
第二十五条 指挥部（公司）应加强建设单位管理费的控制与管理，其开支力求节约高效，并结合指挥部（公司）实际情况，拟定有关支出项目的内部管理制度。管理费的开支，必须先有预算报告；大宗物品的采购，必须先有询价单，经分管领导批准后，财务部门方可办理用款手续。
第二十六条 建设单位管理费支出，实行单位分管领导审批制度。报销各类凭证，由经手人签字、经部门负责人审核签字、报指挥部（公司）分管财务领导审批后，财务部门方给予办理报销手续。
第二十七条 按财政部门规定做好项目管理费的预算、年度决算及使用管理等工作。
第八章 资产管理
第二十八条 指挥部（公司）各部门应加强各项资产管理，建立相应管理制度，明确管理职责，保证各项资产安全完整，防止流失、毁损。
第二十九条 现金及银行存款要做到日清月结。现金要每日盘点，做到账实相符，银行存款每月末要与银行对账单核对相符。
第三十条 应收账款和预付账款要每月清理一次。该报账冲销的要督促经办人及时办理报销手续，该收回账款要通知经办人负责收回，避免坏账损失发生。
第三十一条 指挥部（公司）自用的各种固定资产和用基建投资购建完成应交付生产使用单位的固定资产应分别单独核算。
第三十二条 指挥部（公司）自有的、单位价值在2000元以上和使用年超过一年的房屋和建筑物、专用设备、一般设备、文物或陈列品、图书、其它固定资产，作为固定资产进行核算。
第三十三条 固定资产购置应先书面报告，经有关领导批准后实施，属专控商品、进口设备，由经办部门按国家规定的报批程序经财政部门审核批准后再行购置，所购固定资产，按实际发生支出数计价入账。
第三十四条 试运行期间一律不得计提固定资产折旧。
第三十五条 财务处（部）负责资产的账务管理，办公室负责财产实物总账管理。根据财产类别，与使用部门相结合，归口管理，归口管理部门应指定专人负责部门财产管理，对因管理不当造成的损失追究相关责任人的责任。财务处（部）应建立固定资产实物登记卡和固定资产明细账，按使用部门或个人明确保管责任人。对固定资产每年清理一次，做到账物、账卡、账表、账账相符。
第三十六条 固定资产的转让、报废，应经领导批准后核销处理。
第三十七条 材料和低值易耗品购买，应本着急需实用的原则办理，防止积压和浪费。
第三十八条 指挥部（公司）自用材料和低值易耗品均一次摊销进入成本，材料在购买报销的同时办理验收领用手续；低值易耗品由综合部门进行实物登记，办理领用登记手续。综合部门应定期对低值易耗品进行盘点清查，保证账实相符。
第三十九条 无形资产包括土地使用权、专利权和专有技术等。项目完工后，作为无形资产单独移交。
第四十条 递延资产是指在建设期间发生的不计入固定资产、流动资产和无形资产的各项递延费用，包括生产职工培训费、样品样机购置和非常损失。项目完工后，作为递延资产单独移交。
第九章 成本和费用管理
第四十一条 在建设过程中发生的工程费用应全部计入项目工程成本。包括施工前期准备、正在施工中和虽已完工但尚未交付使用的工程费用。
第四十二条 项目工程成本核算以项目评估报告的项目内容为核算对象。
第四十三条 项目工程成本主要包括建筑工程和安装工程的实际支出、各种设备的实际支出、规定计入交付使用资产的待摊投资、各种无形资产和各项递延费用的其他投资。其中：
“建筑安装工程投资”应按路基工程、路面工程、桥梁涵洞工程、独立大中桥梁、隧道、交叉工程、其他工程及沿线设施、临时设施，管理、养护及服务房屋进行明细核算。
“设备投资”按实际发生的单位工程和设备工具、器具的类别、品名规格等进行明细核算。
“待摊投资”按会计制度规定的明细科目进行明细核算。
“其他投资”按实际发生的资产类别进行明细核算。
第四十四条 交付使用资产必须按照有关规定编制竣工决算，办理竣工验收和资产交接手续。
第四十五条 费用的支出与管理应严格按国家财经法纪和统一的财务开支范围、标准执行。财务部门对发生的费用（成本）支出要及时进行归集处理，正确计算工程成本，保证工程成本核算真实、准确、完整。
财务部门要积极与其他部门配合，加强成本费用的监督控制管理，经常进行成本分析，将各项成本费用支出控制在工程概算投资范围内。
第十章 还贷准备金的管理
第四十六条 为按时还本付息付费，按照谁用款谁偿还的原则，建立还贷准备金。
第四十七条 还贷准备金的来源包括试通车收入、物资转让净额、索赔与违约金净额、转贷利差和其他收入按现行有关规定扣除后的净额。不足部分从配套资金中提取。
第四十八条 应按照《湖北省世界银行贷款还贷准备金管理暂行办法》建立还贷准备金，并交省财政厅专户储存，用于还本付息付费。还贷准备金在保证项目还本付息付费有余的情况下，可有偿使用，支持项目建设。
第十一章 财务报告
第四十九条 指挥部（公司）财务部门应按所执行的会计制度及财政部门颁布的财务管理办法所规定的格式、内容和时间及时、准确编报财务报告（表）和财务状况说明书。按规定报送财政、银行及上级主管部门。
第五十条 根据工程管理需要和领导要求，编制内部财务会计报表、分析资料，供领导及各管理部门参考。
第五十一条 指挥部（公司）应在每年12月底提出下年度贷款使用计划，付息付费计划，报省财政厅，以便财政部门做好提款报账、付息付费的准备工作。
第十二章 财务监督
第五十二条 指挥部（公司）财务管理机构必须加强各环节的财会监督，严格各项财务开支范围和标准，强化成本核算，如实反映财务状况和经济成果，自觉接受财政、审计及上级主管部门的检查监督。
第五十三条 对严格执行规章制度，会计基础工作扎实，核算正确、清楚的人员要给予表彰；对不按制度办事，违反财经纪律的要严肃处理。
第十三章 附 则
第五十四条 本规定由省财政厅负责解释。
第五十五条 本规定自颁发之日起实施。
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世界银行贷款十漫公路项目提款报账办法
第一章 总 则
第一条 根据我国政府与世界银行（以下称世行）签定的《项目贷款协定》、我省与世行签定的《项目协定》和世行关于本项目的支付信以及财政部的有关规定，为合理有效地使用世行贷款资金，规范报账行为，特制定本办法。
第二条 世行贷款实行报账制。省交通厅应用国内配套资金垫付工程款后再申请报账。
第二章 费用类别和支付比例
第三条 省交通厅应严格按照规定的类别和支付的比例报账。类别和支付比例如下：
类 别
世行支付比例
备注
(1)土建工程
(a)十堰市与鄂、陕交界的漫川关之间建设106公里长离式双向2车道全封闭高速公路，包括桥梁和隧道。
46%
14合同
(b)相关的收费站、互通、服务区和休息区以及高速公路的管理、养护设施
20%
(c)高速公路的收费、监控、照明和通信设季的机电设备的供应和安装。
80%
(d)建设士堰市区约6公里的联络线。
20%
(e)在士堰市所内对所选择的地方道路进行恢复和升级。
20%
(2)货物
国外开支100%
国内(出厂价)100%和其他品目(items)在当地采购的75%
(3)咨询服务
国外开支1%
(4)培训
国外开支100%
第四条 建设期内发生的征迁费用、管理费用、工程其他费用（含贷款利息、承诺费）及国内保险费等，均由本项目国内配套资金支付。
第五条 项目协议签字日期前发生的费用世行不予支付，本项目签字日期为2004年10月11日。但追溯贷款除外，在类别（1）（a）、（2）和（3）下的追溯贷款期为2004年3月15日至2004年10月10日，金额不超过10400000美元。
第六条 对贷款截止日之后发生的费用世行不予支付，本项目贷款截止日为2009年6月30日。
第三章 提款申请方式
第七条 偿还申请支付方式，指偿还已经支付的货物、土建、培训及研究等款项。偿还支付申请全部通过财政厅专用账户支付。
第八条 直接支付方式，是指借款人在购买商品或劳务、以及聘请咨询专家的时候，直接要求世行将款项支付给予承包商或合同商。此方式用于所需支付的金额超过世行支付中规定限额的款项。
第九条 特别承诺支付方式，特别承诺支付是借款人在购置大型设备或大笔货物时，要求世行对合同给予以特别承诺，特别承诺一经发出，不可撤销。
第四章 提款报账的证明文件
第十条 单项合同金额在世行规定限额以上，采用汇总表方式提款报账：
（1）500万美元以上的土建工程应提交银行付款凭证（支票、汇款单等的复印件）、对账单、发票、合同、甲、乙以及监理工程师三方签字盖章的工程竣工验收单或报告和三份汇总表（附件一）。按进度付款时，应提交合同、甲、乙以及监理工程师三方签字盖章的工程进度支付表。
（2）25万美元以上的货物应提交合同、发票、运单以及合同中规定的单据和三份汇总表。
（3）10万美元以上的（咨询公司）和5万美元以上（咨询专家个人）的国内外咨询服务费用应提交合同、发票或专家签字收据和三份汇总表。
（4）以美元支付的物资货款或咨询费，由财政厅从专用账户上直接支付给供应商、咨询公司或咨询专家个人。
以上提款报账均需提交世行批准的电传。
第十一条 单项合同金额在世行规定限额以下，采用费用报表（SOE表）方式提款报账的土建工程、货物、国内外咨询等应提交三份费用表（附件二），合同、发票、工程竣工验收单、工程进度支付表、运单、专家签字收据等有关单据，保留在指挥部（公司）财务部门，以备检查。
第十二条 出国考察、培训费用的支付，应提交一份出国任务批件、出国经费申请表、考察培训大纲、日程安排、邀请函、政审件和三份费用报表（附件二）。
第十三条 国内考察、培训费用的支付，应提交一份计划书、考察报告和三份费用报表。计划书包括考察、培训目的、内容、要求、时间、地点、参加人员、费用预算，考察报告要对考察过程、结果进行描述。
第十四条 指挥部（公司）财务部门要将已报账工程、货物、技术援助（含限额以上和限额以下）的所有有效证明文件按照报账时间，整理归档保存，以备检查。
第五章 报账及支付程序、时间
第十五条 所有报账必须按年度计划执行，每年度结束时，交通厅财务部门要填写下年度用款计划表（附件四）上报省财政厅。
第十六条 项目生效后，交通厅财务部门将根据规定的类别和比例，在发生规定的合格费用后，凭有关证明文件申请报账。
第十七条 报账程序
财务部门按规定填制汇总表、费用报表以及提款申请书（附件三），经审核盖章后，报省财政厅申请支付。
财务部门要将各自报账的有效证明文件（发票、合同、运单、工程进度支付表、工程竣工验收单等）的原件或复印件附在会计凭证内，如果资料很多，可将每次报账资料装订成册，与凭证一并保存，以备随时抽查。
第十八条 资金拨付程序：
省财政厅在审核报账申请后，即从专用账户上将报账资金拨付给省交通厅财务部门。
第十九条 原则上每月报账一次。
第六章 世行贷款资金的结算
第二十条 省财政厅从专用账户拨付报账资金后，即向世界银行申请回补。指挥部财务部门根据省财政厅反馈的“提款申请书”（附件三）作为入账依据，按支付的美元、当日的汇率折算成人民币填写。
第二十一条 对直接支付给供应商、咨询公司、咨询专家个人的货款、咨询费，省交通厅、指挥部财务部门以省财政厅反馈的“提款申请书”（附件三）作为入账依据。
第七章 提款报账的监督管理
第二十二条 财务部门在办理报账手续时，要按照本办法规定，对有关的报账单据进行审核，不符合要求的要补办手续或予以剔除。
第二十三条 财务部门应严把报账资料审核关：
审核报账资料是否符合项目计划、内容、投资方面的要求；
审核报账资料是否符合报账程序、类别、贷款计划、单据的要求。
第八章 附 则
第二十四条 本办法由湖北省财政厅负责修订、补充和解释。
青岛市物业管理条例
山东省青岛市人大常委会
青岛市物业管理条例
(1998年11月20日市十二届人大常委会第六次会议通过 1998年12月25日省九届人大常委会第六次会议批准 1998年12月25日市人大常委会公告公布
根据2001年7月19日市十二届人大常委会第二十八次会议《关于修改〈青岛市古树名木保护管理办法〉等九件地方性法规部分条款的决定》修正)
第一章 总 则
第一条 为规范本市物业管理活动,维护业主、非业主使用人和物业管理企业的合法权益,提高城市管理水平,根据有关法律、法规的规定,结合本市实际情况,制定本条例。
第二条 本条例所称物业,是指已建成并交付使用的城市住宅、公共建筑以及相配套的设备、设施和场地。
本条例所称物业管理,是指物业管理企业依照合同约定对物业实行专业化管理和为业主、非业主使用人提供的综合性服务。
本条例所称业主,是指物业的所有权人。
本条例所称非业主使用人,是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。
第三条 本市行政区域内的物业管理适用本条例。
第四条 青岛市物业管理行政主管部门(以下简称市物业行政主管部门)主管全市物业管理工作。青岛市物业管理部门和各区(市)人民政府确定的部门(以下称物业行政管理部门)按照本条例规定具体负责辖区内物业管理的行政管理工作。
其他有关部门按照各自的职责,协同做好物业管理的有关行政管理工作。
街道办事处对涉及城市管理的物业管理工作进行监督检查,对物业管理与居委会工作、社区服务的相互关系进行协调。
第二章 业主大会与业主委员会
第五条 业主大会由物业管理区域内全体业主组成;业主人数较多的,应当按比例推选业主代表,组成业主代表大会。
业主委员会是经业主大会或业主代表大会选举产生并经物业行政管理部门登记,在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。
一个物业管理区域成立一个业主委员会。物业管理区域的范围由物业行政管理部门按照实际情况划定。
第六条 实行物业管理的新建物业由物业行政管理部门会同开发建设单位组织召开首次业主大会会议或业主代表大会会议;原有物业由物业行政管理部门组织召开首次业主大会会议或业主代表大会会议。
第七条 业主大会会议或业主代表大会会议,应当由过半数持有表决权的业主或业主代表出席方可举行。
表决权实行住宅房屋一户一票;非住宅房屋每一百平方米的建筑面积为一票,一百平方米以下的有房屋所有权证的每证一票。
第八条 业主大会会议或业主代表大会会议每年至少召开一次。经百分之十五的业主或业主代表提议,应当就所提议题召开业主大会会 议或业主代表大会会议。
业主大会会议或业主代表大会会议应当邀请非业主使用人和有关部门及街道办事处、居委会代表列席。
第九条 业主委员会成员从业主中选举产生,由七至十一人组成,设主任一人、副主任一至二人。
业主不足七人的物业,业主委员会的组成,由全体业主协商确定。业主委员会每届任期三年,主任、副主任、委员可以连选连任。
第十条 业主大会和业主代表大会行使下列职权:(一)选举、罢免 业主委员会的组成人员;(二)听取和审议业主委员会的工作报告,监督业主委员会的工作;(三)通过和修订业主公约,批准业主委员会章程;( 四)改变和撤销业主委员会不适当的决定;(五)决定聘用或解聘物业管 理企业;(六)决定物业管理的其他有关事项。
第十一条 业主委员会履行下列职责:(一)召集业主大会会议或业 主代表大会会议并报告工作;(二)负责选聘物业管理企业的具体工作,与物业管理企业订立、变更或解除物业管理聘用合同;(三)审议物业管 理企业提出的年度物业管理工作计划,监督和评价物业管理企业的工作 情况;(四)审议物业管理各项有关资金的收取与使用计划,监督物业管 理企业按年度公布收支情况;(五)听取业主和非业主使用人及物业管理 企业对物业管理工作的意见和建议;(六)配合物业管理企业落实各项管 理措施,协助物业管理企业追交欠费;(七)业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。
第十二条 业主委员会应当定期召开会议。业主委员会作出的决定应当经全体组成人员过半数通过。
第十三条 实行物业管理的,应当制定业主公约。业主公约经业主大会会议或业主代表大会会议讨论通过后生效。
第十四条 业主公约和业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定,对物业管理区域内的全体业主、非业主使用人均具有约束力 。
业主公约和业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定,不得与法律、法规相抵触。
第三章 企业与市场管理
第十五条 物业管理企业是指依照法定程序设立,以物业管理服务为经营业务,并具有企业法人资格的经济组织。
第十六条 物业管理企业成立应当具备下列条件:(一)有企业名称、章程和固定的办公场所;(二)有健全的组织管理机构和一定数量的专业技术及管理人员;(三)有符合规定的注册资金;(四)法律、法规规定的其他条件。
第十七条 申办物业管理企业,在市南区、市北区、四方区、李沧区范围内的,经所在区物业行政管理部门审查后,报市物业行政主管部门审批;在崂山区、黄岛区、城阳区和各县级市范围内的,报所在区(市)物业行政管理部门审批。
物业管理企业应当按规定办理工商、税务等有关登记手续。
第十八条 申办物业管理企业,应当提交下列文书资料:(一)企业法定代表人和专业技术及管理人员的职称证件;(二)资信证明;(三)其他规定的文书资料。
第十九条 物业管理企业的资质管理,按国家、省有关规定执行。
第二十条 物业管理企业需变更登记事项或撤销的,应当到原审批、登记部门办理变更或注销登记手续。
第二十一条 业主委员会选聘物业管理企业,应当与其签订物业管理聘用合同,报物业行政管理部门备案。
选聘物业管理企业,一般应当采取公开招标的方式。
物业管理聘用合同有效期一般不超过三年,到期可续签或重新签订。
第二十二条 物业管理聘用合同期满一方不再续签的,应当在合同期满前两个月通知对方,由业主委员会在合同期满前确定新聘用的物业管理企业。物业管理聘用合同期满前,物业管理企业破产或被撤销的, 由物业行政管理部门指定一家物业管理企业临时实施该区域的物业管 理,至业主委员会聘用新的物业管理企业止。在合同执行期间发生争议的,在争议解决之前,合同双方不得停止履行义务。
物业管理企业应当在合同终止后的一个月内,腾出占用的有关物业管理办公和商业网点用房等各项经营设施,交出有关资料,办理退租和费用结算等手续。
第二十三条 物业管理收费标准,采取政府定价或协商定价的方式确定。
第四章 物业管理服务
第二十四条 新建物业投入使用至业主委员会成立并聘用物业管理企业实施物业管理前的前期物业管理,由开发建设单位委托物业管理 企业实施,费用由开发建设单位承担。
开发建设单位应当在物业投入使用前制定物业使用规定。开发建设单位持工程竣工质量验收和规划管理验收证明、物业使用规定、前 期物业管理聘用合同向物业行政管理部门提出物业投入使用申请,经批准后方可投入使用。
物业投入使用且入住率达到百分之五十的,应当在业主委员会成立后的两个月内完成物业管理企业的选聘、物业管理聘用合同及入住合同的签订、实施物业管理审批手续的办理以及物业管理移交手续等项工作。
第二十五条 原有物业实行物业管理的,须经物业行政管理部门审查同意。
第二十六条 业主委员会聘用物业管理企业后,开发建设单位或原管理单位和部门应当将物业管理有关工作移交给业主委员会及物业管理企业,并提供涉及物业管理的有关档案资料。
第二十七条 开发建设单位应当按规定缴纳物业管理公共资金,公共资金实行专项管理,专款专用。该资金的具体收取、使用和管理办法,由市人民政府制定。
第二十八条 住宅区开发建设单位在物业管理移交时,应当按开发建设各类房屋总建筑面积百分之零点五的比例向业主委员会提供配套的商业网点用房以及一定面积的物业管理办公用房、停车场(库)、自行车棚(房)等,用于业主委员会办公和物业管理企业办公及经营活动, 经营所得收入用于该物业管理区域管理经费的支出。
第二十九条 物业管理办公用房、配套商业网点用房以及停车场 (库)、自行车棚(房)等设施,其产权归全体业主所有,任何单位和个人不得擅自占用或改作他用,不得抵押、交换、买卖。已经占用或改作他 用的,应当在物业行政管理部门限定的期限内腾出并恢复原使用功能。
第三十条 物业管理聘用合同应包括以下内容:
(一)物业管理的项目、范围、内容及费用;
(二)双方当事人的权利和义务;
(三)管理与服务的标准;
(四)合同期限及违约责任;
(五)其他条款。
第三十一条 业主和非业主使用人应当与物业管理企业签订入住合同。入住合同应当包括下列主要内容:
(一)物业名称;
(二)物业管理企业名称;(三)业主或非业主使用人情况;(四)所使用房屋情况;(五)物业管理服务内容;(六)双方的权利与义务;(七)费用 标准及交纳时限;(八)违约责任;(九)其他有关事项。
第三十二条 物业管理服务内容一般应包括:(一)房屋公共部位及其附属设施的维修、养护;(二)电梯、二次供水设施等的运行服务;(三 )生活垃圾收集和环境清扫保洁;(四)物业管理区域内车辆行驶及停放秩序的管理;(五)协助当地公安机关和基层治保组织搞好物业管理区域 内公共秩序及安全巡查工作;(六)庭院绿地及其设施的养护管理;(七) 通知有关单位维修有关市政公用设施;(八)物业管理聘用合同确定的其 他事项。
第三十三条 物业管理区域内的市政公用设施管理与物业管理的具体内容和界限,由市人民政府确定。原由市政公用设施管理单位承担 的管理职责和服务事项,不得转嫁给物业管理企业承担。
第三十四条 房屋公共部位及其附属设施的维修费用,按有关规定从建立的公共部位维修金中支出,未建立公共部位维修金或维修金不足 的,由业主依其房屋所占建筑物总面积的比例承担。
第三十五条 业主房屋内部的维修,由业主自行负责。租赁房屋的维修责任由出租方承担,但当事人双方另有约定的除外。
第三十六条 在保修期内新建物业的维修,按国家规定或房屋出售合同规定的期限由开发建设单位负责维修;委托物业管理企业保修的, 保修费用由双方另行约定。
第三十七条 物业管理企业提供第三十二条(二)、(三)、(五)、(六)项服务的,应当按价格行政主管部门核定的收费标准和范围或合同约定向业主、非业主使用人收取公共性服务费用。
新建物业尚未售出部分的房屋,应由开发建设单位交纳物业管理有关服务费用,交纳标准按已入住房屋收费标准的百分之五十执行。双方另有约定的按合同执行。
第三十八条 物业管理企业为业主和非业主使用人提供的专项服务事项,应明码标价;提供特约服务项目,费用可由双方商定。
第三十九条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等市政公用设施的管理单位,可以按规定将物业管理区域内有关服务事项,委托给物业管理企业实行统一服务,委托服务费用按市有关规定或委托合同执行。不实行委托服务的,应由有关市政公用设施管理单位服务到户 。
第四十条 供水、供电、供气、供热、道路、排水、通信、有线电视等市政公用设施在物业管理区域内的新增、维修、更新和改造工程,应当向物业管理企业通报,按有关规定办理施工手续,并做好施工后的恢复工作。
第四十一条 物业管理企业可以开展并应当支持社区服务工作。社区服务工作应当遵守物业管理的有关规定。
第五章 法律责任
第四十二条 对未经批准从事物业管理经营的,由物业行政管理部门责令停止违法行为、没收非法所得,并处以一万元以下罚款。
第四十三条 物业管理企业违反规定收取费用的,由价格行政主管部门依法给予处罚;违反工商行政管理规定的,由工商行政管理部门依法给予处罚。
第四十四条 物业管理企业或业主、非业主使用人违反入住合同 ,一方当事人有权要求对方当事人依法承担违约责任。
第四十五条 对不按规定交纳费用的业主和非业主使用人,物业管理企业可以要求其限期交纳,逾期仍不交纳的,物业管理企业可依法追交。
第四十六条 开发建设单位未办理审批手续即将新建物业投入使用的,由物业行政管理部门处以五万元以上、十万元以下罚款。
第四十七条 开发建设单位不按规定缴纳物业管理公共资金,或在物业管理移交时未按规定移交物业管理办公用房等设施的,由物业行政管理部门责令其缴纳或移交,并可处五万元以上、十万元以下罚款。
第四十八条 物业行政管理部门工作人员滥用职权、徇私舞弊、失职渎职的,由有关部门给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第四十九条 业主委员会与物业管理企业因履行物业管理聘用合同发生纠纷时,可由物业行政管理部门调解,也可以依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。
第五十条 当事人对行政处罚决定不服的,可依照《中华人民共和国行政诉讼法》和《行政复议条例》的规定申请复议或提起诉讼。逾期不申请复议、不提起诉讼,又不履行行政处罚决定的,由作出行政处罚决定的部门申请人民法院强制执行。
第六章 附 则
第五十一条 本条例自1999年5月1日起施行。
