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中国保险监督管理委员会行政复议办法

作者:法律资料网 时间:2024-05-03 12:28:42  浏览:8593   来源:法律资料网
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中国保险监督管理委员会行政复议办法

中国保险监督管理委员会


中国保险监督管理委员会主席令 第2号


    现发布《中国保险监督管理委员会行政复议办法》,自发布之日起施行。


                主席马永伟
              二○○一年七月五日


中国保险监督管理委员会行政复议办法

  第一章总则
  第一条为了防止和纠正违法的或者不当的具体行政行为,保护公民、保险机构、其他法人和组织的合法权益,保障和监督中国保险监督管理委员会(以下简称“中国保监会”)及中国保监会派出机构(以下简称“派出机构”)依法行使职权,根据《中华人民共和国行政复议法》(以下简称《行政复议法》)和《中华人民共和国保险法》(以下简称《保险法》)等有关法律、法规,制定本办法。
  第二条公民、保险机构、其他法人或者组织认为中国保监会或者派出机构的具体行政行为侵犯其合法权益的,可以依照《行政复议法》和本办法的规定申请行政复议。
  本办法所称保险机构是指依照《保险法》、《公司法》等有关法律、法规,经中国保监会批准设立、颁发许可证,并依法登记注册的保险公司及其分支机构和保险中介机构。
  第三条本办法所称复议机关是指中国保监会,复议机关统一受理复议申请、依法对中国保监会及其派出机构的具体行政行为进行审查并作出复议决定。中国保监会政策法规部(以下简称“复议机构”)具体办理行政复议事项,履行下列职责:
  (一)受理行政复议申请;
  (二)向有关组织和人员调查取证,查阅文件和资料;
  (三)审查申请行政复议的具体行政行为是否合法与适当,拟订行政复议决定;
  (四)审查具体行政行为所依据的规范性文件是否合法与适当,并在职权范围内提出处理意见;
  (五)办理因不服行政复议决定提起行政诉讼的应诉事项;
  (六)对违反本办法规定的中国保监会及其派出机构的工作人员,依照规定的权限和程序提出处理建议;
  (七)法律、法规和中国保监会规章规定的其他职责。
  第二章行政复议范围
  第四条中国保监会或者派出机构有下列情形之一的,公民、保险机构、其他法人或者组织可以依照本办法申请行政复议:
  (一)对中国保监会或者派出机构的下列行政处罚决定不服的:
  1、警告、通报批评或限期改正;
  2、罚款;
  3、没收违法所得;
  4、取消高级管理人员任职资格;
  5、限制业务范围或责令停止接受新业务;
  6、撤销机构;
  7、责令停业整顿;
  8、暂扣或吊销保险从业资格证;
  9、暂扣或吊销保险许可证;
  10、取缔;
  11、法律、行政法规规定的其他行政处罚。
  (二)对中国保监会或者派出机构作出的有关许可证、资格证等证书变更、中止、撤销决定不服的;
  (三)认为中国保监会或者派出机构侵犯合法的经营自主权的;
  (四)认为中国保监会或者派出机构违法集资、征收财物、摊派费用或者违法要求履行其他义务的;
  (五)认为符合法定条件,向中国保监会或者派出机构申请颁发许可证、资格证等证书,或者申请审批、登记有关事项,中国保监会或者派出机构没有依法办理的;
  (六)认为中国保监会或者派出机构的其他具体行政行为侵犯其合法权益的。
  第五条公民、保险机构、其他法人或者组织认为中国保监会或者派出机构的具体行政行为所依据的规范性文件不合法,在对具体行政行为申请行政复议时,可以一并向复议机关提出对该规范性文件的审查申请。
  对中国保监会规章的审查申请,应根据《立法法》的规定,直接向国务院提起。
  第三章行政复议申请
  第六条依照《行政复议法》及本办法申请行政复议的公民、保险机构、其他法人或者组织是申请人。
  公民、保险机构、其他法人或者组织对中国保监会或者派出机构的具体行政行为不服申请行政复议的,作出具体行政行为的机关是被申请人。
  申请人可以委托代理人代为参加行政复议,但应当向复议机关提交由其签名或者盖章的授权委托书。委托书应当载明委托事项和具体权限。
  第七条公民、保险机构、其他法人或者组织认为中国保监会或者派出机构的具体行政行为侵犯其合法权益的,可以自知道或者应当知道该具体行政行为之日起六十日内提出行政复议申请。法律规定的申请期限超过六十日的除外。
  因不可抗力或者其他正当理由耽误法定申请期限的,申请期限自障碍消除之日起继续计算。
  第八条申请人申请行政复议,可以书面申请,也可以口头申请。
  申请人选择口头申请的,复议机构应当当场记录申请人的基本情况、行政复议请求、申请行政复议的主要事实、理由和时间,由申请人在复议申请笔录上签字或签章。
  申请人选择书面申请的,可以使用中国保监会统一制作的《行政复议申请书》。
  第九条申请人对中国保监会或派出机构的具体行政行为不服的,可以直接向中国保监会申请行政复议,也可以通过派出机构提出。
  申请人选择口头申请的,派出机构应当根据第八条第二款的规定,如实记录申请人的复议申请;申请人选择书面申请的,由派出机构提供《行政复议申请书》。
  派出机构应当在收到申请人的复议申请之日起五日内,将申请人的复议申请转呈中国保监会,并告知申请人。
  第四章行政复议受理
  第十条复议机构应当在收到申请人或派出机构转呈的复议申请之日起五日内进行审查,对具有下列情形之一的复议申请,决定不予受理,经复议机关负责人批准后,制作《不予受理决定书》送达申请人:
  (一)复议申请超过法定期限,且无正当延长期限理由的;
  (二)没有明确的被申请人的;
  (三)没有具体的复议请求和事实根据的;
  (四)不属于本复议机关管辖的行政复议范围的。
  第十一条复议申请符合本办法规定的条件和要求的,复议机关应予受理。复议机构在收到申请人或派出机构转交的复议申请后,五日期满,未作任何答复的,视为受理。
  除第十条规定外,复议申请自复议机构收到之日起即为受理。
  第十二条行政机关的同一具体行政行为涉及两个以上利害关系人,其中一部分利害关系人对具体行政行为不服提起复议的,没有提起复议的其他利害关系人,可以向复议机关提出申请,作为第三人参加复议;复议机关认为必要时,也可以追加其他利害关系人为第三人。第三人有权提出与本复议案有关的主张。
  上款所称利害关系人是指与具体行政行为有法律上利害关系的公民、保险机构、其他法人或者组织。
  第三人可以委托代理人代为参加行政复议,但应当依照第六条第三款的规定。
  第十三条法律、行政法规规定申请复议是提起行政诉讼必经程序的,复议机关决定不予受理或者受理后超过行政复议期限不作答复的,申请人可以自收到《不予受理决定书》之日起或者行政复议期满之日起十五日内,依法向人民法院提起行政诉讼。
  第十四条复议期间具体行政行为不停止执行;但是,有下列情形之一的,可以停止执行:
  (一)被申请人认为需要停止执行的;
  (二)复议机关认为需要停止执行的;
  (三)申请人申请停止执行,复议机关认为其要求合理,决定停止执行的;
  (四)法律规定停止执行的。
  第五章行政复议决定
  第十五条行政复议原则上实行书面审查。但是申请人提出要求或者复议机构认为必要的,复议机构可以向有关组织和人员调查情况,听取申请人、被申请人和第三人的意见。
  第十六条复议机构应当自复议申请受理之日起七日内,制作《复议答辩通知书》,连同复议申请书副本或者复议申请笔录复印件发送被申请人,被申请人应当自收到复议申请书副本或者申请笔录复印件之日起十日内,向复议机构提交复议答辩书一式五份,并提交当初作出具体行政行为的证据、依据和其他有关材料。
  中国保监会是被申请人的,由中国保监会具体承办该具体行政行为的部门提出复议答辩书,并提交作出被申请的具体行政行为的证据、依据和其他有关材料。
  申请行政复议的具体行政行为由中国保监会两个以上部门共同承办的,承办部门应当协商一致后,提出复议答辩书;协商不成的,由中国保监会负责人指定其中一个部门,提出复议答辩书。
  第十七条复议答辩书应当载明下列内容:
  (一)被申请人的名称和住址,主要负责人的姓名和职务;
  (二)答辩的事实和理由;
  (三)作出具体行政行为的事实及有关的证据材料;
  (四)作出具体行政行为所依据的法律、法规、规章和具有普遍约束力的决定、命令;
  (五)作出答辩的年、月、日,并加盖答辩机关或部门的印章。
  第十八条复议机构应当在收到复议答辩书之日起五日内,将复议答辩书发送申请人、第三人。
  第十九条申请人、第三人可以查阅被申请人当初作出具体行政行为的证据、依据和其他有关材料,除涉及国家秘密、商业秘密或者个人隐私外,复议机关不得拒绝。
  第二十条在复议过程中,被申请人不得自行或委托他人向申请人和其他有关组织或者个人收集证据。
  中国保监会是被申请人的,中国保监会具体承办该具体行政行为的部门不得自行或委托他人向申请人和其他有关组织或者个人收集证据。
  被申请人自行收集的证据,不具有法律效力。
  第二十一条行政复议决定作出前,申请人要求撤回复议申请的,经说明理由,可以撤回;撤回行政复议申请的,由复议机关制作《行政复议终止通知书》,送达申请人、第三人和被申请人。
  行政复议自《行政复议终止通知书》送达申请人之日起终止。
  第二十二条复议工作人员进行调查工作,应当制作调查笔录。调查笔录应由调查人、被调查人签名或盖章。
  第二十三条在复议过程中,出现下列情形的,复议机关应当中止对具体行政行为的审查,并制作《行政复议中止通知书》,送达申请人、第三人与被申请人:
  (一)《行政复议法》第二十六条规定的情形;
  (二)作为申请人的法人或者其他组织终止,尚未确定权利义务承受人的;
  (三)申请人死亡,需要等待其近亲属表明是否参加复议的;
  (四)申请人丧失行为能力,尚未确定法定代理人的;
  (五)申请人或被申请人因不可抗拒的事由,不能参加复议的;
  (六)需要依据司法机关、其他行政机关、组织的决定或者结论作出复议决定的;
  (七)其他应当中止复议的情形。
  第二十四条申请人、第三人、被申请人认为复议工作人员与本案有利害关系或者有其他关系可能影响公正审理复议案件的,有权申请复议工作人员回避。
  复议工作人员认为自己与本案有利害关系或者有其他关系的,应当申请回避。
  复议工作人员的回避由复议机构负责人决定。复议机构负责人的回避由复议机关负责人决定。
  第二十五条复议机构应当对被申请人作出的具体行政行为进行审查,提出初步意见,经中国保监会负责人同意或者中国保监会委务会讨论通过后,按照下列规定作出行政复议决定:
  (一)具体行政行为认定事实清楚,证据确凿,适用依据正确,程序合法,内容适当的,决定维持;
  (二)被申请人不履行法定职责的,决定其在一定期限内履行;
  (三)具体行政行为有下列情形之一的,决定撤销、变更或者确认该具体行政行为违法;决定撤销或者确认该具体行政行为违法的,可以责令被申请人在一定期限内重新作出具体行政行为:
  1、主要事实不清、证据不足的;
  2、错误适用依据的;
  3、适用的依据不合法或不适当的;
  4、违反法定程序的;
  5、超越或者滥用职权的;
  6、具体行政行为明显不当的。
  (四)被申请人不按照本办法第十六条的规定提出书面答复、提交当初作出具体行政行为的证据、依据和其他有关材料的,视为该具体行政行为没有证据、依据,决定撤销该具体行政行为。
  复议机关责令被申请人重新作出具体行政行为的,被申请人不得以同一事实和理由作出与原具体行政行为相同或者基本相同的具体行政行为。因违反法定程序而被撤销的除外。
  第二十六条申请人在申请行政复议时,可以一并提出行政赔偿请求,复议机关对符合国家赔偿法的有关规定应当给予赔偿的,在决定撤销、变更具体行政行为或者确认具体行政行为违法时,应当同时决定由被申请人依法给予赔偿。
  第二十七条复议机关应当自受理申请之日起六十日内作出行政复议决定。但是,有下列情形之一的,经复议机关负责人批准,可以适当延长:
  (一)案情复杂、疑难的;
  (二)经申请人或其代理人同意的;
  (三)有第三人参加复议的;
  (四)申请人或其代理人提出新的事实或证据需进一步调查的。
  复议机关延长复议期限,应当制作《行政复议决定延期通知书》送达申请人、第三人和被申请人;但是延长期限最多不超过三十日。
  第二十八条复议机关作出复议决定,应当制作《行政复议决定书》,送达申请人、第三人和被申请人。
  复议决定书一经送达,即发生法律效力。申请人、第三人对复议决定不服的,可以在收到复议决定书之日起十五日内,向人民法院起诉;也可以向国务院申请裁决,国务院的裁决为最终裁决。法律另有规定的除外。
  第二十九条被申请人应当按照《行政复议决定书》规定的时限履行行政复议决定。
  被申请人不履行或者无正当理由拖延履行行政复议决定的,复议机关应当制作《责令履行通知书》,责令被申请人限期履行。
  第三十条中国保监会为被申请人的,由中国保监会具体承办该具体行政行为的部门履行行政复议决定。
  前款所指部门不履行或者无正当理由拖延履行行政复议决定的,由复议机构制作《责令履行通知书》,经复议机关负责人批准后,责令其限期履行。
  第三十一条申请人逾期不向人民法院起诉又不履行复议决定的,应依法强制执行。对决定维持原具体行政行为的,由最初作出具体行政行为的机构依法强制执行,或者申请人民法院强制执行;对决定变更原具体行政行为的,由复议机关依法强制执行,或者申请人民法院强制执行。
  申请人民法院强制执行的,应当制作《强制执行具体行政行为申请书》和《强制执行行政复议决定申请书》。
  第三十二条送达本办法附录所列复议文书应当有送达回执,由受送达人在送达回执上记明收到日期、姓名或者盖章。签收日期为送达日期。
  第六章法律责任
  第三十三条被申请人有下列行为之一的,复议机关可以对其负责人给予行政处分:
  (一)阻扰、变相阻扰公民、法人或者其他组织依法申请行政复议的;
  (二)拒绝协助或干扰复议机构进行正常的复议活动的;
  (三)拒绝提供复议答辩书和其他有关材料、证据的;
  (四)拒绝履行或者无正当理由拖延履行行政复议决定的。
  第三十四条复议工作人员在复议活动中,徇私舞弊或者有其他渎职、失职行为的,依法给予相应的行政处分。
  第七章附则
  第三十五条复议机关受理行政复议申请,不得向申请人收取任何费用。
  第三十六条行政复议期间的计算和行政复议文书的送达,依照民事诉讼法关于期间、送达的规定执行。
  本办法关于行政复议期间有关“五日”、“七日”的规定是指工作日,不含节假日。
  第三十七条本办法所称复议机关负责人是指中国保监会主席或经授权的副主席。
  本办法所称复议机构负责人是指中国保监会政策法规部的主任或经授权的副主任。
  第三十八条外国人、无国籍人、外国组织在我国境内向中国保监会申请行政复议的,适用本办法。
  第三十九条本办法由中国保监会负责解释。
  第四十条本办法未作规定的,依照《行政复议法》的规定;本办法与《行政复议法》不一致的,以《行政复议法》为准。
  第四十一条本办法自发布之日起施行。

  附录:行政复议法律文书格式(略)


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贵阳市市级事业单位经费预算大包干试行办法

贵州省贵阳市政府办公厅


贵阳市市级事业单位经费预算大包干试行办法
贵阳市政府办公厅


(1985年5月15日贵阳市人民政府批准)


为了进一步加强市级事业单位预算大包干的管理,提高经费的使用效益,特制定本办法。
一、预算大包干范围的包干数额的确定
(一)全额预算管理的事业单位,按收支两条线,凡国家规定的应缴预算收入,全数上交财政,其经费开支按定员定额计算,由财政拨款,实行预算包干,结余留用,超支不补。
定员,以市编委批准的单位人员编制为准。已定编的单位,按1984年年末编制实际人数计算定员。未定编的单位,暂按1984年年末人数为控制基数。
学校,以1984年年末学生人数为基数。学生与教职员工的定员比例:大学为3.3:1;中等专业学校、技工学校为6:1;普通中学(包括高、初中)为12:1。超出上述比例的教职员工属超编人员。在超编人员未安排以前,原则上财政只解决半年工资、补助工资和职工福利
费三项开支。包干单位对超编人员应抓紧妥善安排。
定额,以人计算综合平均定额(包括人员经费和正常公用经费)作为分配事业预算的依据,中等专业学校按规定加人助金和招生费,适当考虑高等学校、中等专业学校举办干部专修科、职工中专班和其他代训收入等因素。
离退休人员,按1984年年末实际离退休人数和有关开支规定核定经费。
(二)差额预算管理的事业单位,按不同情况,实行“定额补助,结余留用,超支不补”或“定收入、定支出、定补助,结余留用,超支不补”。
医院,按实际开放病床数(指编制内实际达到的床位,不包括简易病床),参考上年财政平均实际补助数(扣除专款),每张病床按定额补贴包干,结余归院,超支不补。医院合理组织的收入,不应低于1984年的收入水平,增收节支的结余,主要用于改善医疗条件,也可拿出一部
分(不超过40%)用于集体福利和个人奖励。
剧团、剧场,按1984年年末编制内的实际人数,实行个人部分(包括工资、补助工资)定项包干,参照组队承包后的业务收入情况,适当增加部分服装、道具费的定额补助,结余归团,超支不补。剧团、剧场的业务收入,不应低于1984年的收入水平,组队承包的收入必须入帐
,不得公款私存。增收节支结余,主要用于改善剧团、剧场条件,也可拿出一部分(不超过40%)用于集体福利和个人奖励。
出版、科研、环保监测、计量、检验、设计等单位,按1984年的实际收支情况,参考1985年的计划,实行“定收、定支、定补助,结余留用,超支不补”。为了逐步做到企业化和科技成果商品化,科研经费可在项目承包的基础上,实行全部或部分有偿使用,收回的资金作为事
业发展基金。科技成果有偿转让或科技咨询服务收入,留给单位和主管部门,用于事业的发展。
(三)事业单位的附属工厂、农场,有条件的应实行“独立核算,自收自支,自负盈亏”,暂时不能实行独立核算的,应积极创造条件,力争尽快达到。
(四)大型设备购置费、房屋大修理等,实行专款专用,根据当年工作任务、事业发展计划和财力可能,由市领导审定,市财政与有关单位按照“三定”(定项目、定资金、定效益)要求,签订专项资金使用合同一式三份,由财政、审计部门监督执行。专项资金结余,不得结转下年度
,由财政统筹安排使用。
(五)包干程序,按预算级次归口分级包干,市财政包给一级预算单位(即主管部门),一级预算单位根据市财政包干指标,结合具体情况,再包给所属单位。包干指标一年一定,年初包死,中途不再追加。
二、结余包干经费的使用
(一)在省、市规定的节约奖励制度和标准范围内,各单位有权提取和发放节约资金。
(二)在不提高开支标准、不扩大开支范围、不变相增加人员工资的前提下,各单位有权自行安排必需的开支项目。
(三)结余包干经费,属预算内资金,各单位可结转下年继续使用。
三、包干经费的领报
(一)编报年度预算。各单位应根据定员定额、工作任务与事业发展计划,结合各项开支标准,对当年包干指标和上年包干结余统筹安排,编制年度支出预算,逐级审核汇总,报送市财政一式三份,其中一份由财政批复报送单位据以执行。
(二)编报季度用款计划。各单位根据市财政核定的年度经费预算,在每个季度开始前五天,编制季度分月用款计划,逐级审核汇总上报市财政一式三份。经审核后退回单位一份,据以办理拨款手续。包干经费原则上按月拨款。专项资金根据合同确定拨款时间,各单位应按财政部门规
定,编报季度分月用款计划、月份会计报表、年度单位决算。不按时报送用款计划、报表影响拨款的,由本单位负责。
四、暂时付款的限额控制
(一)财政部门根据各单位的不同情况,按包干经费总额的5-10%核定暂付款限额。超过限额的,抵作本单位下年度经费拨款;达不到限额的多余资金,留归单位保存。
(二)为防止通过暂付款渠道大量预付货款或施工费用,虚报完成工作量,化预算内资金为预算外资金,单位年度决算不得将这类暂付款的年末余额列报银行支出数。
五、自行合理组织收入的使用
(一)各部门和单位向外提供服务等组织的收入,一律归部门和单位,比照包干结余的使用规定办理。
(二)各部门和单位自行组织的收入,应纳入财政预算外资金,单列账簿,加强管理。
六、各单位租赁、价拨多余闲置设备仪器的收入,以及变价处理报废固定资产的价款,留给本单位用于设备更新,不准挪作他用。
七、市级事业单位事业费的开支标准和范围,由市财政局按照国务院和省的有关规定,结合本市的实际情况制定,各单位必须严格执行。对未经批准,擅自提高开支标准、扩大开支范围(包括各种津贴、补贴和其他开支等)的,按违反财经纪律处理。情节严重的,应追究单位领导人和
直接责任人的经济责任。由于违反规定造成包干经费不足的,财政不予追加。
八、本办法自1985年1月1日起试行。



1985年5月15日
  摘要

  物业管理是在房地产开发经营中逐步建立起来的一种综合性经营服务,是在城市规划发展、人们居住方式及居住环境等因素的影响下出现的新兴行业,是现代化城市管理中不可或缺的一部分。现代意义上的物业管理最早源于19世纪60年代的伯明翰,专业性的物业管理形成并发展于20世纪30年代的美国,同国外相比,我国的物业管理产生于20世纪80年代,起步较晚,制度不成熟,1994年,建设部颁布了有关物业管理的第一个主要部门规章《城市新建住宅管理办法》,之后,深圳、广东、北京、上海等城市出台了地方性物业管理法规或规章,但一直没有全国性的物业管理规范,直到2003年,国务院颁布了具有里程碑意义的行政法规《物业管理条例》,该条例将前期物业管理其纳入法制轨道,弥补了前期物业管理缺失的境况,使规范前期物业管理市场有法可依。2007年3月《物权法》出台,对建筑物区分所有权作出明确规定,确立了物业管理的一些基本制度,提出了一些解决物业管理问题的原则,但是,伴随着城市房地产业的兴起,物业管理领域的问题愈加复杂而多样化,尤其是前期物业管理引发的问题更加凸显,前期物业管理作为整个物业管理活动的基础阶段,是非常重要的环节,不容忽视,因此,解决好前期物业管理中存在的问题是关键。本文通过论述前期物业管理出现的诸多问题,指出存在的困境,给出解决问题的对策及建议,对维护当事人的合法权益、规范物业服务市场,具有重要的理论意义及现实指导意义。

  关键词:前期物业管理 临时规约 前期物业服务合同

  一、前期物业管理概述

  随着全球范围内城市的兴旺发展,各国房地产市场日渐成为该国商业资本和其它生产资源优化配置的重要场所,作为房地产行业的衍生品—物业管理兴起。前期物业管理是物业管理的初始阶段,对维护整个物业管理的连续性有着非常重要的作用。

  (一)物业管理的产生与发展

  现代意义上的物业管理起源于19世纪60年代的英国,当时工业革命的兴起,城市规模不断扩张,伯明翰市首开物业管理的先河,后在英国迅速推广开来。专业性的物业管理,则出现在19世纪末并形成发展于20世纪30年代的美国,1908年,世界上第一个专业物业管理行业组织—CBMO诞生,自此以后,这种现代的物业管理模式和行业组织逐渐为世界各国所重视并借鉴吸收。目前,美国、欧洲大陆、亚洲的日本、韩国、新加坡及我国的香港、台湾地区等地,物业管理都相当发达,国际物业管理行业蓬勃发展。[1]

  我国内地物业管理起步较晚。20世纪80年代,我国城市经济体制改革,房地产业快速发展,带动了物业管理的产生与发展,在深圳、广东及沿海一些经济发展较快的城市出现了物业服务企业,然而随着物业管理的兴起,也暴露了很多问题,这些矛盾的解决亟待需要相关制度的产生,1994年3月23日,建设部颁布了《城市新建住宅管理办法》,明确要求在新建小区推行物业管理制度,这是建国以来我国有关物业管理的第一个主要部门规章,是我国物业管理体制上的重大突破。[2]1994年6月18日,深圳市人大常委会通过《深圳经济特区住宅区物业管理条例》,我国第一部地方性物业管理法规由此诞生。随后,广东、北京、上海、江苏、重庆等地纷纷出台地方物业管理法规或规章,形成了以国家和地方互补的物业管理法规政策体系,但一直没有全国性的物业管理规范,直到2003年,国务院颁布了具有里程碑意义的行政法规《物业管理条例》。该条例对业主、物业服务企业、房地产开发建设单位等规定了较为详细的权利、义务,将前期物业管理纳入法制轨道,弥补了前期物业管理缺失的境况,使规范前期物业管理市场有法可依,该条例是迄今为止我国效力最高的一部专门规范物业管理的行政法规。2007年10月1日《物权法》的出台,第一次以法律的形式确立了以区分建筑物所有权为核心的物业管理法律制度,标志着我国物业管理又迈出了一个新台阶。[3]《物权法》确立了物业管理的一些基本制度,针对近年来现实生活中物业管理出现的争议较大的问题,提出了解决的原则,《物权法》生效后,《物业管理条例》对与《物权法》中建筑物区分所有权制度相悖的规定进行了修改,经过二十多年的摸索与实践,我国的物业管理制度有了飞跃性的发展,法制环境不断改善。

  物业管理作为对旧管理体制的一种革新,是市场经济发展的必然结果,管理领域逐步扩大,从住宅扩展到工业区、办公楼、商场、医院等物业;管理内容相当广泛,服务项目呈现多元化、全方位的态势,而且不同类别的物业有着不同的管理侧重点,归纳起来可以分为“六大管理、三类服务”。“六大管理”即房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理,“三大服务”即常规性公共服务(合同服务)、委托性特约服务(非合同零星服务)和经营性多种服务(全方位、多层次的综合服务)。[4]其内涵简言之,是指专门的机构受物业所有人的委托,按照国家法律以及合同和契约行使管理权,运用现代化管理科学和先进的技术对已投入的使用的物业以经营的方式进行管理,同时对物业周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等统一实施专业化管理,并向业主或租户提供多方面的综合性的服务。[5]

  (二)前期物业管理的内涵

  所谓前期物业管理是指在物业业主购买物业以前由项目开发建设者选聘的物业管理企业,并与之签订物业服务合同由其来进行物业管理。[6]它主要对公共场所、房屋共有部分的清洁和管理;对物业共用部分的维修、养护和管理;对物业共用设施的维护、养护和管理;附属建筑物、构筑物维修、养护和管理;对物业治安、消防等事项的管理,与整个物业管理活动中的管理对象基本一致。在我国,根据委托物业服务企业对小区进行物业管理可分为两个阶段:前一个阶段是由开发建设单位委托物业服务企业对物业小区进行管理—前期物业管理阶段,后一个阶段是由业主自行选择物业服务企业阶段。可见,前期物业管理的开始意味着对小区的管理控制权由建设单位转向物业所有人。前期物业管理阶段是整个物业管理活动中的初始阶段,是非常重要的环节。

  从时间段上来讲,前期物业管理可以分为两个阶段:第一个阶段是从项目初始至工程竣工验收合格为止,对于物业管理而言可以称为“早期物业管理介入”,这个阶段的物业管理活动通常由开发公司自己负责;第二个阶段是从工程验收合格开始到业主委员会与物业管理公司依法签订的物业服务协议生效时为止,这个阶段的物业管理服务由开发商按法定程序和要求聘请的物业管理公司负责实施。但在实践中,由于某一管理项目的分期建设时常使两个阶段没有明确的界限。[7]

  从内容上来讲,前期物业管理主要包括前期物业服务合同、业主临时规约、承接物业时的查验、物业承接验收时的文件资料移交、建设单位配置物业管理用房、建设单位的物业保修等等。具体为,前期物业服务合同是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位与选聘的物业服务企业签订的书面合同;临时管理规约是指建设单位在销售物业之前,对有关物业的使用、维护、管理业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反临时管理规约应当承担责任等事项依法作出的约定,建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向买受人明示,并予以说明;物业服务企业在承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验,而建设单位办理物业承接验收手续时,应向物业服务企业移交文件资料、按规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房、按国家规定在保修期限和保修范围内承担物业的保修责任。

  二、前期物业管理面临的困境

  前期物业管理既有复杂性又有特殊性,研究和解决好前期物业管理中出现的诸多问题,找出其中的关键所在,是物业管理中的重要课题。

  (一)前期物业服务合同的主体地位扑朔迷离

  前期物业服务合同,这一过渡性质的合同虽只是一种临时性安排,伴随着普通物业服务合同的生效而失去效力,但因其具备独特的合同性质、扑朔迷离的合同主体以及错综复杂的法律关系而存在分析探讨的必要。[8]同普通物业服务合同相比,前期物业服务合同在订立时间、主体及生效期间等方面有其自身独有的特征。前期物业服务合同是由建设单位与物业服务企业签订的,物业买受人并不是前期物业服务合同的当事人,却要缴纳物业服务费,此时我们不禁要问物业服务合同的性质是什么,效力又是怎样的?当物业服务企业不全面履行或不履行前期物业服务合同义务,建设单位作为合同一方又不监督物业服务企业履行义务时,因物业买受人在前期物业服务合同中的法律地位不明确,业主往往以此为由不缴纳物业服务费,导致物业服务纠纷不断。再者,现实生活中,建设单位为了节约成本、谋求利益,往往自行出资组建物业服务企业进行前期物业管理,有的建设单位组建具有独立法人资格的子公司,有的作为控股股东与其他股东共同组建股份有限公司,由于这种特殊的关系,建设单位便将建设中的质量问题、购房时的承诺等等推到组建的物业公司上,业主只能处于无奈的境地。这些问题让我们看到前期物业服务合同的弊端,合同的主体一方是建设单位,一方是建设单位选聘的物业公司,建设单位与物业公司往往又存在特殊的关系,业主与物业公司却不存在合同关系,由于合同具有相对性,也就是说,通常情况下只有合同的相对方才有权请求履行合同。而在前期物业服务合同中,业主却没有权利要求物业管理企业依照前期物业管理合同提供物业服务。如果物业管理企业违反前期物业服务合同,提供的物业不符合约定,业主也不能要求物业管理企业承担违约责任。而物业管理企业也没有权利要求业主缴纳各种物业服务费用。[9]前期物业服务合同打破了合同的相对性,也是现实中引起物业纠纷的主要缘由。学者杨立新从委托合同及商业交易习惯的角度给其作出合理解释,他认为建设单位与物业服务企业签订前期物业服务合同时,虽是双方签订的,但物业公司对建设单位是受托人的身份完全明知,业主才是物业的实际享用者和义务承担者,这是一种商业惯例。但是,笔者认为,这种解释只是针对业主认为自己不是前期物业服务合同的主体而拒绝缴纳物业费的一种抗辩理由,如果前期物业服务合同侵害到业主的合法权益时,业主该如何救济呢,是否只是等待小区入住率达到一定比例时,召开业主大会选举业主委员会,等待选聘新的物业服务企业呢?这期间的权利如救济?当然,根据《物业管理条例》第二十三条的规定,“建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。”当业主与建设单位签订物业买卖合同时,也对前期物业服务合同进行了认同,是一种追认行为,所以前期物业服务合同对业主具有具有约束力。这条似乎强调了前期物业服务合同经业主承诺后对业主的约束力,但物业公司侵害业主利益时业主如何有效维权,在现实生活中却难找途径解决。

  (二)前期物业管理中物业服务费规定不明晰

  关于物业管理服务收费,《物业管理条例》有条文规定,但是规定不明晰。其中,第四十一条规定了物业服务原则,“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。”第四十二条规定了前期物业管理中费用的承担问题,“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。”未明确前期物业管理阶段的费用由谁承担,该规定有不足之处:1.在时间上只规定到物业交给物业买受人,但对于物业交给买受人而业主委员会选聘物业管理企业前这一仍属于前期物业管理阶段的物业管理费用的承担问题却没有规定2.忽视开发商与业主约定费用承担的情况,缩小了当事人意思自治的空间,也是对当事人权利不合理的限制。[10]第四十三条,是对物业服务收费行政监督方面的规定,为约束物业服务收费,现行制度仍更多的依赖于行政干预,《物业服务收费办法》第六条规定“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。”行政干预物业服务收费表现在:价格控制,即政府指导价和市场调节价;备案登记,物业收费标准报物价管理部门备案;行政处罚,物业服务企业违反价格法律、法规和规定,由政府主管部门依法予以处罚等等,政府干预、指导价格是否符合市场经济的发展规律?市场经济中,政府指导价往往不灵活、具有滞后性,而前期物业服务合同往往是政府指导价,政府定价的标准是什么?因此,前期物业服务收费的标准,是一个重要的问题。

  (三)临时管理规约易被物业买受人忽视

  《物权法》明确提出建筑物区分所有权,确立了物业管理的一些基本制度,提出了一些解决物业管理问题的原则。建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对共有部分享有共有权和共同管理权的复合所有权。[11]而管理规约正是以建筑物区分所有权为基础成立起来的,[12]它是指业主大会依照法定程序通过的对业主具有约束力的关于共同事务及共有财产的管理的具体规则。[13]管理规约的设立、变更和废止,可以基于业主大会的决议,也可以由开发商预先制定格式化的管理规约,在预售或出售商品房时,分别与具体业主达成同意该管理规约的合意。[14]而在预售或出售商品房时,达成的合意即临时管理规约,规定建设单位应当在销售物业之前,制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。问题在于临时管理规约是建设单位单方意思表示,并非由业主大会制定,如果物业买受人满意房屋购买合同,忽视临时管理规约的约定而签订承诺书,或是满意房屋买卖合同,虽不满意临时管理规约,但认为临时管理规约只是购买房屋合同时很小的一部分,不能因小失大,而勉强接受,此时,临时管理规约无异于给物业买受人加了强制缔约义务。而民法奉行意思自治原则,要约与承诺原则上基于当事人自愿,只有在极为例外的情形下,法律才对某些当事人课加强制缔约义务,此类义务人一般是占据垄断地位或优势地位的企业。

  三、对前期物业管理中出现的问题提出一些对策

  针对实践中前期物业管理阶段中出现的一些问题,提出对策以求找到解决问题的途径。

  (一)严格执行物业管理招投标制度,打破建、管不分的局面

  《物业管理条例》第二十四条规定了从事前期物业管理的物业服务企业的选聘方式,即国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于三个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。虽然,国家提倡建、管分离的原则,但现实表明,很多建设单位为了节约成本、谋求利益,自行出资组建物业服务企业进行前期物业管理,有的建设单位组建具有独立法人资格的子公司,有的作为控股股东与其他股东共同组建股份有限公司,并没有严格执行物业管理招投标制度,从而形成建、管不分的局面。物业服务企业一定要遵循市场规律才能在市场竞争中赢得发展,因此要严格执行招投标制度,公开、公正、公平选聘物业服务企业,严格按照《前期物业管理招投标管理暂行办法》规定,对申请投标人认真地进行资格预审,包括企业的资格文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料,实行建设单位与物业服务企业分业经营,打破建、管不分的体制。最终使物业服务企业以专业化谋发展、市场化谋效益、人性化求认同,最终,以高质量、高品位的物业服务在市场竞争中赢得广大业主的青睐。