长沙市城市房屋权属登记管理办法
湖南省长沙市人民政府
长沙市城市房屋权属登记管理办法
（长沙市人民政府第139次常务会议审议通过 2002年10月30日长沙市人民政府令第77号公布）
第一条 为加强城市房屋权属管理，维护房地产市场秩序，保障房屋权利人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法律法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市城市规划区国有土地范围内的房屋权属登记。
第三条 本办法所称的房屋权属登记，是指房屋产权行政管理部门代表政府对房屋所有权以及由房屋所有权产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，依法确认房屋权属关系并颁发房屋权属证书的行为。
本办法所称房屋权利人（以下简称权利人），是指依法享有或可依法享有房屋所有权或房屋他项权利的法人、其他组织和自然人。
本办法所称房屋权属证书，包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》。房屋权属证书使用国务院建设行政主管部门统一制作的文本。
本办法所称测绘报告，是指具有房产测绘资质的测绘机构出具的勘测报告，包括房屋分户平面图、共用建筑面积分摊方案、户室建筑面积等。
第四条 市房屋产权管理局是本市城市房屋权属登记的行政主管部门；县（市）房屋产权管理局负责辖区内城市房屋权属登记管理工作。
第五条 本市城市房屋实行权属登记发证制度。依法登记的房屋权利受国家法律保护。
权利人应当依照本办法的规定到房屋所在地的市、县（市）房屋产权管理局（以下简称登记机关）申请房屋权属登记，领取房屋权属证书。
第六条 房屋权属证书是权利人依法享有房屋所有权或房屋他项权利的唯一合法凭证。
任何单位和个人不得非法收缴、扣押他人的房屋权属证书。
第七条 房屋权属登记包括总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记和注销登记等。
第八条 房屋权属登记由权利人提出申请。
权利人为自然人的，应按其身份证件上的姓名申请。权利人为法人、其他组织的，应按其法定名称申请。权利人为无民事行为能力或限制民事行为能力的，由其法定代理人代为申请。房屋他项权利登记，由当事人共同申请。
房屋产权管理局管理的直管公房由登记机关直接登记。
第九条 共有的房屋权属登记，由全体共有人共同申请，其房屋所有权证由共有人推举的持证人收执，其余共有人各执房屋共有权证一份。房屋共有权证与房屋所有权证具有同等的法律效力。
第十条 下列房屋由登记机关依法代为登记：
（一）依法由房屋产权管理局代管的房屋；
（二）无人主张权利的房屋；
（三）法律、法规规定的由登记机关代为登记的房屋。
代为登记的房屋，不颁发房屋权属证书。
第十一条 权利人可以委托代理人申请房屋权属登记。
第十二条 申请房屋权属登记时，应交验权利人的有效证件。
代理人代为申请的，应交验代理人的有效证件。属法定代理的，还应交验代理人的法定代理资格证明；属委托代理的，还应提交权利人的书面委托书。其中权利人为自然人的，其委托书应当进行公证，但委托律师的除外。境外权利人的委托书在境外公证的，还必须经过认证。
律师接受委托代为申请的，应当向登记机关交验律师执业证并提交授权委托书和律师事务所的函件。
第十三条 房屋权属登记按以下程序进行：
（一）受理申请；
（二）权属审核；
（三）公告；
（四）核准登记；
（五）颁发房屋权属证书；
（六）建立房屋权属档案。
前款第（三）项适用于登记机关认为有必要进行公告的登记。自公告发布之日起90日内对房屋权属无异议的，登记机关可以核准登记。
第十四条 总登记是指市、县（市）人民政府根据需要，在规定的期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。
登记机关认为需要时，经本级人民政府批准，可以对本行政区域内的房屋权属证书进行验证或者换证。
凡列入总登记、验证或者换证范围的房屋，无论其权利人以往是否领取房屋权属证书，房屋权属状况有无变化，均应当在规定日期内到登记机关办理登记。
第十五条 总登记、验证、换证由市、县（市）人民政府在规定期限开始之日的30日前发布公告。公告应当包括以下内容：
（一）范围和要求；
（二）申请期限；
（三）权利人应当提交的有关证件；
（四）受理申请地点；
（五）其他事项。
第十六条 新建的非商品房屋，权利人应在房屋竣工验收后90日内申请房屋初始登记，并提交下列证件证明：
（一）土地使用权证或用地证明文件；
（二）建设工程规划许可证（包括附件）；
（三）房屋竣工验收证明；
（四）测绘报告。
第十七条 新建的商品房屋，房地产开发企业应当在房屋竣工验收之日起90日内申请房屋初始登记，并提交房地产开发企业资质等级证书和本办法第十六条规定的资料。
商品房经批准实行预售的，在签订预售合同时，预售人应将所签订的合同通过计算机向市、县（市）房屋产权管理局先行备案，并在自预售合同签订之日起30日内持所签订的预售合同文本到市、县（市）房屋产权管理局办理备案手续。
第十八条 因买卖、交换、赠与、继承、划拨、分割、入股、联营、兼并、合并、裁决等原因致使房屋权属发生变化的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请房屋所有权转移登记。
申请转移登记，应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。赠予和继承的，还须提交赠予或继承公证书。
第十九条 有下列情形之一的，权利人应当自事实发生之日起30日内申请变更登记，并按下列规定办理：
（一）房屋座落的街道、门牌号发生改变的，提交地名管理部门证明；
（二）权利人名称发生变化，属自然人的，应提交公安部门的证明；属企业单位的，应提交工商行政管理部门出具的证明；属其他性质单位的，应提交有关管理部门出具的证明。
（三）房屋进行翻、改（扩）建的，提交建设工程规划许可证（含附件）和房屋竣工验收证明、房屋测绘报告。
（四）房屋部分拆除的，提交测绘报告。
办理变更登记除按上述规定提交有关证件、证明外，均应提交原房屋权属证书。
第二十条 房屋抵押、典当的，权利人应当自事实发生之日起30日内申请房屋他项权利登记，并提交原房屋权属证书和设定抵押、典当等他项权利的合同书及相关证明文件。
第二十一条 有下列情形之一的，登记机关可以暂缓登记：
（一）提交的证明材料不全的；
（二）按照规定需要补办手续的；
（三）房屋权属有争议的；
（四）法律、法规规定暂缓登记的。
第二十二条 有下列情形之一的，登记机关不予登记：
（一）属于违法建筑或临时建筑的；
（二）法律、法规规定的其他情形。
第二十三条 因房屋倒塌、火灾等原因房屋灭失的，权利人应当自事实发生之日起30日内申请注销登记。
经房屋拆迁主管部门批准拆除的房屋，在拆除完毕后10日内，由拆迁人统一申请注销登记。经登记机关批准的，可以延长，但最长不得超过30日。
申请注销登记，应提交该房屋权属证书、证明等有效文件。
第二十四条 房屋他项权利终止时，权利人应在终止之日起30日内申请他项权利注销登记。
第二十五条 有下列情形之一的，登记机关有权注销房屋权属证书：
（一）申报不实的；
（二）涂改房屋权属证书的；
（三）房屋权利灭失，未在规定期限内办理房屋权属注销登记的；
（四）因登记机关工作人员失误造成房屋权属登记不实的；
（五）法律法规规定的其他情形。
注销房屋权属证书，登记机关应当作出书面决定并送达当事人，并公告声明该房屋权属证书作废。
第二十六条 登记机关自受理申请登记之日起7日内应当作出准予登记、暂缓登记、不予登记的决定。对暂缓登记、不予登记的，应书面通知并说明原因。
第二十七条 初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准，并颁发房屋权属证书；注销登记应当在受理登记后的10日内核准，并注销房屋权属证书。
第二十八条 房屋权属登记，权利人应当按规定交纳登记费和权属证书工本费。未按期进行房屋权属登记的，由登记机关责令限期补办登记手续，登记费按规定标准的3至5倍收取。
第二十九条 房屋权属证书破损，经登记机关查验需换证的，予以换证。房屋权属证书遗失或灭失的，权利人应当及时向登记机关申报，并登报声明作废；自登报之日起30日内无异议的，房屋权利人可以申请补办新证。
第三十条 以非法手段获得房屋权属证书的，由登记机关收回其房屋权属证书，或者公告其房屋权属证书作废，并可对当事人处以1000元以下罚款。
涂改、伪造房屋权属证书的，其证书无效，登记机关可对当事人处以1000元以下的罚款。
非法印制房屋权属证书的，登记机关应当没收其非法印制的房屋权属证书，并可对当事人处以10000元以上30000元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十一条 申请房屋产权登记的当事人提交错误、虚假的申请登记资料而产生的后果，由当事人承担有关责任；因登记机关工作人员工作失误导致登记不实，给权利人造成直接经济损失的，登记机关应负赔偿责任。
第三十二条 登记机关的工作人员以权谋私、玩忽职守的，给予行政处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
第三十三条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院起诉。逾期不申请复议或者不向人民法院起诉、又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第三十四条 集体土地和城市规划区外国有土地上房屋的权属登记，参照本办法执行。
第三十五条 涉外房屋的权属登记，除法律、法规另有规定的外，适用本办法。军队房屋的权属登记，按照有关规定执行。
第三十六条 本办法自2002年12月1日起施行。
法官职业化的界定
杨亚新
对法官职业化的概念的理解，法学理论界和司法实务界有着不同的界定。
学术界对法官职业化提出不同的界定，主要有四种观点：第一种观点认为，法官职业化是指法官不仅作为国家公职人员履行国家公职人员的职责，而且更重要的是属于特别职位，以特殊的工作方式，实现特别的职能—法律裁判职能。第二种观点认为，法官的职业化是指人们一旦尤为法官，便应与政治事务、经济行为和繁芜感性的社会思潮长期稳定地保持相对疏离，中立地、恪尽职守地从事审判工作而不应在担任法官的同时从事其他经营以获取利益，国家则应为法官的职业行为提供成熟有效的保障和约束规范作为制度基础，包括法官的职业资格制度、法官的职业培训制度、法官的职业保障制度、法官的职业责任与职业道德机制。第三种观点，英国著名法学家庞德认为，法律职业是指“一群从事一种有学问修养的艺术，共同发挥替公众服务的精神，虽然附带地以它谋生，但仍不失其替公众服务的宗旨”。第四种观点认为，法官职业化是指法官以行使国家审判权为依托，在正当的法律程序制约下，根据对法律的娴熟的理解及信奉，通过独特、敏锐的分析和判断力，以其中立的地位、毫无偏私的良心，在内心确信的状态下，对当事人之间的纠纷作出裁判以实现社会正义的精英化的职业群体。以上四种观点，从不同的角度强调法官职业化的特点，都有一定的合理之处，值得肯定。
法官职业化，最早见于最高人民法院2001年末的文件，2002年作为法院队伍建设总体思路正式确立下来。在2002年7月制定的《最高人民法院关于加强法官队伍职业化建设的若干意见》中明确规定：法官职业化，即法官以行使国家审判权为专门职业，并具备独特的职业意识、职业技能和职业地位。法官职业化就是通过一定方式，逐步使法官职业形成一个拥有共同专业的法律知识结构和独特的法律思维方式，具有强烈社会正义感和公正信仰的整体，具有仅属于该群体的职业传统和职业气质。而这种传统、气质又尤为一种强大的内在力量，能够确保法官具有抵御外界干预的勇气和能力。同时，对引导、培养整个社会的法律意识和法治精神起到不可替代的示范作用。
在法治国家，法官之所以要求职业化，主要是以下三个原因决定的：
1、法官职业规律的要求
法官是一种从事审判活动的职业，审判具有自身的规律，只有具有专门知识与经验的人才能胜任法官职位。在古代社会，法律尚不发达，当时的纠纷主要靠习俗、伦理加以调解，虽然也会诉诸法律，但法律上的裁判并不复杂，因而从事法律裁判并没有尤为一个专门的职业，裁判只是一种从属性的、领队性的事物。随着法律在社会生活中作用的逐步扩大，法律裁判就尤为一种专门性的知识，无此知识就不能从事此项工作。特别是在现代社会，法治获得了极大的发展，法律的专门化程度来越高，因而对法官职业化提出了更高的要求。
2、法官职业保障的要求
法官从事的是一种裁判活动，这种活动的特点是不有从总体上增加社会福利，而只能损此增彼，这也是一种校正的公正。在这种情况下，裁判活动是通过减损一方利益而增加另一方利益的方式实现法律上的公正，利益受到减损一方必然对此不满。因此，法官的职业必然应当获得法律保障，也就是要求法官职业具有稳定性，不受外在因素影响，以保证法官在没有外在压力的情况下进行法律上的判断。
3、法官职业素养的要求
法官从事的是一种专门性工作，因而需要具有专门性知识，这就对法官的职业素养提出了更高的要求。法官的职业素养，不仅仅是专门知识，更重要的是政策水平与道德素质。这种职业素养是在长期从事审判工作中形成的，并且与法官职业特点相吻合的。只有实现了法官职业化，才能将法官职业素养的要求现实化。同样，法官作为一种职业，也有其特殊的职业素养上的要求，甚至法官还应具有特殊的气质、特殊的思维方法，乃至于特殊的生活方式，例如，法官不能随意出入娱乐场所，尽量少的交友，孤独的生活方式等。这些职业素养对于保证法官的公正裁判都是必不可少的。这些职业素质是在长期从事法官职业活动中养成的，只有职业化的法官才具备的。
对照以上三个方面不可否认我国目前的法官职业化程度还是较低的。一方面，法官职业的准入门槛较低，虽然近年来随着推行统一司法考试法官职业的准入门槛逐年提高，但由于历史原因，现在法院内不有相当一部分不能胜任法官职业的人，这些人应当通过一定的途径，或者尤为称职的法官，否则予以淘汰。另一方面，法官职业的稳定性还不够，在目前的法官管理体制下，法官，包括庭长、院长是由同级人大选举或者任命的，归属于地方管理。由此可见，实现法官职业化对于保证司法公正具有重大意义。
法官职业化意味着精英化，这是毫无疑问的。但在实现法官精英化的时候，如何与司法的大众化相协调，是一个必须考虑的问题。应该说，法官职业化本身也是存在局限性的。这种局限性，如同我国学者所言，包括精英与社会脱节的必然倾向、割断法律与社会的联系的可能、判决的形式化、法律运行中的繁文缛节、法律行业的垄断性、诉讼程序消耗大量财力和时间，等等。在这些局限当中，最大隐患在于与社会的脱节。法官职业化容易形成职业垄断与封闭，并且与社会相隔绝。在这种情况下，司法就不能及时反映社会要求、倾听公众呼声。尤其是在当今西方法治国家出现的过度职业化的情况下，其司法改革重要内容之一，就是引入大众参与司法活动。关键的问题在于：我国目前的司法现状不是过度职业化，而是未能实现职业化，正在从法官的非职业化向职业化过渡。在这种情况下，我们尽管也应当警惕过度法官职业化可能带来的危险，但仍应以实现法官职业化作为司法改革追求的目标。
北安市人民法院 杨亚新
