哈尔滨市经济适用住房管理暂行办法（废止）
黑龙江省哈尔滨市人民政府
哈尔滨市经济适用住房管理暂行办法
（2003年6月20日哈尔滨市人民政府第7次常务会议审议通过 2003年12月24日哈尔滨市人民政府令第105号公布）
第一条 为规范经济适用住房建设管理，根据国家和省有关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市城市规划区域内经济适用住房的建设、经营和管理。
第三条 本办法所称经济适用住房是指纳入政府经济适用住房建设计划，建设用地实行行政划拨，享受政府提供的优惠政策，向中低收入家庭供应的普通居民住房。
第四条 市房产住宅行政主管部门负责全市经济适用住房的统一监督管理。
市计划、建设、城市规划、国土资源、财政、物价、供排水等部门按照各自职责，协同作好经济适用住房的各项管理工作。
第五条 经济适用住房实行政府组织，统一政策、统一规划、统一选址，统一管理。
第六条 经济适用住房的建设、经营和管理，应当遵循合理布局、节约用地、标准适度、功能齐全、让利于民的原则。
第七条 经济适用住房的规划布局应当符合城市总体规划及近期建设规划要求。建设项目的选址应当限定在城区二环以外的五类（含五类）以下土地区域，建设项目用地规模不少于4万平方米，建筑面积不少于7万平方米。
第八条 经济适用住房发展规划和年度建设计划，由市房产住宅行政主管部门会同市计划、建设、城市规划、国土资源、财政等部门负责编制，经市人民政府批准后，统筹纳入全市国民经济和社会发展计划。
经济适用住房建设用地年度计划，由市国土资源行政主管部门会同有关部门负责编制，并在年度土地供应计划中统筹安排。
第九条 经济适用住房建设用地以行政划拨的方式供应。
第十条 经济适用住房项目，由市房产住宅行政主管部门会同市计划、建设、城市规划、国土资源等有关部门踏察选址，组织论证，提出拟建项目意见，报市人民政府批准。
第十一条 经济适用住房开发建设单位由市房产住宅行政主管部门会同市计划、建设、城市规划、国土资源、物价、财政等部门，通过公开招标方式确定。由市房产住宅行政主管部门向中标单位核发《哈尔滨市经济适用住房项目任务书》，并签定《哈尔滨市经济适用住房项目建设合同》。
禁止中标单位炒卖经济适用住房项目。
第十二条 科研院所、大专院校、文化团体、卫生机构和大型国有企事业单位利用本办法施行前确定的自有生活区土地建设单位自建经济适用住房（以下简称单位自建经济适用住房），建成房屋全部用于解决本单位职工住房。
第十三条 单位自建经济适用住房项目，应当向市房产住宅行政主管部门提出申请，经市房产住宅行政主管部门会同有关部门进行审查，形成初步审定意见报市人民政府批准后，由市房产住宅行政主管部门核发《哈尔滨市单位自建经济适用住房项目任务书》。
申请单位自建经济适用住房项目，应当提供下列资料：
（一）单位建房申请；
（二）国有土地使用权证；
（三）单位自有生活区证明资料；
（四）拟建项目规划方案；
（五）单位建房实施方案；
（六）法律、法规和规章规定的其他资料。
第十四条 经济适用住房建设有关扶持政策，另行规定。
第十五条 经济适用住房建设，应当符合国家《城市居住区规划设计规范》和《住宅设计规范》。
第十六条 经济适用住房建设标准应当与本市中低收入家庭的实际消费水平相适应，以中小户型为主。面向社会销售的单户户型最小使用面积不得低于32平方米，单户户型最大使用面积不得超过100平方米。使用面积80平方米以上的单户户型不得超过项目建筑面积的25％。建设单位应当将经批准的设计图纸报市房产住宅行政主管部门备案。
第十七条 经济适用住房价格构成按规定包括下列内容：
（一）征地和拆迁安置补偿费；
（二）勘察设计和前期工程费；
（三）房屋建筑安装工程费；
（四）住宅小区基础设施建设费（含非营业性公共配套设施建设费）；
（五）不超过（一）至（四）项费用之和2％的管理费；
（六）贷款利息；
（七）按照规定缴纳的行政事业性收费；
（八）税金；
（九）不超过（一）至（四）项费用之和3％的利润。
第十八条 下列费用不得计入经济适用住房价格：
（一）住宅小区内经营设施的建设费用；
（二）开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用；
（三）各种与住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用；
（四）各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；
（五）按规定已经减免及其他不应计入价格的费用。
第十九条 政府组织建设的经济适用住房价格，由市物价行政主管部门会同市房产住宅行政主管部门在项目招标前依据本办法第十七条的规定测算建设成本、确定经济适用住房价格，作为标底，向社会招标，建设单位中标后到市物价行政主管部门履行经济适用住房价格认定手续。
单位自建经济适用住房价格，建设单位应当依据本办法第十七条的规定测算建设成本、核定价格，并报市物价行政主管部门备案。
经济适用住房价格实行政府指导价。经济适用住房价格的上浮幅度不超过3％，由市物价行政主管部门确定，下浮幅度不限。
任何单位和个人均不得擅自提高或者变相提高经济适用住房价格。
第二十条 市房产住宅行政主管部门会同市物价等有关部门，定期将经济适用住房项目、建设地点、建设单位、销售价格等信息向社会公布。
第二十一条 经济适用住房销售对象应当限定在本市中低收入家庭，优先向危房棚户区和市政府批准的城市建设重点工程被拆迁居民出售。
市房产住宅行政主管部门应当按照《哈尔滨市城市居民购买经济适用住房的规定》，对购买对象的资格进行审核、认定和管理。对符合购房条件的购买人，由市房产住宅行政主管部门核发购买资格认定文件。
经济适用住房购买人应当持购买资格认定文件购买经济适用住房；未经市房产住宅行政主管部门资格认定，房产住宅行政主管部门不予办理产权登记手续，国土行政主管部门不予办理土地使用权登记手续。
第二十二条 销售经济适用住房应当按照规定取得《哈尔滨市经济适用住房预售许可证》或者《哈尔滨市单位自建经济适用住房内部销售许可证》后，方可销售经济适用住房。
第二十三条 单位自建经济适用住房只能销售给本单位职工。
第二十四条 建设单位应当将经济适用住房销售给持有购买资格认定文件的购买人，并应当定期将经济适用住房销售情况报市房产住宅行政主管部门备案。
第二十五条 建设单位销售经济适用住房时，应当向购房者出示《哈尔滨市经济适用住房预售许可证》或者《哈尔滨市单位自建经济适用住房内部销售许可证》和经济适用住房价格审批文件。
建设单位不得将经济适用住房作为商品房销售。
第二十六条 销售经济适用住房，应当使用市房产住宅行政主管部门制定、市工商行政主管部门监制的《哈尔滨市经济适用住房买卖合同书》文本或者《哈尔滨市单位自建经济适用住房内部销售合同书》文本和税务部门监制的专用发票。
第二十七条 市房产行政主管部门在办理经济适用住房权属登记时，应当在权属证书上加盖经济适用住房印章。
第二十八条 已购经济适用住房上市出售时，由购房者按照房屋座落宗地的基准地价的10％，缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。
第二十九条 经济适用住房项目竣工后，由市房产住宅行政主管部门会同市有关部门对经济适用住房的规划设计、基础设施建设、庭院配套等进行综合验收。
经济适用住房工程质量验收，按照国家有关规定执行。
经济适用住房未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
第三十条 经济适用住房建设单位应当对其开发建设的经济适用住房工程质量承担责任，勘察设计、施工、监理、材料设备供应等单位依据法律、法规规定或者合同约定承担相应责任。
经济适用住房开发建设单位应当按规定定期向市房产住宅行政主管部门报送并核验《房地产开发项目手册》。
经济适用住房销售时，建设单位应当向购房人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
第三十一条 经济适用住房应当按照物业管理有关规定实行物业管理。
第三十二条 将经济适用住房作为商品房销售或者将单位自建经济适用住房对外销售的，取消其享受的优惠政策，补交土地出让金和有关税费。
第三十三条 违反本办法第十一条第二款规定，炒卖经济适用住房项目的，由有关部门按照法律、法规规定处罚。
第三十四条 违反本办法第十八条、第十九条规定，擅自提高经济适用住房价格的，由市物价行政主管部门按照法律、法规规定处罚。
第三十五条 违反本办法第二十九条规定，将未经验收或者验收不合格的经济适用住房交付使用的，按照国家有关规定处罚。
第三十六条 市房产住宅、计划、建设、城市规划、国土资源、财政、物价等部门及其工作人员应当认真履行职责，不得利用职权徇私舞弊。
违反本条前款规定的，由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十七条 县（市）经济适用住房建设管理参照本办法执行。
第三十八条 本办法自2004年2月1日起施行。市人民政府2002年5月10日发布的《哈尔滨市人民政府关于加强我市经济适用住房建设管理工作的通知》同时废止。
论文提要：合议庭是法院最基本的审判组织，在审判权运行中居于核心地位，也是审判组织职权配置制度改革的突破口。现实中合议庭在程序和实质意义上均未能实现其设置的初衷目的,“共同参与”和“集体决策”等功能在案件审理过程中纷纷失效，取而代之的是庭审中种种不规范行为。这种实质被架空的合议庭审机制，若不能引起足够重视并及时予以纠正，势必对司法权威和庭审效率带来不良影响，妨碍法院职能建设的顺利推进。导致合议庭成员分别处于这种缺位、越位状态的因素有许多，其中合议庭成员的分工是加强合议庭职责建设中的核心问题。本文一方面从合议庭分工的种种不规范行为说起，另一方面对影响庭审效率的因素进行探讨，得出规范合议庭的分工对提高庭审效率有重要意义并能确保合议制决策功能的实现，在此之上再进一步就合议庭成员之间的分工进行讨论和分析。全文共7588字。
自近代以来，合议制度被广泛运用于各国诉讼制度以及诉讼活动之中，已成为一项重要的诉讼原则。当前，合议制适用于我国法院所受理的刑事案件、民事案件以及全部行政案件等各类案件，是我国法院审理案件的基本审判组织形式和司法制度中的一项基本原则。合议庭的运行机制可分为横向运作机制和纵向运作机制两个方面。前者是指合议庭内部成员之间的分工协作机制；后者是指合议庭与庭长、院长和审判管理委员会之间的分权制衡机制。过去的理论和实务研究多围绕合议庭的纵向运作机制进行，且已形成一定共识，但是对于前者即合议庭内部成员分工的研究却较少。笔者认为，合议庭成员的分工是加强合议庭职责建设中的核心问题。
合议庭负责制，是指合议庭的全体成员对案件的审理过程和结果负责。合议庭运行机制由我国《法院组织法》以及三大诉讼法所规定,比如共同参与平等性,以及合议制的适用范围与其他审判组织的关系等。2002年7月30日最高人民法院通过了《关于人民法院合议庭工作的若干规定》，其中第4 条规定：“合议庭的审判活动由审判长主持，全体成员平等参与案件的审理、评议、裁判，共同对案件认定事实和适用法律负责。”从该条规定可以看出合议庭负责制实际涵盖了两层含义：一是各合议庭成员的地位平等；二是全体合议庭成员共同就审判行为引发的责任负责。为进一步加强合议庭的审判职责，充分发挥合议庭的职能作用，2009年12月14日最高人民法院又通过了《关于进一步加强合议庭职责的若干规定》(以下简称为《规定》)，遗憾的是“在审判实践中，合议庭制度本身应有的功能没有得以发挥，甚至有些法院，其合议庭审判纯粹流于形式，有名无实”。
一、从案件审理过程中合议庭分工的种种不规范行为说起
合议是指一种行为，也是一项制度。《辞海》对合议的解释是：合，协商、共同；议，商量、讨论；合议，指多人共同商量讨论。“多人共同商量讨论”是与一人独自决断完全不同的决策模式。从现代意义上理解，合议就是集体决策。在我国，依照《法院组织法》和《民事诉讼法》的规定，法院审理第一审民事案件，由审判员和陪审员共同组成合议庭或者由审判员组成合议庭；法院审理第二审民事案件，由审判员组成合议庭；合议庭的成员人数，必须是单数。该一制度设计实质是要求合议庭的全体组成人员必须共同参与案件的审理、评议和作出裁判。
安德鲁·卡门说过：“在理论转变为实践的时候，每一个转折点都会出现棘手的问题”。合议庭负责制也一样，在实践中也出现了各式各样的问题。反观法院实务不难发现，现实中合议庭在程序和实质意义上均未能实现其设置的初衷目的。“共同参与”和“集体决策”等功能在案件审理过程中纷纷失效，取而代之的是庭审中种种不规范行为。这种实质被架空的合议庭审机制，若不能引起足够重视并及时予以纠正，势必对司法权威和庭审效率带来不良影响，妨碍法院职能建设的顺利推进。
（一）合议庭审理案件过程中存在的不规范行为
1、庭审前，合议庭成员参与案件查明的力度不够
一是合议庭全体成员庭前不参与阅卷。在案件事实查明、法律性质确认和法律条文适用上，普通程序较之简易程序显然难度更大，这就客观上要求合议庭成员对案件应全程参与。然而，实践中承办人制度的存在，案件的承办法官往往“独导”并“独演”了案件的审理。在庭审前，具体表现为由承办法官单独阅读卷宗，而省略向合议庭汇报案情或由合议庭其他成员直接阅卷环节，不制作阅卷笔录。实践中该步骤的不规范直接影响了合议庭成员对全案事实的把握，是引发合议庭“形合实独”现象的起点。
二是合议庭成员在庭审前未能及时完成分工。依据现行规定，审判长负责对合议庭成员进行庭审分工。法院实际办理案件过程中，一方面由于案件数量增多，庭审增多，审判长未能及时对庭审分工进行安排，案件的实际处理更多的是承办法官一人承担。另一方面，当前对于合议庭职责的规定中只对承办法官的职责予以详细规定，对其他成员的职责未予明确。制度上的不齐备也致使实务中的合议庭组织难以发挥专业分工、集体智慧等功能。因此，有学者评论说在合议庭全体成员共同参与、集体决策的表象下，是案件承办人一人唱“独角戏”，并在很大程序上决定着案件的最终处理结果。正如一位法官所言: “合议庭固定化后，合议庭成员整天在一起，关系很好，合议时你可以提一次两次反对意见……但慢慢的，大家争鸣越来越少，思维模式、司法技术趋同，甚至形成了一种相互配合的默契。”
三是庭审前，合议庭未能提前完整归纳案件焦点。由于庭前未阅卷或未共同参与阅卷，合议庭成员对于案件事实的认定不完整、不全面，导致庭审中经常出现对于案件争议焦点未能及时归纳或归纳不准确、不全面的现象。由此带来的直接影响就是，在庭审过程中为查明特定案件事实，庭审被迫反复恢复到法庭调查阶段。在扰乱正常庭审思路的同时，降低了庭审的效率。
2、庭审中，合议庭成员在程序合议上不规范
一是在庭审过程中，涉案证据由审判长或主审人在未经合议的情况下一人作出认定。在当事人面前的庭审过程只是“陪而不审”、“合而不议”。法庭调查程序作为当事人举证、质证的重要过程，对于查清案件事实有决定作用。只有让当事人把整个审判过程看得清清楚楚，才能增强裁判的公信力。当前法院的实践中，对于这一合议展示过程并未足够重视和有效体现。
二是合议庭审理案件的模式固化。合议庭参与审理的案件，大部分都采用审判长或者承办法官一问到底，其他参与人员只看不问的审理模式。这既不利于充分调动合议庭所有组成人员的积极性，造成很多合议庭组成成员只是挂号，未能形成真正的合议，又给当事人留下案件是由一名法官裁判的直观印象，不利于司法权威的树立和合议制度的健康发展。
三是庭审中对案件事实和证据的认定与裁判中的认定不一致。法庭调查中，合议庭应通过对案件的证据进行当庭认定和采信，实现对案件事实进行最大程度的查明。但是，由于实务中合议庭成员可能在庭审中并未进行实质意义的合议，对涉案证据和事实的认定大多都是由承办法官单独进行。庭审后的合议庭评议环节中，由于成员之间对于特定事实和法律规定可能存在不同理解，导致最终合议庭评议结果中对于事实和证据的认定与庭审中的认定不一致。这种前后不一的行为，使得当事人在拿到裁判文书后提出合理质疑。
3、庭审后，合议庭对案件的评议不规范
一是合议庭评议时表述过于简略，合议成员不展示其心证过程。根据规定，合议庭成员进行评议时，应当认真负责，充分陈述意见，独立行使表决权，不得拒绝陈述意见或者仅作同意与否的简单表态。同意他人意见的，也应当提出事实根据和法律依据，进行分析论证。反观法院在审判实务过程中，由于合议庭成员从庭前到庭中未能真正参与到案件，以致在庭后案件评议中，依然难以形成实质合议，而只是流于承办法官“独唱”，其他合议成员简单表态走过场。
二是对于评议记录的签署，合议庭成员不够认真，甚至存在倒签或补签评议笔录现象。依据规定，合议庭评议记录由书记员制作，由合议庭的组成成员签名。对制作的裁判文书，合议庭成员应当共同审核，确认无误后签名。但是，实际操作中有些合议庭成员未能认真对待合议评议，对于评议过程的内容不及时进行确认和签名。某些案件在庭审后，合议庭甚至并未实际召开案件评议，而是补制评议记录后找合议庭成员签名。此外，承办法官制作裁判文书后，其他合议成员对文书内容也未进行认真核对。
（二）合议庭庭审不规范行为产生的原因
一是庭前合议庭成员共同阅卷和承办人汇报庭审准备情况制度缺失。《规定》第4条规定：“依法不开庭审理的案件，合议庭成员均应当阅卷，必要时提交书面阅卷意见”，也就是说，当前的制度层面仅在“依法不开庭审理的案件”一种情况下对合议庭全体成员阅卷进行了强制性规定。制度上的欠缺和不完善，直接导致合议庭其他成员全程参与案件的审理“师出无名”，进而引发了实务中合议庭“形合实独”现象。
二是基层法院案多人少的现状依然存在。司法资源有限和案件逐年递增的现实，导致当前司法审判中案多人少的矛盾尤为突出。一线审判法官承担繁重的审判任务已是普遍现象。若是要求合议庭成员全程参与案件的审理，工作量的增加在所难免。同时，现有的承办人制度决定了每名法官大部分精力都专注于完成自己的繁重审判任务，很难顾及他人主审的案件，除非有特殊庭审要求，合议庭成员在庭前进行分工基本上没有实行。
三是审判实务中，大部分法官仍然秉承重实体轻程序的观点。一直以来，只关注实体裁判结果而忽略对合法程序的遵守仍然是法官的普遍意识。在该种意识的支配下，承办法官在庭审时“一人认证”的现象就见怪不怪了，因为在法官的潜意识中，最后还有合议评议阶段，即使庭审时单独认证有误，还可在合议后在裁判文书中予以纠正，殊不知，庭审过程的展示是胜败皆服的最前沿阵地。
（三）合议庭不规范的行为将产生不良后果
合议庭运作的不规范，将损害司法权威，不利于实现程序正义。现实审判中合议庭陪而不审、合而不议的现象存续已久，一方面造成案件质量的下降，另一方面也损害了法院的司法权威。
合议庭不规范的行为，严重制约了合议庭集体智慧的发挥。现实中大多数合议庭成员不全面参与案件或是由于制度因素无法实际参与等现象，导致案件由一名法官“独裁”的情况较为普遍，合议庭制度试图构建的多人调查、多角度辨别的渠道也被阻塞，合议庭的集体智慧也无从施展。
