抚州市人民政府办公室关于印发市中心城区集体所有土地上房屋征收与补偿安置办法（试行）的通知
江西省抚州市人民政府办公室
抚州市人民政府办公室关于印发市中心城区集体所有土地上房屋征收与补偿安置办法（试行）的通知
抚府办发〔2012〕28号
临川区人民政府、金巢经济开发区管委会，市政府有关部门：
《抚州市中心城区集体所有土地上房屋征收与补偿安置办法（试行）》已经市政府第10次常务会议研究同意，现予印发，请认真遵照执行，抓好落实。
二○一二年七月六日
抚州市中心城区集体所有土地上房屋征收与补偿安置办法（试行）
第一条 为规范集体所有土地上房屋征收与补偿安置工作，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 在本市中心城区集体所有土地上征收房屋及其附属物，并需要对被征收人进行补偿、安置的，适用本办法。
第三条 市房产管理局为市中心城区集体土地上的房屋征收部门，按照“属地管理、分级负责”的原则，委托征收房屋所在辖区内的街道办事处（乡、镇）为房屋征收实施单位（以下简称：征收实施单位），负责承担房屋征收与补偿安置的具体工作。临川区人民政府、金巢经济开发区管委会负责督促协调。
市直有关部门及项目责任单位应当依照本办法的规定和工作职责配合房屋征收部门开展工作。
第四条 征收实施单位、项目责任单位协助房屋征收部门根据有关法规和本办法的规定拟订房屋征收与补偿安置方案报市政府批准。批准后的方案应及时公布，并在公布方案的同时发布房屋征收公告。
第五条 项目责任单位在市政府发布房屋征收公告前，应按有关法规办理并取得发改委、规划、国土、环保等部门的批准文件及项目资金证明，并做好项目社会稳定风险评估工作。
第六条 征收实施单位应对房屋征收范围内房屋的权属、用途、结构、建筑面积、构筑物及土地上附属物、户数、常住在册户口人数等情况组织调查登记建档。房屋建筑面积的认定，以实际丈量为准，面积的计算按国家有关规定执行（房屋测量规范GB/T17986.1-2000）。涉及征收相关的街道办事处（乡、镇）、村、组及被征收人应积极协助和予以配合，常住户口在册人口数、户数应经当地公安派出所核定。
第七条 房屋征收实行一次性货币补偿和公寓房安置两种方式。被征收人可选择补偿安置方式。
第八条 选择一次性货币补偿的，由房屋征收部门委托房地产价格评估机构按市场价评估。评估机构确定货币补偿金额时，应当综合反映被征收房屋的区位、用途、环境、容积率、结构、成新、层次、建筑面积等情况并出具评估报告。
第九条 选择公寓房安置补偿的规定：
（一）被征收主体房屋（以下简称主房）按“征一还一”安置公寓房，安置公寓房的公摊面积计入还房面积。被征收主房与公寓安置房结构不同的，按重置价结算结构差价。
主房是指经过相关职能部门批准建设的、用于家庭人口生活起居的住宅房屋，房屋结构功能符合民用住宅建筑规范条件，房屋外围墙体与房间相衔接且独立成幢。其主要特征：拥有卧室、堂厅（客厅）、厨房、正规门窗，具有生活所需的水、电、卫生设施。
（二）被征收主房人均住房建筑面积不足60平方米的，按人均60平方米安置公寓房。
（三）被征收人选择的公寓安置房面积小于被征收主房面积部分，按一次性货币补偿标准予以补偿；大于应安置面积的，超出面积在10%以内按建筑成本价购买，超过10%以上部分按就近市场商品房价格购买。
（四）公寓安置房的分配按照“先拆迁先选房”和抽签选房相结合的原则进行，按房屋拆除时间顺序，经验收合格后发给选房号，以选房顺序号选房。经验收认定为同时拆除的，抽签确定选房顺序号。
房屋拆除由具备相应建筑企业资质的单位统一实施，并对施工安全负责。
（五）公寓安置房的办证
1．被征收人公寓房安置到位后，应按办证规定提交相关资料给征收实施单位，由征收实施单位和项目责任单位负责统一办理国有划拨土地房屋产权证。
2．被征收人要求公寓安置房办理商品房产权证的，应按申请之日该公寓安置房地段基准地价及容积率计算的楼面地价的50%补交土地出让金，再按规定办理商品房产权证。
（六）公寓安置房物业管理费5年内由征收部门支付70%，被征收人支付30%。5年后由业主自行缴纳物业管理费。
第十条 被征收人的附属用房一律按重置价给予货币补偿，不计算安置面积。
第十一条 城镇居民及异地农民在被征收地的农村祖业房屋，给予一次性货币补偿，不予公寓房安置。
第十二条 征收农村集体经济组织的房屋，按重置价给予货币补偿，不予安置。
第十三条 征收用于公益事业的学校、医院、福利院、敬老院等非生产经营性房屋及其附属物，征收实施单位应依照城乡规划的要求予以重建；当地政府已有规划建设的，按照重置价格实行货币补偿。
第十四条 对认定属违法建筑和超批准期限的临时建筑，一律不予补偿安置，并由规划或国土部门作出限期拆除决定，逾期不自行拆除的，对违反《中华人民共和国城乡规划法》的由规划部门依法强制拆除，对违反《中华人民共和国土地管理法》的由处理机关申请人民法院强制拆除。
第十五条 房屋室内装修补偿金额由征收当事人协商确定或委托房地产价格评估机构评估确定。
第十六条 地面上构筑物及其附属设施的补偿标准按江西省人民政府办公厅2011年3月14日公布的《关于印发抚州至吉安高速公路工程建设征地拆迁补偿及规费缴交标准的通知》中第一项第二条第一款的规定核算补偿金额。
有关设施迁移补助标准：电、有线、宽带、电话等设施的迁移费按相关部门规定的收费标准补助，具体金额在项目征收与补偿安置方案中明确。
第十七条 临时安置过渡费、搬迁费补助标准：选择一次性货币补偿的，给予6个月一次性临时安置补助费；选择公寓房安置的，补助时间从签订征收合同到取得公寓房钥匙，另再增加3个月；临时过渡费补助标准按征收主房建筑面积每月6元/平方米计算，最低不低于400元/月·户，过渡期限及过渡费支付月度在项目征收与补偿安置方案中明确。
搬迁补助标准：属住宅房屋的，按800元/户计算（公寓房安置的按2次计算）；属生产性用房的，按建筑面积16元/平方米补助或按照国家规定的货物运输、设备拆卸搬迁安装计费标准计算搬迁补助费，也可以委托房地产（资产）价格评估机构通过评估确定。
第十八条 选择公寓房安置的农户，可以自愿转为非农城镇居民，经所在地公安户籍管理部门审批后，享有城镇居民同等待遇。
第十九条 被征收户安置人数按农村常住户口在册人口计算，并应经当地公安派出所核定。独生子女按2人计算；原为本村农业户口的现役士兵、在读大中专院校学生、监狱服刑和劳教人员均可计算为安置人口。空挂户、搭挂户人口不予计算安置人口。
第二十条 为加强房屋征收管理，有效解决征收过程中的困难和问题，市政府按照房屋征收面积安排征收工作经费，其标准为：征收项目在1万平方米以上的按每平方米30元、1万平方米以下的按每平方米40元支付。
第二十一条 公寓安置房建设由规划部门提出选址意见报市政府批准。公寓安置房建设单位应根据规划要求，按照城市居住小区的模式进行规划设计、配套建设。公寓安置房的建筑楼层、结构、房型、户型面积及交房标准、期限等应在项目征收与补偿安置方案中明确。
第二十二条 为鼓励提前搬迁，凡在公告规定的征收期限内签订征收补偿安置合同并拆除完毕的，对被征收人按主房建筑面积给予奖励，奖励标准及方式在项目征收与补偿安置方案中明确。
第二十三条 在征收公告规定的征收期限内达不成补偿安置协议或者被征收房屋所有权不明确的，由征收实施单位报请作出房屋征收决定的机关按照征收与补偿安置方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议也不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的机关依法申请人民法院强制执行。
第二十四条 任何单位、个人阻挠、辱骂、殴打征收工作人员执行公务或阻碍房屋征收工作的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》规定进行处罚；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
第二十五条 在实施项目征收与补偿安置过程中，工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位给予党纪政纪处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
第二十六条 本办法自公布之日起30日后施行，本办法施行前已发布拆迁公告或正在实施拆迁的项目，继续沿用原有规定办理。
从我市法律服务市场现状
浅谈我国法律服务市场规范
关键词：律师 律师事务所
法律服务工作者 基层法律服务所
司法行政机关
小题：我国法律服务市场主体杂乱，竞争无序,现状混乱。制度上的严重缺陷是其根源，对法律服务市场的管理不力是其重要原因。
基层法律服务所和法律服务工作者制度必须予以整理、规范。小序
法律服务有双重概念，一是指法律人向社会提供的法律方面的有偿服务；二则仅指律师和律师事务所向社会提供的法律方面的有偿服务。西方多指后者，我国皆指前者。对概念的不同诠释，代表着不同的法律服务制度的构建模式。
任何制度皆源于价值取向及规范对象的实际情况。
我国法律服务需求总量较西方有限，但律师队伍更显不足。立法者见我国律师尚不能完全满足社会需求，同时律师队伍的壮大亦尚需时日，便采取了多种主体，多层次，又相互交错的法律服务制度。但是，同一市场，不同主体、不同要求、不同规范、不同责任，难免发生混乱无序。从当前我市法律服务市场之混乱即可见一斑。本人试从我国法律服务制度的构建，结合我市目前法律服务市场之现状，寻找缺陷与弊端，畅想改观。
第一章：我国法律服务制度的构建
就目前法律规定允许专业从事有偿法律服务的主体包括律师，基层法律服务工作者、公证员、企业法律顾问、专利代理人、商标代理人、企业登记代理人、土地登记代理人，集体科技企业产权界定资格，基本建设大中型项目招标投标代理资格，国有资产产权法律事务资格等十余种。
与现行法律服务制度相关的法律和规章包括1996年《律师法》（2000年修改）；1982年国务院《公证员暂行条例》；1991年乡镇法律服务业务工作细则〉，1997年国家计委，司法部〈乡镇法律服务收费管理办法〉，2000年司法部《基层法律服务所管理办法》，《基层法律服务工作者管理办法》；1997年国家经贸委〈企业法律顾问管理办法〉；1991年国务院《专利代理条例》；1996年国家工商局《企业登记代理机构管理暂行办法》；2000年国家工商管理局《商标代理管理办法》；2002年国土局〈土地登记代理人职业资格制度暂行规定〉等等。
由此可见,我国法律服务制度采取的是的：服务主体多种多样，服务领域部门分割，并互有交错的构建模式。但普遍认为目前一般法律服务领域的服务主体主要是：律师和法律服务工作者。
第二章 质疑现行基层法律服务制度
律师和律师事务所是法律服务的核心主体，现代法律服务制度也应当是以律师制度为核心的。对此观点几乎是没有争议的。法律服务制度的发展实际上就是律师制度的发展，任何暂时的，或辅助的法律服务制度如果阻碍了律师制度的发展，就必然阻碍了整个法律服务制度和法律服务市场的发展。因此，笔者认为：能否满足法律服务市场的客观需求，能否保证律师制度的正常发展，是评价一个辅助性的法律服务制度是否可行，和是否必要的两个不可或缺的标准。
基层法律服务制度是从80年代初开始创立的。客观的说，在当时我国律师制度初建，现有的律师队伍尚不能满足社会法律服务需求的情况下。作为必要的补充，建立乡镇法律服务机构，由乡镇法律服务工作者向乡镇政府，企事业单位，公民和其他组织提供必要的法律服务，是符合当时的社会环境和法制发展的需要的。
但是在《律师法》颁布实施以后，在我国律师制度，和律师队伍已经得到一定发展时，基层法律服务制度客观存在的必要性已经缩小，甚至在某些法律服务领域，和地域已经不存在必要性，而且在一些法律服务领域已经失去了执业的合法性。因此，针对目前法律服务市场的现状，和我国律师队伍的发展情况，基层法律服务制度应当且必须进行限制。但司法部却未能从整个法制环境和法律服务市场的客观实际出发，无视《立法法》《律师法》规定，延续并扩张法律服务所建设。并于2000年发布《基层法律服务所管理办法》、《基层法律服务工作者管理办法》予以鼓励和保障。
笔者认为现行的基层法律服务制度有以下违法和不当之处：
（一） 业务领域
1996年颁布实施的《律师法》第46条第二款规定：“没有取得律师执业证书，为牟取经济利益从事诉讼代理或者辩护业务的，由所在地的县级以上地方人民政府司法行政部门责令停止非法执业，没收违法所得，可以并处违法所得一倍以上五倍以下罚款。”由此不难看出，从事有偿诉讼代理和辩护法律服务的条件是---取得律师执业证书。反之，没有取得律师执业证书从事有偿诉讼代理和辩护业务的即属违法。这表现出我国在诉讼代理和辩护法律服务领域实行的是律师垄断制度。
但是，司法部1997年颁布的《乡镇法律服务收费管理办法》第三条却规定：“乡镇法律服务所提供下列法律服务，应按规定的收费标准向委托人收取法律服务费：（三）代理参加民事，行政诉讼活动。”同时，2000年司法部又发布实施《基层法律服务所管理办法》，该《办法》第三条规定：“基层法律服务所依照司法部规定的业务范围和执业要求，面向基层的政府机关，群众自治组织，企业事业单位，社会团体和承包经营户、个体工商户、合伙组织，以及公民提供法律服务，维护当事人的合法权益，维护法律的正确实施，促进社会稳定，经济发展和法制建设。”上述规定明确允许基层法律服务所从事除刑事辩护以外的几乎所有法律服务领域。
我国《立法法》第七十一条规定：“部门规章规定的事项应当属于执行法律和国务院的行政法规、决定、命令的事项。”同时，第79条第二款规定：“法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章。”从此我们可以肯定司法部就基层法律服务所的服务领域所做规定是违反《立法法》和《律师法》的，是没有适用效力的。
通过以上分析，笔者认为基层法律服务制度和律师制度之间在业务领域方面的法律规定上存在明显矛盾。司法部应当根据《立法法》和《律师法》规定对基层法律服务的服务领域进行限制。
（二）．服务地域
基层法律服务所产生于1987年司法部发布的《关于乡镇法律服务所的暂行规定》。顾名思义，乡镇法律服务所的服务地域就是乡镇。但该《暂行规定》第十一条却规定：“城市街道法律服务所，可参照本规定执行。”将乡镇法律服务所的服务地域直接从乡镇拓展到城市街道。2000年司法部《基层法律服务所管理办法》第七条又规定：“设立基层法律服务所，应当以农村的乡镇行政区划为单位设立；根据需要也可以以城市的街道行政区划为单位设立，但在一个行政区划内只能设立一个法律服务所。”以上规定至少可以说明：基层法律服务所的服务地域应是以乡镇为主，以城市为辅并予严格限制的。
但从我市现状来看，城市街道尤其是法院门口及附近法律服务所林立。每一个街道行政区划均不止一个，甚至多个法律服务所。实际上法律服务所服务地域的重心已经客观的转至城市。导致这种现象发生的原因不是市场价值规律，而仅是利益驱动和对市场价值规律的不正当利用，以及司法行政机关的管理、监督不力。
通过以上分析，笔者认为基层法律服务的服务地域，违背了该制度创设的初衷，其法律服务地域重点应放在农村乡镇等律师法律服务目前尚不能覆盖的地域。就全国绝大多数的城市而言，律师可以提供的法律服务已足以覆盖，因此基层法律服务地域完全可以限制在城市以外。就此问题，司法部部长张福森在2002年年会上已经明确的提出。目前的关键只是如何解决制度上的衔接问题和原先已设立机构的处理问题。
（三）法律服务机构的性质和设立
律师的执业机构是律师事务所。基层法律服务工作者的执业机构是基层法律服务所。两种法律服务机构的服务领域以及地域如上所述区别不大。但二者在机构性质及设立条件上却大相径庭。
1.机构性质：
根据2000年司法部《基层法律服务所管理办法》规定：“基层法律服务所是依据本办法在乡镇和城市街道设立的法律服务组织，是基层法律服务工作者的执业机构。”“基层法律服务所按照事业法人体制进行管理和运作，独立承担民事责任。”
为什么将基层法律服务所的性质规定为“事业法人”？
唯一可以找到的依据，或可能的依据是——2000年《基层法律服务所管理办法》第三条的规定：“基层法律服务所接受县级司法行政机关或者乡镇、街道司法所的委托，协助开展基层司法行政工作。”关于该条所规定的“协助司法行政机关或司法所开展的司法行政工作”具体有那些，却没有相关规定。但是，有一点是非常明确的，即---基层法律服务所的主要或绝对主要的业务是向社会提供法律服务，它是一个从事有偿法律服务的社会法律服务组织，不是以协助司法行政机关或司法所开展司法行政工作为主业，或只向政府机关提供法律支持，或向社会提供无偿法律援助的政府机构，事业单位，或社团组织。
正如司法部关于北京市司法局《关于“律师同时在一个律师事务所又在另一个法律服务所执业”是否适用“同时在两个以上律师事务所执业”问题的请示》的答复中所述：“ 基层法律服务所与律师事务所在业务范围上基本相同，从法律的角度看，可视其为性质相同的法律服务机构。”
根据以上分析，笔者认为：基层法律服务所按照事业法人体制进行运做和管理，但实际从事的却主要是有偿法律服务这一市场经营活动，这两方面是严重矛盾的。仅以国有资产投入的性质将其同意定性为“事业法人”，对基层法律服务所制度的良性发展，和对保护法律服务相对人的合法利益均是非常不利的。
2.设立条件：《律师法》规定：律师事务所应当具备下列条件：有自己的名称，住所，章程；有十万元以上人民币的资产；有符合本法规定的律师，并且需省级以上人民政府司法行政部门审核，颁发律师事务所执业证书。
而《基层法律服务所管理办法》规定：“设立基层法律服务所应当具备下列条件：有规范的名称和章程；有三名以上符合司法部规定条件、能够专职从也的基层法律服务工作者；有固定的执业场所和必要的开办资金。”“基层法律服务所的设立实行司法行政机关核准登记制度，核准登记由地级司法行政机关负责”。
可见，在设立条件上律师事务所的设立条件和程序是相对严格的。而基层法律服务所的设立没有最低投资限额的限制，同时也没有其他实质性限制。毫无资产保证，设立条件和程序简单，但同时其机构性质却是事业法人，独立承担责任。极其容易导致设立的任意性和经营的随意性。目前法律服务工作者和法律服务所泛滥于全市，乃至全国 ，设立制度上的缺陷是其根源。
3.法律服务机构的组建
根据《基层法律服务所管理办法》规定：（1）乡镇法律服务所可由县级司法行政机关组建，也可由乡镇人民政府组建。（2）城市法律服务所由街道办事处在市、区级司法行政机关指导下组建。（3）县级司法行政机关或者乡镇人民政府、街道办事处可以组建地方人民政府核拨事业编制和事业经费的基层法律服务所。
可见，乡镇人民政府、城市街道办事处、县级司法行政机关均可组建基层法律服务所。如此多门多类的组建方式，如果没有严格的制度规范，势必导致重复组建，任意组建。
笔者认为，基层法律服务所应由乡镇人民政府和街道办事处统一组建，司法行政机关不得自行组建。司法行政机关作为法律服务机构的设立审核机关，并且又是法律服务市场的行政管理者，不应作为组建者出现。否则，既是组建者，又是审核设立机关，同时又是监督管理者，甚至常常又是收益者。在制度上根本无法保证设立的必要性，合法性，监督和管理的有效性。
（四）执业条件
《律师法》规定律师执业应取得律师资格证或法律职业资格证，并在律师事务所实习一年。学历要求自2001年律师法修改后已变为“高等院校法学本科以上学历”。
根据2000年司法部《基层法律服务工作者管理办法》规定：基层法律服务工作者应当具备基层法律服务工作者执业资格，并在基层法律服务所实习满6个月，被该所鉴定合格的。学历要求高中或者中等专业以上学历。
二者业务知识和技能上的差距是显而易见的，这正是二者本质的区别。目前，仅符合《基层法律服务工作者管理办法》规定的条件，没有经过专业系统的学习法律知识的大多数法律服务工作者是否能够胜任其所担任的法律服务工作是不容乐观的。与乡镇法律服务所制度创设之初不同，整个法制环境，法律制度，以及社会对法律服务的要求均不可同日而语。但司法部对基层法律服务工作者的素质要求并没有作任何相应适当的提高。如此，不具备必要的法律知识，“维护当事人的合法权益，维护法律的正常实施，促进社会稳定，经济发展和法制建设”便只能是一句空话。所引发的严重后果已经客观的摆在了眼前。
因此，笔者认为：适当的提高基层法律服务工作者的准入条件是非常必要，并完全可行的。
